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▲米宅海外提醒：本音频大小12.5M 刚刚从曼谷考察归来，这篇考察报告，价值十万吧，送给大家。 仔细看，用心看，帮你正确了解曼谷市场，正确在曼谷置业。 在分析曼谷之前，需要先了解几个属性： 1、曼谷是一个有1800万长住人口的大城市，每年有2000万旅游人口流入，体量决定市场。 2、曼谷是泰国唯一的城市，排名第二的芭提雅只有90万人口，所以，只有曼谷配得上谈房地产。 3、泰国有6000多万人口，曼谷是单核唯一城市，所以，人口还在持续增加。 4、曼谷人口密度是上海的2.6倍、北京的7.8倍，所以泰国房产的户型面积极其偏小，常见户型25-45平。 5、曼谷是出了名的堵城、堵城、堵到你想死，所以，轨道交通极其重要。 6、曼谷物价只有北京上海的一半不到，所以。 7、泰国历史上近100年没有战争，一战二战都免于战争，曼谷又是私人永久产权，所以曼谷现在处于城市更新阶段，可开发的土地很少（郊区不在讨论范畴），主城核心区没有新房市场，市场延着轨道外溢。 8、在曼谷买房的第一要素是可租！所以，满足可租的曼谷主城是50000-60000元/平的基本面（资金沉淀），新兴区域是30000-35000元/平的基本面（投资首选）。 9、曼谷每年房价上涨6%左右，租售比5%左右，一定要选择确定可以出租的地方，这是投资之关键。 10、曼谷买房，万不可用中国式思维来选择，差一条街、差500米可能就是天上地下，有些便宜房就是活该便宜，很可能不是捡漏和机会。为什么？这儿是长年炎热的天气，这是私人永久产权的社会，这儿是轨道王道的城市。 11、曼谷没有学区房概念。 好了，了解了这些前提，下面我们具体来说购房指南。 先搞清楚曼谷的城市发展，曼谷不是北京上海的环状发展，曼谷是线性发展，就是沿着三条地铁线性发展，地铁站1公里以外的地方已经不是地铁房。 如图所示，曼谷沿三个轨道主线向北、西、东南三个方向发展。 但，其中有两个方向，投资置业是基本上不能考虑的，为什么？ 我们要知道，租客是谁？谁愿意出高租金？ 是游客，是老外，是新贵，他们大多不是本地人，他们不愿意住老城区，所以，老城区是没有未来的，要避开老城区！ 那么，未来的就业在哪里？未来的商业在哪里？未来的年轻人在哪里？请看下图。 答案就已经非常明确，北边的RAMA9，东南的BANGNA，这是两个关键区域。西边虽然刚开了个大型商业，但依然不是主流和未来。 到此，在曼谷购房置业的黄金法则一：北不过RAMA9，东南不过BANGNA。 选择 怎么买？多少钱？ 北边的RAMA9目前几乎没有楼盘在售，跑过去也没有什么用，需要等新盘出来，再远的楼盘又无价值，能关注的，只有东南方向。 这张图，告诉了我们沿着东南方向地铁房的价格。 在曼谷购房置业的黄金法则二：沿着BTC地铁站600米以内买，价格不超35000元/平。 黄金法则 至此，我们总结出了在曼谷置业的黄金法则。 黄金法则一：北不过RAMA9，东南不过BANGNA。 黄金法则二：沿着BTC地铁站600米以内买，价格不超35000元/平。 黄金法则三：基于投资需求，户型越小越好。 把握住了这三条，大概率错不了。 |
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