|
对于买房的朋友们，关于房屋所有权、土地使用权大家都很熟悉了，那现在多了一个“居住权”，首次在民法典提出，究竟意味着什么呢？长期居住我就可以拥有“居住权”了吗？“居住权”能够解决那些实际问题呢？《平安贵港·法治在线》栏目第21期由广西万益（贵港）律师事务所廖原律师给您解读《民法典与居住权》，一起来关注“居住权”的有关规定以及对房屋买卖、出租、赠与等交易行为有什么影响吧！ 廖原，广西万益（贵港）律师事务所专职律师，专注于民商事诉讼、行政复议行政诉讼、刑事辩护和民商事仲裁等领域，贵港市港北区人民法院律师调解员、覃塘区人民法院律师调解员、贵港市妇女联合会婚姻家庭纠纷调解专家、贵港市法治进校园巡讲团副团长兼讲师、广西政府采购评审专家。 
居住权是《民法典》新增的一项用益物权，在《民法典》实施前，我们国家的法律体系中是没有规定这个权利的。这次新通过的《民法典》，共计10章1260条，关于居住权的规定为第366条至第371条，其中第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”该条明确了居住权是以生活居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利。民法典关于“居住权”的规定有6条，简单地说就是房屋所有人与他人通过签订居住权合同设立居住权，并登记有效，不得转让、继承，以解决买房、卖房、租房、养老等方面的实际问题。第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第三百七十条 居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。《民法典》首提居住权，在法律上作出这一规定，有哪些法律意义和社会意义？ 1. 解决“以房养老“、老年人再婚、房屋赠与等问题。 （1）许多老人只有一套房产，由于退休后没有经济来源，生活出现困难，于是产生了老人与银行约定将自己拥有的房屋所有权转让给银行，银行则每月支付老人一笔赡养费，并且在老人去世之前可以继续居住在房屋中的养老模式。 增设居住权后，老人继续居住房屋这一约定可以通过为老人设立居住权来实现，从而为“以房养老”模式提供了法律基础，让合同约定有法可依，使得交易更加安全。 （2）许多老年人同居而不结婚，为的是避免去世以后留给子女财产纠纷，约定同居的人有居住权，去世后没有继承权。 （3）老年人把房屋赠与子女，约定生前有居住权，子女负责安葬。纳入居住权的调整范围，有利于避免家庭纠纷，促进家庭和谐稳定。 2. 为婚前财产处理提供折中方案，缓解纠纷。男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。居住权的存在，提供了新的解决方案。 3. 解决离婚后的一方没有房屋居住的问题。 4. 解决公租房问题。虽然现在大量城镇干部职工拥有自己的住房，但仍然有一部分干部职工租赁公房居住，夫妻去世后，其子女能否继续居住，仍然是一个困惑难题。赋予干部职工对公房的居住权，将其纳入法律调整范围，有利于解决公租房长期不腾退的问题。 5. 解决长期雇用的保姆老了后，没有房屋居住的问题。 《民法典》规定的居住权，对房屋交易行为带来哪些影响？ 从民法典中的居住权规定来看，居住权需要通过合同或遗嘱来设立，居住权的设立需要进行登记。因此，居住权的规定，将有可能给我们的房屋买卖、出租等带来较大的影响，主要有几个方面：1. 今后的房产交易流程更复杂。过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。明年一月份开始，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。律师温馨提示，在二手房买卖中，不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况，还应注意查询房屋是否登记有居住权。因为，在此情形下，即使你买了房成了新房东，但是也没有权利赶走居住权人。 2.有可能对房产本身的交易价格形成一定影响。房屋有了居住权负担，除非买方接受这一负担，才能实现流通。但如果房屋本身设定了居住权，尤其是较长时间的居住权，的确有可能对房产本身的交易价格形成一定影响。因为居住权人在居住权期限未届满前可以一直居住在房屋内。3. 设立有居住权的房子配套的学区房与学位归属问题。目前一般是按照“房户一致、独立产权、实际居住”等原则，解决就近读书等问题，因此需要事先书面明确该房子的学区房的学位应归居住权人还是所有权人。4. 设定居住权，家庭矛盾有了调和剂。家庭成员在赠予或继承遗产等财产分配时，今后除了讨论房屋产权，居住权可能也成为了博弈的一个新战场，将对财产的价值和兑现方式、周期产生巨大影响。5. 抑制投机性购房。房子是用来住的不是拿来炒的。目前民法典规定的居住权设立以无偿为原则，以有偿为例外。如果要进一步贯彻物尽其用的立法宗旨，居住权还可以继续发展，分为社会性居住权和投资性居住权。社会性居住权主要是为生活中的弱势群体而设立，具有扶助、赡养、关怀的性质，这是居住权的初始目的。投资性居住权则能满足人们利用财产形式多样化的现实需求，这或许可以成为将来发展的方向。居住权对今后的生活的影响是显而易见的，能否列举一些居住权制度的适用场景，让我们更简单的了解一下居住权？ 结合现实生活中，居住权的适用场景一般有常见如下的几种场景：场景1：夫妻一方婚前房产，为避免加名之争，通过签订婚前财产协议约定对方可享有居住权，以减少婚姻破裂时的析产纠纷。场景2：父母因各种原因将房产登记在儿女名下，担心自己对房屋失去所有权，可通过设立居住权的方式避免自己老来居无定所，保障自己安度晚年。场景3：夫妻离婚，分的房产一方为无房产一方设立短期居住权，给予无房一方适当的帮助，同时也不至于对房屋的处置有太大影响。场景4：以房养老，老人可将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并签订《居住权合同》设立居住权，老人既获得大笔养老经费，也能确保自己可以安居到老。场景5：老人再婚的，可在遗嘱中将自有房屋所有权留给子女，同时为配偶设立居住权，子女及老伴都有了法律保障。场景6：目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。未来，“居住权”的应用场景可能还会覆盖到更多领域。根据《民法典》第367条第一款的规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。第368条的规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。因此，居住权是产权人为第三人设立的一项用益物权，需要由产权人进行设立，并且居住权的设立需要满足以下几个条件：3. 居住权必须经过登记设立。在此，需要明确的是，居住权作为一项用益物权，根据物权区分原则，登记是居住权设立的的生效要件。一般满足以上条件，房屋所有权人就能设立一个合法有效的居住权，另《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”确定了通过遗嘱同样可以设立居住权。从我们前面介绍民法典有关居住权的法律条文内容来看，居住权的设立可在一定程度上解决如下几个方面的问题：1. 民法典颁布实施后，新设立的居住权能够作为夫妻解决“加名”问题的缓冲，有利于婚姻家庭财产的稳定。2. 可以解决部分老人以房养老的制度顾虑问题，居住权的设立，要求在签订以房养老协议的同时即为老人设立居住权，能够充分保障老人的合法权益。3. 适用居住权能够解决现实中二手房买卖已设立抵押权等问题导致出卖人无法即时为买受人办理过户登记，双方可约定在抵押权解除前后的一定期限内设立居住权以阻却抵押权优先受偿等顾虑问题。4. 可以通过新设一种不限期限的居住权，以此来规避企业经营或投资不当被法院强制执行后家人居无定所的风险。
图片来自Unsplash.com
当然，法律不是万能的，民法典设立的居住权，对于确保民有所居的最基本的宪法保障是没有任何问题的，但是，对已设立居住权后的房屋，对于居住权如何登记？如何收费？对于涉及到居住权人与所有权人的税负由谁承担以及居住期间的装修附加值、户籍、学籍等问题如何调整？尚需要在随后的司法实践过程中不断完善。
|
