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文：万仁涛 本文字数3497字，建议阅读时间10分钟 01 前年冬天，我和同事应邀去山西北部某城市考察一个养老项目并洽谈合作。邀请我们的张大姐非常热心，也很朴实。自己在城郊开办一家养老院，收住的都是失能半失能老人，每到冬天还收住一些无家可归的老人。 这里的冬天真冷啊，风就像刀子一样打在脸上，可是她的养老院一进门却是郁郁葱葱，花红柳绿。在晋北的冬天居然还有这样一处春意盎然的养老院，让人另眼相看。张大姐说，这个养老院开的有十几年了，地方小，设施也一般，只好把院子改成一个大温室，让老人一年四季有个赏心悦目的地方。 午饭过后开始谈正事。她开车带我们到30公里外的小镇上。这个镇以温泉闻名周边，有很多大大小小的度假村和温泉酒店。我们转了一圈，大体了解一下情况。大姐说十八大以后这里的生意就不好了，很多度假村和温泉酒店都关门了，现在都在闲置着。 我们在镇上唯一的一条街道的尽头停下了，她说，我们到了。这也是一个闲置的酒店，有六层，将近300个房间，看着略显斑驳的外墙和院内的杂物，看样子闲置有两年了。 张大姐说，这个酒店离通往市区的主干道很近，规模也合适，内部的构造很合适，租金也不高，准备拿下来做养老，把原来的养老院升级一下。想听听你们的意见，看看怎么做合适。 我没多想，张口就说这个项目不好做，建议放弃。她略显惊诧，问道为何。 第一，这个地方离主城区太远了，开车都得半小时，年轻人过来泡泡温泉玩个一两天还可以，老年人未必愿意来。第二，这里除了废弃的酒店也就没别的了，没有医院，没有商场，人太少，没有生活氛围。第三，这儿是个四线城市，城区人口不多，老年人口也不多，愿意住养老院的都是生活不能自理的老人，人家更愿意在市区找一个养老的地方，这个地方他们肯定不愿意来。以后入住肯定是个大问题。就算把原来养老院的老人搬过来，肯定还有很多不愿意来的。 我滔滔不绝地讲了半天。大姐默然良久，说，你说的有道理。 过了一段时间，大姐联系我，说那个地方她放弃了，问了养老院的老人，多数不愿意去。看来现阶段确实做不起来啊。 这是我搅黄的第一个项目。 02 武汉有个朋友想做养老很久了，一直在找机会介入。终于有一天他看中了一个地方，连忙打电话让我过去帮他参谋一下。 我知道这两年他一直在选址。动不动给我发个图片，说今天看了这个地方，太偏僻，不满意；再发一个，说这个地方道路太窄，进出不方便，放弃；去郊区路过一个全新的楼盘，路边的物业管理楼要外租，空间好租金便宜，可惜没人气，放弃…… 这两年他把武汉跑了个遍，看了形形色色的物业，不是被他自己“枪毙”，就是被我果断否决。每次都说，要是有靠谱的地方，务必请我过去帮忙把把关。这一次，他说这个项目这绝对是个搞养老的优质项目，让我赶紧过去。他很兴奋，我只好推掉手头的工作赶了当天的高铁。 到武汉时临近中午，他说哥们你先辛苦一下，看了项目我们再吃饭。我瞅他那兴奋劲儿，说走吧。一小时后，我们的车停在一个住宅区前，他说请下车。 来，我先给你介绍这个地方的情况。他开启了话痨模式。 这算是一个老小区了，2000年建成，有1000多户，全部住满，旁边还有三四个建成有六七年的小区。小区就在两条次主干道交叉口处，往北200米是一个正在修建的地铁站，路边还有一个规模不小的公交站台，交通确实方便啊。 介绍完，他有些得意地问道，咋样，这个地方还入得了你法眼吧？ 我问，医院呢？ 小区南边，1公里，二甲医院。 你选的项目呢？我问道。 在里面，我们走东门进去。我想好了，要做社区嵌入式的精品养老机构，这是个趋势，这个地方也非常合适。他继续兴奋地说道。 走过两栋楼，眼前豁然开朗。确实是个好地方啊，单独的一栋五层的小楼，以前用来做物业管理的，现在租给一部分补习班、兴趣班了；走廊也挺宽，框架结构，容易改造，可以外挂电梯。另外，这个楼正对小区的南大门，楼前是一块很开阔的公共用地，有些老人在晒太阳下棋。 交通不错！区位不错！建筑不错！配套不错！市场不错！ 他很高兴：两年多了，终于找到一个合适的地方，真特么不容易啊！资金都准备好了，随时可以开干。你回去赶紧准备人，一定要帮我策划好！ 我嘴欠，不合时宜地问了一句：这里的居民同意么？ 他愣了一下，然后脸色就变了。 对不起，我不是故意的。 回来的火车上，收到他的微信：谢谢你啊兄弟。我再继续找，到时候还得请你过来。我说没问题。 这是我搞砸的第二个项目。 03 夏天的时候，河南东部一个县城的开酒店的老板邀请我过去。我说交通不方便，来回得两天，等有空时再去吧。谁知这哥们直接开车来郑州把我提溜过去了。 在路上他先介绍了县城的情况。该县以家具加工为主要产业，当然还有粮食种植。全县80多万人口，县城人口20万，其中有四五万老人。现在县城里有五家正在运营的养老院，一家是公办的，经营的不好；另外四家是民办的，其中三家是家庭作坊式的小型养老院，收费很低，毫无品质可言。还有一家规模较大，档次较高，口碑也不错，已经住满了。 我问他为什么做养老？ 他说，他的快捷酒店现在经营的很惨淡，想转型。找了好多朋友聊，大家都说现在养老很热，市场不错。眼看着县城里那家养老院效益不错，省市县的领导又经常去参观，还能收到各项补助，于是他也想做。 我没说话。到了地方，我们直奔酒店。位置确实很好，就在县城中心。六层楼，有一个小型的电梯。酒店后面还有一个大院。 在楼里转了一圈，我说，走廊太窄，净宽不到两米，要改。电梯太小，要用大电梯，最好是医用电梯。房间内的卫生间地面加高了，有台阶，要全部敲掉。楼内有高差，要处理。真要想做的话，这个得花点钱改造。后面那个大院还不错，老人可以有个室外的活动空间。 他说，大院不行，是交通局的院子，你看后面那两栋楼是他们的办公楼，院子用不了。 我说，你这楼前面就是马路牙子，后面的院子只能看看不能用。内部要改造的话，最起码得几百万投进去，怎么搞？ 不是有政府补贴么？ 是有补贴啊，但是你了解补贴有多高吗？就你们这个县城，你这个项目，能补个50万就不错了。关键还是看运营收益。 我们县的××养老院能搞好，我也能。他不甘心。 我说，那个养老院我知道。人家搞了10年了，才经营成现在的模样。你要搞，一方面要改造，另外，护理员在哪儿找？怎么培训？你们县城西郊还有一个正在建的项目，现有的市场基本快饱和了，我看不好干啊。 他抽了口烟，沉默了一会儿，问道，除了养老，其他的可以做么？ 我说这个我不懂。做养老，看别人做和自己做是两码事，我们帮你策划好，但是后期的运营是实打实的硬仗，就目前来看，这个仗不好打。 后来他没做。这是我搞砸的第三个项目。 04 我有个老乡在北京工多年，马上要退休了，一直想回老家颐养天年，顺便为家乡做点事儿。他有些资源和人脉，想把这些资源整合了在老家投资一个养老养生项目。 我的家乡位于鄂豫皖三声交界处，山清水秀无雾霾，典型的江南水乡风景，素有“江南北国、北国江南”之称。他选的那个地方又在一个远近闻名的温泉度假区内，环境资源自是不用多讲，每到逢年过节都是人头攒动。 据我老乡透露，我们县政府的领导也很热衷此事，政府领导们肩负着脱贫的任务，他们这几年到处去招商引资，巴不得有人来投资。 我老乡来我公司详谈此事。 他问，这是你老家的项目，你怎么看？ 我问，想听真话么？ 他说，真话。 于是我又开启了浇冷水模式。 这个地方确实不错，山清水秀有温泉，而且远近闻名，环境是真的好。但是想拿几千亩地做养老养生，这就得好好琢磨了。 第一，交通问题。我们县没高铁，高速公路也就那一条，还在县城北边20公里处，到信阳、合肥、武汉开车都得两三个小时，坐大巴更不提了。这个地方又位于县城南部20公里处。大交通、小交通都不方便。 第二，我们县是个贫困县，有钱人不多，外出从政、经商且事业有成的也不是很多。以我对我老家人的了解，他们有钱的话，宁愿扒掉老宅重新盖房子，也不愿跑到这里来买房子。稍微有钱的也都会去县城买房子。这么大体量的项目，光靠这个小县城是消化不掉的。 第三，换个高度来看，吸引信阳、武汉、合肥的客群？这些地方的近郊也都有类似的生态资源，大家没有理由过来啊。 第四，做特色农业，这个地方不如黄柏山和西河景区；搞种植，不如上石桥和北部的几个乡镇。 所以，我觉得现在时机还不成熟，也可能我见识有限，建议先不搞。领导们很热心，也在催，但是你不能急。虽说是家乡的项目，有情怀在里面，但投资毕竟是投资，三思而后行啊。 现在，这个项目中断了。我的老乡还在思考怎么做。 …… 还有很多这样的事。 别人好心好意邀请我去看项目谈合作，我却搞砸了很多。不光是我，我几个同事也是一毛一样。每次都很高兴地坐飞机、坐高铁出去看项目谈合作，回来一问，动不动说项目不适合干养老，不建议客户现在做。就这样，我们搅黄了多少次合作机会，自己都不知道。 我就想问一句：我们这样开公司，还有得救么？ |
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