进入2021年，我明显感觉整个投资市场变得更谨慎了。 一些客户在推荐了合适的房源给他们后，会突然迟疑，问原因：再等等，等疫情过去后再考虑。 再等等，这是人们遇到日益增长的不确定性、不佳的经济表现、股债等各种投资都疲软时，最常说的话。 “最近基金跌得妈都不认了，现在是不是再等等、再看看行情？” “日本经济受到疫情的影响开始下行，还是再等等吧！” 人本性趋利避害，逻辑不难理解。 不过，我还是要在这样一个时候提醒大家：留给您用好价钱买到日本房产的机会不多了。  去年，国内疫情最严重的时候，我帮一位客户在东京的浅草买了一套标价920万日元的房。在买下来的这将近1年的期间，它一直给我的客户产生租金收益，累积到现在也有20多万日元入账收入了。 不过，它最让人心动的地方是——报价比市价便宜了超过200万！ 现在去那些房产网站上查看这个房产，同等面积、相似楼层的标价都超过了1120日元。 当时，这位客户能买到这样一套房，主要是因为疫情的危机，房东低价卖了房来盘活资金，而她反应快，下决定快，提前抢到了这套房。 投资便是如此，别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。不确定性是普世的，不止你会害怕，那些需要钱的房东也害怕。在这样的环境下，会时不时有不错的房源冒出来，价格我看过，可以说是这几年来很难遇到的好价格。 给大家看个数据：在过去这一年里，首都圈的房产成交价不降反升。2020年，二手房成交价再度上涨3.2%，已经连续8年上涨，这几年来总共涨了44%。虽然没有翻一番，但可以看出东京的楼市整体非常稳。 为什么房价会上涨？这背后是一个比较复杂的经济金融逻辑，不过可以肯定的因素是： 日本政府用财政刺激、 日本央行用货币放水（买股票、买债券、买ETF，央行无所不买，而且正在成为这些资产的最大持有人）， 给日本市场的流动性提供了充沛的资金。 而且，宽松的贷款环境、低利率，以及房产在疫情中的抗压性能高，让包括日本在内的许多国家、国际机构选择在日本投资房产。 仲量联行JLL之前就做了一个统计，在去年的前三个季度，东京一直是全球接受投资最高的城市，而去年的总投资额达到了4万5713亿元，获得了2020年房地产投资总额第三位，仅次于巴黎和伦敦，而且距离相当小： 仲量联行是这么评价日本房产投资的： 在全球投资者都转向安全资产以躲避风险的大背景下，日本市场已成为投资者们的必选地。日本市场拥有成熟与流动性兼备的核心资产，拥有现金流充裕的租户，以及对外贸依赖程度相对较低的成熟的国内市场。 之前在看普华永道的报告时，我也看到类似的表述： 海外投资者普遍看好日本的房地产市场。海外投资者主要看中日本资本市场的超低利率、资金进出的灵活性、充足的现金流以及相对独立和充分发展的国内市场——在过去9个月里，日本市场并未出现其他亚洲国家面临的房产成交暴跌的危机。 前不久，日本央行副行长雨宫正佳在央行会议上表示：如有必要，将毫不犹豫地进一步放宽政策。可以预见，日本放水不会结束。 所以，如果这个时候，你迟疑了，那么东京的优质房产就可能与你擦身而过。  那么，为什么说不要等疫情过去，现在正是买房的好时机？ 之前说到的“捡漏”日本房产不必多说，如今还是时不时会有不错的降价物件冒出来。 另一个很重要的因素：东京出现了房荒，好房抢得快。 根据东日本不动产流通机构的统计，去年一整年，东京新登入到系统中的房产数连续第二年下跌，而且跌幅达到11.3%。也就是说，很多好房子放出来后，在未公开的情况下就被卖掉了。 未公开是什么？是那些没有提交到REINS系统上，仅仅在中介公司私下推荐的过程中就被抢掉的房子。上面说到的降价200万卖的房，也是这种情况。（P.S.我们公号上也有一些不错的未公开物件，可以搜索关键词查找近期的更新） 而去年的成交件数虽然也下降了，总共3.6万件，但是降幅只有供应量降幅的一半，6%。可以看出，一个将要供不应求的东京市场，正在酝酿形成。 还有一个原因，为什么现在是买日本房产的好时机——汇率。现在是多少呢？ 这是下午我截图汇率平台的汇率情况，100：6.0，前段时间还曾经破过6！上次出现这个数字，还是2019年4月，也就是将近2年前。 不过别看日元下跌就以为它会一直跌，日本的汇率一直是上下浮动的，它的上涨、下跌都有一个区间。也就是说，跌到一定程度，肯定会反弹。而且时间可以很快。 在2019年4月时，日元跌破6，但是那之后就迅速反弹，只过了4个月便又来到了6.8。 也就是说，按照以往的经验，这次汇率的窗口期可能只有不到4个月。 日元是全球公认的避险资产，而现在日元跌也侧面体现一个重要原因：世界整体的经济活动在恢复，因为疫情在好转，疫苗在铺开，美元升值预期不断上涨，中国经济表现强劲…… 所以，这些都是全球基本面的情况，如果你还在等，或许机会就不等你了。  即使接种的是副作用率低、效果好的美国辉瑞疫苗，日本民众都比较抵触。 日经新闻之前有过报道，有机构统计关于新冠病毒疫苗，日本民众回答“不想接种”的人占29％，要知道，美国这个数字只有11%（PEW research），而一定会接种的则高达72%（其中19%已经接种），这个数字在日本只有8%。 日本人向来对新事物非常谨慎，也就对疫苗安全性和有效性的态度向来比较谨慎，这是国民性的问题。 这也大大拖累了日本的接种速度。截至3月6日（中国2月28日），世界主要国家接种疫苗的数量都很多，美国已经高达8791万，其次中国也有5252万人，连跟日本差不多的英国都也有2289万人接种……那么日本呢？4.65万人。 所以，可以看出日本有多谨慎。我们之前就专门写过一篇文章，来讲日本的这种谨慎，很有意思。 但是，即使日本慢也无伤大雅，为什么这么说？因为只要欧美国家做到群体免疫，接种到一定程度也没出现大规模问题，那么日本的速度也会加快。 美国方面是打算在今年7月实现群体免疫（接种人数占总人口70%以上），只要这当中因为接种疫苗而出问题的比例一直控制在很小的范围，那么日本在接下来3个月也快了。据官方的说法，日本将在5月份开始为普通人接种新冠疫苗。 如今日本国内储备的疫苗量达到1.29亿份，基本足够全体日本人接种，所以就只剩下放不放开的讨论了。 虽然现在时不时会出现“病毒变异”的报道，之前我也看有人写“日本奥运会悬了，因为日本貌似出现了一个跟英国、南非变异病毒同等强度的变异病毒”。但至今就只有一些零星报道了。之前也出现过同类型的情形，报道一出大家恐慌得不行，不过后面才发现只是虚惊一场，比不上英国和南非，日本的变异不强，所以就消停了下去。 这次具体怎样还未可知，但是如果趁早接种了疫苗，获得了一定的抗体，那么可以肯定的是，让病毒变异的“培养皿”会越来越少。病毒变异的强度，也会受到限制。 这也就是为什么，疫苗是战胜新冠肺炎疫情的关键。 如今疫苗已经逐渐铺开，像以色列已经完成了全员接种，阿联酋也超过了半数民众接种，美国也有27%的群众接种了疫苗，英国35%。这是一个乐观的迹象。所以我才说，日本房产的疫情行情可能马上就要过去，买房得趁早。 说了这么多，也不一定能完全说动谨慎的朋友们走出下一步。我也建议各位理性投资，不懂不投。因此，这周末在北京、上海，我邀约您跟我线下聊一聊日本房产，以及您对房产投资的各种疑惑、担忧~ |
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