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本文转载于“陈旺法律服务团队” 微信公众号，为陈旺法律服务团队原创出品 “成都市中心顶尖商业圈，30万起投资小金铺，双证齐全、年租金高达10.2%，买铺即收租，10年成就百万梦想”！ 这是成都市春熙路核心商圈同瑞国际商铺对外发售时开发商发布的宣传广告，在这样的宣传“诱惑”下，1300多位投资者动了心，并以“售后包租”形式购买了同瑞国际的虚拟产权商铺。原本以为这是一个不错的投资项目，谁也没预料到，彼时的热火朝天只是昙花一现。业主没有等到商铺经营者承诺的“售后返租”，等来的是开发商和经营方“人去楼空”的消息！同瑞国际项目经营陷入瘫痪状态，上千名业主走上艰难退房路。 投资虚拟产权商铺风险到底有多大？律师今天就来说一说。 什么是虚拟产权商铺 虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式将购买的商品交由第三方统一经营使用，投资者取得一定比例租金收益的房地产开发模式。 虚拟产权商铺一个项目往往有成百上千名业主，为了克服小投资者分散经营的缺点，开发商会要求业主将商铺交由其指定的第三方集中经营，以最大限度实现项目的商业价值。因此，虚拟产权商铺非常突出的一个特征是——所有权与经营权相分离，即商铺业主拥有虚拟产权商铺的所有权，但不能自行独立经营。
投资虚拟产权商铺有哪些风险 虚拟产权商铺通过“售后包租”方式运营，运营过程中可能存在诸多法律风险，概括而言可能存在以下风险： 01 虚拟产权商铺可能会被一些不法开发商利用当作敛财诈骗或非法集资的犯罪工具，投资者购买虚拟产权商铺可能遭遇“钱铺两空”。如本文开头提到的同瑞国际项目，开发商就是利用虚拟产权商铺，采取“售后返租”的方式非法吸收投资者款项，最终开发商涉嫌非法吸收公众存款、合同诈骗犯罪被当地公安机关立案侦查，目前，案件仍在办理中。然而，现实生活中，利用虚拟产权商铺敛财牟利的情况亦不再少数。 02 难以持续盈利。虚拟产权商铺通过“售后返租”方式运营，业主的投资收益完全依赖于开发商或其指定的经营单位，商铺后期的经营状况和投资回报都具有极大不确定性，一旦项目整体经营不善，商场经济效益不佳，则风险会转嫁到投资者身上，投资者可能拿不到租金收益。
03 开发商或受托经营单位退出，或业主与开发商/受托经营单位产生纠纷时，项目可能面临停止运作的风险。虚拟产权商铺依赖于开发商或受托经营单位的统一运营，一旦开发商或受托经营单位撤场，或与商铺业主发生纠纷，众多商铺业主可能无法再就委托第三方经营事宜达成一致意见，难以实现商铺联合运营。此时，商场很有可能倒闭，商铺也会就此闲置。 04 返还商铺难以被支持，业主难以自行经营。虚拟产权商铺不同于独立式门面商铺，它本身是由一个完整的商场分割而成，没有明确的界限，一旦商场经营不起来，这些被分割的虚拟产权商铺也无法产生收益，基本没有任何用处。然而，每一个虚拟产权项目，商铺业主都少则几十，多则成百上千，产权越分散，后续经营就越难保证。因此，为了保证多数业主的整体经营利益，避免浪费社会财富，法院在处理业主起诉返还商铺的案件时，一般会对虚拟产权商铺的物权行使进行特殊限制，不支持个别业主返还经营中的虚拟产权商铺的诉讼请求。所以，业主想将经营中商铺拿回自营几乎是不可能。  05 虚拟产权商铺难以转让套现。虚拟产权商铺风险高，如果商场经营不善或商铺投资回报不佳时，业主想要转让商铺套现几乎是不可能的。 06 虚拟产权商铺维权难 （1）购买虚拟产权商铺风险高，如果业主不幸遇到利用虚拟产权商铺敛财的不法开发商，开发商卷款跑路后，业主购买商铺的钱可能无法追回； （2）虚拟产权商铺依赖商场经营者的集中经营，如果项目后期运营不善，经营方亏损退出，则即便法院支持业主要求经营方支付违约金和租金的诉求，判决也可能因经营方没有履行能力而成为一纸空文； （3）如果商场歇业倒闭，业主购买的虚拟产权商铺则毫无用处，业主维权也十分困难。 律师建议 虚拟产权商铺隐藏的风险很高，建议投资者谨慎投资，避免被无良开发商“割韭菜”。如果投资者因被销售人员的游说、忽悠而作出了错误的投资决定，建议投资者及时寻求专业律师帮助，尽快止损。 END 声明 陈旺法律服务团队原创出品！如需转载请注明文章作者及来源（“陈旺法律服务团队” 微信公众号），任何未注明文章作者及来源的转载均为侵权。 |
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