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昨天写了《为什么买银行股时，不建议买四大行？》，有读者在后台问，地产股还值得买吗？应当怎么买？ 关于地产股的投资逻辑，我之前也写过，地产在国民经济中的地位短期内不可能取代，更多的是受到政策的打压，好的地产公司经营质量很不错，每年的利润率和增长率都很好，所以依然存在很好的投资机会。 至于如何买？简单聊聊一些评估指标： 01 三条红线达标情况 三条红线是指：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。 之前天风证券研究所数据显示，在销售额较高的50家房企中：
不踩线、且销售排名靠前的包括保利地产、中海海外发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、远洋集团，这意味着这些企业还可以更多的买买买，要么买地、要么兼并，地产企业会进一步向头部集中。 02 资金成本 房地产本质上是个资金游戏，都是用别人的钱来赚钱，所以早期地产发展起步时，最重要的是胆子大，能搞钱，都是暴利。 因地产所需周转的资金多，所以能拿到的钱越便宜，能赚的钱才能更多，在这方面，显然央企所占的优势更大。 亿翰智库曾对2020年上半年40家典型房企的融资成本进行过统计，融资成本最低为4.01%，最高达到8.92%，相差一倍。 其中融资成本比较低的是，中国海外发展、华润置地、龙湖集团、中国金茂、越秀地产、招商蛇口、保利发展、金地集团、大悦城、远洋集团等。 03 产品与运营 产品力好，会周转快，运营力强，会周转更快，而且能够大幅度降低成本。 地产企业的后来居上者，很多是因为团队运营能力很强，资金周转快，有一些是产品做得不错，积累了长期的口碑，团队素质较高。 头部的民营房企，更是在艰难地寻找平衡，常常产品和运营没有兼顾到位，发展快，但口碑稍逊，估计大家知道我说的是哪些。 这些房企，其中A股上市的企业，我比较看好两家国企，都是500强企业，一家是央企保利，一家是“深圳市属国资500强企业”万科地产。 写到这里的时候我觉得有点怪怪的，这和昨天的结论有点相反，理论上国企的效率应该远低于民营企业，因为国企实际上承担了更多的社会责任，需要消耗更多的成本，但在地产领域，的的确确，国企的融资成本、拿地优势、兼并收购往往更占优，有时候可能他并不需要干太多，只是做好一个中间人角色就好了。 最后提示一句，买股票和买基金不太一样，股票在一个合适的价格买入更重要，即使是再好的企业，也需有好价格时才买。 |
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