住宅用地能办学吗？科研用地能办学吗？工业用地能办学吗？民办学校办学是否必须使用教育用地？土地规划用途与土地使用方式之间是什么关系？土地是兴民之根本，是兴国之基石，我国的土地管理制度也是错综复杂，到底民办学校能够使用哪些用途的土地进行办学呢，本文将对我国的土地管理政策与民办学校（不含培训机构）的用地政策进行简要分析，供各位读者参考。根据《土地管理法》第四条的规定，我国实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地三大类。根据国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会制定的《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），我国现行的土地利用现状共分为十二个一级类和七十三个二级类，大家所熟知的教育用地、科研用地、餐饮用地、工业用地等均是来自于七十三个二级类中的分类。住建部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）将城市建设用地共分为八大类、三十五中类和四十二小类，教育科研用地即属于三十五中类中的一类。顾名思义，土地用途指的是土地的利用方式，土地的利用方式应与其规划用途相符。在土地使用过程中，土地规划用途主要影响的是土地的利用方式与城镇国有土地使用权的出让年限。根据《土地管理法》的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，即，教育用地用于教育建设、商业用地用于商业建设、工业用地用于工业建设等等。土地用途一经确定，使用权人便不能随意更改，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。故而，对于土地使用者而言，土地的利用方式应当与所取得的土地用途相符。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，不同用途的土地，其使用权出让的最高年限也不相同，具体如下：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。需要提请注意的是，本处的年限为“最高”年限，如教育用地使用权的最高出让年限为五十年，但在实践中也可能出现三十年、二十年的情况。根据前述，土地使用权人应当严格按照土地的用途进行土地利用。但在实践中也不乏因客观情况需要变更土地用途的情况，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用者变更土地用途的应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，并重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，而后办理登记。根据《国务院关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的若干意见》之规定，民办学校建设用地按科教用地管理。据此，民办学校所使用的建设土地用途应为科教用地、教育用地等。我国实行严格的土地管理制度，目前非教育用地办学仍是缺少法律依据，但对于短期内难以调整土地用途的民办学校，实践中亦有部分新的做法：根据《湖北省人民政府关于鼓励社会力量兴办教育促进民办教育健康发展的实施意见》的规定，对于社会力量投资教育建设项目，利用闲置的厂房、医院、学校、商业设施等存量土地和用房资源进行整合改造后用于办学的，五年内可暂不办理土地用途和使用权人变更手续。持续经营满五年后，经批准可采取协议出让方式，办理用地手续。即，在湖北省内利用工业用地、医疗卫生用地、商业用地等进行办学的民办学校，在设立的五年内可以暂时不将上述土地的用途变更为教育用地。虽然上述湖北省的政策没有最终突破土地使用方式与土地用途一致的规定，但其给予的五年缓冲期，在一定程度上亦可视为对部分特殊情况下非教育用地办学的附期限许可。《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》第二条第四项规定：“放宽市场准入……按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所。”我国现行政策规定允许住宅在一定条件下用作商用，也即平时所说的“住改商”，“住改商”一般有两个条件：一是相关法律、法规没有禁止性规定；二是经有利害关系的业主同意。“住改商”改变的是房屋使用方式，但不改变土地的用途，亦无需经过土地用途调整的审批，是在满足整体规划的条件下进行小幅度调整的创新性举措。不过类似模式能否适用于民办教育领域，目前仍未有政策规定……综上，对于使用非教育用地办学的民办学校而言，目前的最佳选择仍是尽快申请办理土地用途调整手续，调整土地用途，确保办学行为的合法合规性。来源：行初子规，作者：施令。文章转自网络，版权归原作者及原发布单位所有。如涉及作品内容、版权及其他问题，请及时与我们联系，将立即更正或删除相关内容。 |
