出租人由于承租人违约而产生的“二次招租的损失”，应当如何约定到合同当中?

大家好，这是我们“房屋租赁合同专题”的第3篇文章！

 

在上一篇文章《房屋租赁合同中如何有效约定“租金损失”条款》中，我们已经为大家介绍了针对三种不同情形下“租金损失”的“合同条款示范”和“具体示例”。

 

今天我们继续探讨其他情形：

 

【情形四：将“租金损失”约定为“二次招租所产生的损失”】

 

【合同条款示范】： 

——出租人将租赁物业进行二次招租后的租赁价格（不得低于与租赁物业同地段同类型同品质房屋的正常租金水平）若低于本合同约定的租赁价格（以解除租赁合同所在年度的月租金作为参考标准）的10%的，则差额部分即为出租人的租金损失，出租人保留向承租人进行追偿的权利。

承租人需承担的二次招租租金损失计算公式：[租赁合同约定的租赁期限（以月为计算单位）-承租人实际租赁期限（以月为计算单位）]×[解除租赁合同所在年度的月租金-二次招租第二年月租金（第一年为装修优惠期和试营业优惠期）]

 

【具体示例】：

——假设租赁合同约定的租赁期限为60个月，出租人解除租赁合同时承租人的实际租赁期限为20个月，解除租赁合同所在年度约定的租赁价格为20821元/月，而出租人将租赁物业进行二次招租后第二年约定的租赁价格为20000元/月，则出租人有权向承租人进行追偿的二次招租产生的租金损失数额为：（60个月-20个月）×（20821元/月-20000元/月）=32840元。

 

【情形五：将“租金损失”约定为“二次招租后给予其他人租金优惠所产生的损失”】

 

【合同条款示范】： 

——出租人将租赁物业进行二次招租后给予其他承租人在装修优惠期（2个月）和试营业优惠期（10个月）期间的租金优惠部分亦是承租人因违约而给出租人造成的租金优惠损失。

承租人具体所需承担的租金优惠损失的计算方式为：{[租赁合同约定的租赁期限（以月为计算单位）-承租人实际租赁期限（以月为计算单位）]/租赁合同约定的租赁期限（以月为计算单位）}×{[装修优惠期限（以月为计算单位）+试营业优惠期限（以月为计算单位）]×租赁合同平均月租金}。

 

【具体示例】：

——假设租赁合同约定的租赁期限为60个月，其中装修优惠期为2个月，租金合计为19935元；试营业优惠期为10个月，租金合计为19935元；租赁合同约定的平均月租金标准为22106元；第二年租期的月租金标准为20821元；第三年租期的月租金标准为22150元。

 

现承租人B在第三年的第六个月（实际租赁期限为30个月）就因逾期支付租金、物业费、水费、电费、垃圾费等相关费用而被出租人A发函要求单方终止租赁合同的，则承租人需对此承担的租金优惠损失为：[（60个月-30个月）/60个月]×[2个月（装修优惠期）+10个月（试营业优惠期）×22106元（平均月租金）]=110530元。

 

【注意：出租人负有的“防止租金损失扩大”的风险】

 

对于承租人未能及时清空搬离租赁物业，出租人也明知承租人不再经营租赁物业的情况下，出租人应采取措施防止租金损失扩大。

 

如出租人一直未采取措施收回租赁物业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，出租人应对损失扩大的部分自行承担责任。若起诉至法院的，则法院一般会综合考虑到应给予承租人自行清空租赁物业的时间以及出租人采取措施清空收回租赁物业的时间来酌情给予出租人若干个月的时间来防止损失扩大（一般为3-6个月）。

 

参考案例一：柳州阳光新千年房地产开发有限公司与廖宏辉房屋租赁合同纠纷案[案号：（2017）桂0203民初4493号]

 

柳州市鱼峰区人民法院一审认为：

“.......被告未能及时清空搬离商铺，原告也明知被告不再经营商铺的情况下，原告应采取措施防止租金损失扩大，但原告一直未采取措施收回商铺，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告应对损失扩大的部分自行承担责任。考虑到应给予被告自行清空商铺的时间以及原告采取措施清空收回商铺的时间，本院酌情给予原告三个月的时间防止损失扩大，因原告主张从2017年7月1日起计算场地占用费，根据双方签订的《商铺租赁合同》第六条第三点的约定，被告未及时清空并返还商铺的，应按解除合同前一个月的租金计算标准的150%向原告支付场地占用费，故被告应支付给原告2017年7月1日至2017年9月30日期间的场地占用费13972.5元，对原告主张2017年10月1日之后的场地占用费，属于扩大损失部分，本院不予支持。”

 

【总结】

 

综合上一篇文章和本篇文章，我们建议可以在《房屋租赁合同》中，结合自身需要，针对“租金损失”方面的内容，做出如下特殊约定：

 

“上述的“租金损失”应有如下应有之义：

（1）出租人给予承租人租期内租金优惠后，因承租人单方违约致使本租赁合同被出租人单方终止而给出租人造成的租金优惠损失；

（2）出租人因承租人单方违约而单方面终止合同后，承租人逾期交还租赁物业并继续占有使用该租赁物业期间所产生的租金损失，即逾期交还租赁物业期间所产生的占有使用费损失；

（3）出租人因承租人单方违约而单方面终止合同后，承租人逾期交还租赁物业，虽未继续占有使用该租赁物业，但并未在指定期限内搬离位于租赁物业内的有关物品、设备等致使出租人无法二次对外出租而致使租赁物业空置所产生的租金损失；

（4）出租人因二次招租后，租赁物业的二次招租的租赁价格低于此次租赁物业租赁价格的差额部分即为出租人的租金损失；

（5）出租人因二次招租给予其他承租人的租金优惠部分亦是承租人因违约而给出租人造成的租金优惠损失。”

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