业绩大跌四成，痛失郑州销冠，河南“一哥”正商遭遇至暗时刻

区域一哥们的日子如今越来越难过了，继广西“一哥”彰泰卖身旭辉后，河南”一哥”正商也正在经历至暗时刻。

属于正商的风光有些短暂。

2019年实现了“大丰收”后，其并未能乘势而上，2020年公司业绩“转头”直下，失守郑州销冠之位，但困境中的让渡显然不止于此······

业绩暴跌

3月8日，正商实业发布盈利预警，预计2020年净利跌约35%至45%，上年同期该指标为11.51亿元。

正商实业将业绩的下滑归咎于新冠肺炎及政策调控影响，公司称，受新冠肺炎影响，集团部分物业项目发展进度受阻、住宅物业交付进度延迟。除了疫情，正商实业在公告中表示受调控政策影响，公司2020年部分物业交付收益下降、毛利受压，物业项目售价低于预期，并作出对发展中物业进行减值拨备。

不过一年光景，正商实业从高处跌至谷底。

2019年，受益于数个项目的交付，正商实业2019年营收同比增长1378%至88.87亿元，公司拥有人应占利润同比增长3742%至11.52亿元，毛利则按年增加731%至22.87亿元。这是正商实业上市数年来首次业绩“丰收”。

业绩大幅增长的同时，正商实业还在当年的年报中宣布派息。这也是公司自2015年通过收购恒辉企业将房地产业务曲线上市后的首次派息，一切看上去颇为美好。

然而，好景不长，2020年年初的一则评级调整打破了正商实业的平静日子。2020年2月，穆迪将正商集团及正商实业的评级展望由“稳定”调整为“负面”。

这一动作的原因是穆迪方面对正商集团（正商实业母公司）现金流放缓（主要是现金回收周期延长的结果）存在担忧，认为公司实现业务增长计划的能力受到限制。穆迪还估计，以正商集团2019年的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年，为了支持业务增长，公司将不得不在未来6-12个月加速收购土地，进而增加其债务融资需求。

激进拿地

正如穆迪预期，正商实业2020年加快了拿地的步伐。

截至2020年上半年，该公司通过招拍挂获得19幅地块，总占地面积约为74.64万平方米。同时，公司通过收购兴城控股获得5个物业项目，总占地面积约为55.02万平方米，建于12幅地块之上。

进入下半年，正商实业继续“攻城略地”。据《国际金融报》记者不完全统计，下半年该公司共拿地38块，合计耗资近68亿元。有业内人士告诉记者，正商实业去年新增的项目比往年要多一倍以上，是河南省内唯一一家敢如此大规模扩张的企业。

正商实业想要外拓的心思在这场扩张中展现得淋漓尽致。上述38块地中，位于郑州的仅有4块。

克而瑞数据显示，正商集团2020年在郑州的销售面积为125.6万平方米，在本土房企中位居第一。而在2019年，正商集团还是销售面积和销售金额的双料冠军，到了去年，含金量更高的销售额榜首则让位于康桥。

从上述情况来看，正商实业的销售单价也有所下降。上述业内人士称，正商实业多年前囤在郑州市区的地已经消化殆尽，2020年主要的地块已经到了四环边上，地价和售价都不高。“它本来销售额就不大，所以单个项目对它的均价影响会很大。”该人士补充道。

价量齐跌的市场加之头部房企的入驻倒逼正商实业转型，这或许也是正商实业开始外拓的原因之一。

负债高企

但作为一家区域小房企，正商实业想要“多点开花”，激进外拓的资金从何而来？

东财Choice数据显示，截至2020年上半年，正商实业短期借款较2019年末的69.58亿元增至81.82亿元；应付账款及票据也增至43.55亿元，2019年末为30.96亿元。公司负债总额达到577.61亿元，而同期货币资金仅为25.19亿元，受限资金16.30亿元。

事实上，正商实业近年的资产负债率一直处于高位。东财Choice数据显示，2018年至2020年上半年，公司资产负债率分别为97.17%、92.81%、93.51%。

负债高企的同时，正商实业的现金流也不“好看”。2017年至2019年，公司经营活动现金流量净额分别为-129.12亿元、-114.16亿元、-8.15亿元。

从目前的房地产环境来看，正商实业加杠杆冲规模的举动并不受外界看好。一位河南地区的资深地产人士告诉记者，郑州本土的开发商都是原生态发展，很少会用到较大的金融杠杆和融资渠道。

“正商实业去年扩张的那一步走得是非常险的，我们内部也都在讨论这个事，估测它的资金可能会有压力，但具体程度我们不清楚。”该人士称。

至暗时刻，正商该何去何从？