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一、基本案情 2016年6月23日，黄小鸭与王美丽签订《房屋买卖合同书》，约定王美丽将房屋出售给黄小鸭，交易价款为125万元，签约当日付款60万元，余款在过户当日一次性付清；签约后两个月内交付房屋，四个月办理过户手续。 合同签订当日黄小鸭向王美丽支付房款60万元并接收了房屋。但王美丽未按合同约定办理房屋过户手续。黄小鸭后经查询得知王美丽在将房屋交付给黄小鸭使用后将诉争房屋办理了贷款抵押登记。黄小鸭于是将王美丽诉至法院，请求判令确认房屋买卖合同有效，并由王美丽将房屋产权过户至黄小鸭名下。 二、争议焦点 抵押权未消灭，买受人要求将房屋过户至其名下的诉请能否得到支持？  图片来自Stocksnap.io 三、律师观点 根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、第一百九十一条的规定，抵押权人就抵押财产有优先受偿权，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 本案中，在王美丽将房屋销售给黄小鸭后办理了房屋抵押登记手续，抵押权已经合法成立，受到法律保护，如抵押权未消灭，黄小鸭请求将房屋过户至自己名下，将无法得到法院的支持。只有在抵押合同无效或征得抵押权人同意且注销抵押权的情况下才能办理房屋过户手续。 《房屋买卖合同书》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，买卖双方应在签约后四个月内办理房屋过户手续，但王美丽不仅未履行合同义务，还将讼争房屋办理贷款抵押登记。鉴于黄小鸭签订房屋买卖合同的根本目的已不能实现，黄小鸭可以要求解除房屋买卖合同，请求王美丽返还房款、承担赔偿损失等违约责任。   图片来自Stocksnap.io 四、律师建议 1、在购买设有抵押权的二手房时，应提前征得抵押权人的同意并就如何涤除抵押权的事项进行具体约定； 2、对过户时间的期限不要约定过长，并应在签订完合同之后依约履行，督促对方尽快一同办理过户手续，以避免出现一房二卖或被抵押的情况发生。 3、建议聘请专业律师或正规的中介机构协助办理过户手续。  图片来自Stocksnap.io  附：相关法条 《中华人民共和国物权法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第一百七十九条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一） 因不可抗力致使不能实现合同目的； （二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五） 法律规定的其他情形 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一） 法律上或者事实上不能履行； （二） 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三） 债权人在合理期限内未要求履行。 作者简介
杨婷婷 广西万益律师事务所专职律师，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理二手房买卖、二手房租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。 作者简介
苏佳丽 广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房法律服务，擅长处理二手房交易、房屋继承相关法律事务。 作者简介
黄丽莎 广西万益律师事务所实习律师，专注于二手房买卖、租赁、继承纠纷等相关领域。  |
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