【原】中介未履行查档职责，导致买方损失，要承担赔偿责任吗?

案情简介 ·

2015年5月24日，黄小鸭、王美丽与中介三方共同签订《二手房买卖合同》，约定由黄小鸭购买王美丽名下一套房屋，并约定房屋现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则卖方应当按照合同约定承担违约责任。中介为双方签订的买卖合同提供居间服务。

而早在2014年12月18日，涉案房产就已被法院查封，中介未对该情况进行核查。在《二手房买卖合同》签订后，该查封措施并未解除，涉案房产无法办理过户手续，合同无法继续履行。

黄小鸭于是向法院提起诉讼，请求法院判决：1.解除《二手房买卖合同》；2.王美丽返还黄小鸭已付购房款并支付违约金；3.中介对上述购房款及违约金向黄小鸭承担连带责任。

争议焦点 ·

中介未要求卖方查档，导致买受人已付房款无法追回，中介需要承担责任吗？

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律师观点 ·

本案中，首先，黄小鸭、王美丽签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王美丽故意隐瞒涉案房产已经被查封的事实与黄小鸭签订二手房买卖合同，且在合同签订后，未及时解封涉案房产，导致合同无法继续履行，王美丽应当返还黄小鸭已付购房款并支付违约金。

而中介作为居间方，在本案所涉房屋交易过程中提供中介服务并收取报酬，其应当就有关订立合同的事项向交易双方如实报告。查封信息属于房产的基本信息，会直接影响当事人的交易决策，中介未尽到谨慎审查的法定义务，在从事涉案房屋买卖居间服务时，没有核实清楚涉案房屋存在司法查封的实际状况，使黄小鸭基于虚假情况签订了涉案《二手房买卖合同》，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，存在重大过失，中介不得要求支付报酬且应当承担与其过错相当的损害赔偿责任。

鉴于王美丽才是违反合同约定导致《二手房买卖合同》无法履行的直接责任人，而中介方仅仅是未尽到如实报告及忠诚义务，并不是导致合同无法继续履行的直接责任人，故应由王美丽返还黄小鸭购房款并支付违约金，仅在王美丽无法全部承担上述责任时，中介方因其过错对王美丽的上述责任负有补充赔偿责任而不是一般连带责任。

律师建议 ·

1.中介在提供居间服务时应当尽到合理的审慎义务，对于房屋的产权状况（是否存在隐性共有人，离婚后是否进行析产并办理析产手续）及权利限制（是否存在抵押、查封等）情况一定要核查清楚并如实告知买受人。

2.如出卖人存在不配合查询、无法查询产权状况、权利限制信息的情况，中介应向买方如实说明，可要求买方在合同中声明其已知上述风险仍旧同意购买房屋且不会就因上述原因造成的损失向中介方主张赔偿。

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 相关法条 ·

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

参考部门规章

《房地产经纪管理办法》

第二十一条 房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：

（一） 是否与委托房屋有利害关系；

（二） 应当由委托人协助的事宜、提供的资料；

（三） 委托房屋的市场参考价格；

（四） 房屋交易的一般程序及可能存在的风险；

（五） 房屋交易涉及的税费；

（六） 经纪服务的内容及完成标准；

（七） 经纪服务收费标准和支付时间；

（八） 其他需要告知的事项。

房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。

作 者 简 介

 杨婷婷 ·

杨婷婷，广西万益律师事务所合伙人，房地产和建设工程部副部长，专注于二手房法律事务的理论研究及实务工作，擅长办理合同纠纷、二手房买卖、房屋租赁、房屋析产、继承等相关法律事务。             

 苏佳丽 ·

苏佳丽，广西万益律师事务所房地产和建设工程部专职律师，专注于二手房法律服务，擅长处理合同纠纷、二手房交易、房屋继承相关法律事务。

 李  怡 ·

李怡，广西万益律师事务所房地产和建设工程部实习律师，有志于从事二手房法律服务，处理二手房买卖合同纠纷、二手房交易相关法律事务。