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房子还没验收合格,开发商就通知交房,我是收还是不收?

 万益说法 2021-03-08

一、基本案情

2017年3月5日,老张跟房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,约定开发商应当于2017年12月1日交房。

2017年11月1日,老张收到开发商发来的交房通知,要求他在11月30日办理收房手续。

2017年11月30日,老张明知房屋还没验收合格就接收了房屋。

2018年5月5日,老张认为房屋未经验收合格,开发商就不算交房,于是向法院起诉,要求开发商承担逾期交房的违约责任。

图片来自Unsplash.com

二、争议焦点

买受人明知商品房未经验收合格就接收房屋并占有使用,之后买受人能否以商品房尚未验收合格为由要求开发商承担逾期交房违约责任?

三、律师观点

不可以。对房屋的转移占有,视为对房屋的交付使用。买受人明知商品房未经验收合格仍然接收房屋并占有使用,而没有拒绝收房,应当视为双方同意对合同的交付条件进行变更。即使不视为变更交付条件,也只能认定开发商的交付存在瑕疵,而不能认定其未交付,买受人要求开发商承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。

四、律师建议

买受人正确的做法是,在商品房未经验收合格的情况下,拒绝接收房屋,要求开发商在商品房验收合格后交付。另外建议各位买受人,在办理收房手续之前聘请专业的验房师先验房,在验房收房的过程中,如果房屋有一些小的质量问题,可以让发展商及时补修。如果出现以下几种情况,则可以要求解除合同:

(一)开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

(二)合同约定的面积与实际测量的面积误差比超过3%。

(三)开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向而未书面通知买受人的。

(四)合同中约定的其它退房条件出现时。

附:相关法条

司法解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

部门规章

《商品房销售管理办法》

第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

作者简介

杨婷婷

广西万益律师事务所专职律师,专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作,办了几百起二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。

作者简介

苏佳丽

广西万益律师事务所实习律师,专注于二手房法律服务,擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。


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