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导语 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，自2003年6月1日起施行。2020年12月31日，最高人民法院发布了司法解释的修改决定，其中就包括了商品房买卖司法解释。根据此修改决定，商品房买卖司法解释也作了比较大的调整，总条文数量从原来的28条减少到24条。接下来笔者就通过新旧法条对比的角度来为大家解析这些条文对具体法律适用的影响。 Part 1 制定依据变更  《中华人民共和国民法典》由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行。相应的，制定依据也发生了变更。 Part 2 明确要约行为  该条对原有的条文进行了实质性的修改，与《民法典》的规定相对应。《民法典》第四百七十三条明确规定“商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约”。故新版的《商品房买卖司法解释》明确了出卖人就商品房开发房屋及设施所作的说明和允诺具体确定并对合同订立及价格确定有重大影响的构成要约，不再仅仅是视为要约。 在司法实践中，存在大量购房人与房地产公司之间的商品房预售合同纠纷，而该类案件很大的争议在于XX宣传内容是否构成要约。在上海市第二中级人民法院（2020）沪02民终3535号民事判决书中也对该问题有过论述：《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。一般而言，商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等，属于要约邀请。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。在日后的司法实践中，对于符合该三个要件的宣传广告会被直接认定为要约，并进一步并作为合同内容予以确定。 Part 3 欺诈行为惩罚性赔偿不再适用  新修订的《商品房买卖司法解释》中删除了原《司法解释》中的第七条、第八条、第九条，其中原《司法解释》中的第七条，拆迁置换房屋属于动迁安置领域的一种财产补偿方式，动迁安置房屋在满足特定的条件之前，无法上市流通，因此对于动迁置换补偿房屋的纠纷处理，不适宜规定在《商品房买卖司法解释》中。 原《司法解释》第八条规定的两种情形，属于商品房买卖合同成立并生效后，在后期履行过程中，出卖人存在违约行为，导致买受人最终无法取得房屋，合同目的不能实现，在此情形下，原《司法解释》规定出卖人除了要承担返还房款、赔偿损失的违约责任以外，买受人还可以向其主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。笔者认为，之所以新修订的《司法解释》删除该条，是为了与《民法典》合同编第八章违约责任，第五百八十四条“损害赔偿范围”的规定保持一致，即损害赔偿的范围应与违造成的损失相适应，在法律没有规定的情况下，司法解释不应任意扩大惩罚性赔偿的适用范围。 而原《司法解释》第九条则与第八条有所不同，第九条规定的是在订立合同之时，出卖人存在主观恶意，隐瞒真实情况或者提供虚假信息，欺骗出卖人签订买卖合同，导致合同实际无法履行，在此情况下，原《司法解释》规定出卖人除了要承担返还房款、赔偿损失的违约责任以外，买受人还可以向其主张不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。此次新修订的《司法解释》删除了该条，那是否就意味着，对于出卖人在签约之时的欺诈行为，法律对其惩罚力度反而降低了呢？笔者认为，恰恰相反，删除此条，在以后的实践中可能会更有利于保护买受人。因为根据《消费者权益保护法》第五十五条之规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。”从上述规定可以看出，《消保法》对于消费领域的欺诈销售行为规定了“退一赔三”的惩罚性赔偿，而原《司法解释》第九条中，同样的欺诈销售行为，规定的却是：“可以”主张不超过一倍的赔偿。这种不痛不痒的规定与《消保法》的规定存在冲突，且最终的结果往往就是没有赔偿。此次修订的《司法解释》删除此条，笔者认为，虽然在实践中，房屋是否属于《消保法》中的“商品”存在争议，但是没有了“不超过一倍”这样的限制，当出卖人存在严重的主观恶意，在出卖房屋时存在欺诈行为时，消费者可以大胆的援引《消保法》第五十五条，主张已支付房款三倍的惩罚性赔偿。 当然，房屋买卖毕竟是一件大事，笔者还是建议，在买卖房屋的过程中还是要谨慎调查清楚房屋的权属状态，并认真阅读合同的具体约定，避免因盲目签署合同而给自己带来的法律风险和时间成本的浪费。 Part 4 解除权除斥期间起算时间变更  同样是因为《民法典》的实行，迟延履行的解除权的除斥期间也做出了调整。 《民法典》第564条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”相对于《合同法》第95条的规定，其变化之处在于明确了解除权的行使期限为1年。故对于商品房买卖合同纠纷中迟延交付购房款或者房屋的解除时间也随之与民法典保持一致，调整为“自知道或者应当知道解除事由之日起的一年内行使”。 结语 以上四点内容为实质性内容的修改，对于其他条文的内容虽然有在文字表述上有一些调整外，如“房屋权属证书”改为“不动产权属证书”等，但都对具体司法实践中的法律适用没有实质性影响。 CONCLUSION 作者：张茜 上海七方律所事务所 实习律师 七方企业合规法律服务部 实习律师 业务领域：知识产权法、合同法、公司法 联系电话:15000526775 七方法苑，让阅读成为一种习惯 编辑｜张茜（Nancy） |
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