在过去的很多年里，房地产业界的一干大佬，和龙头企业的高管们似乎达成了某种默契，除了类似博鳌论坛这样国家层面的经济盛会以外，已经很少主动出现在公众的视线中，更不要说在公开场合集中亮相了。 但5月29日，这份默契被一家非房地产企业的产品发布会打破了。 当天，包括冯仑、潘石屹、张玉良、任志强、宋卫平在内的一众大佬，和万科、碧桂园等龙头房企的众多高管云集上海陆家嘴，来共同参与由平安集团旗下平安好房发起的中国房地产众筹联盟成立仪式，同时，作为联盟首任主席的冯仑，与潘石屹和平安好房CEO庄诺在接受媒体群访时，还宣布了平安众筹联盟成立后的第一个项目将落户在上海嘉定的消息。 与此同时，庄诺所描述的平安独特的金融化众筹模式和未来将开通二级市场的新闻，也迅速引起了房地产和金融业界的高度关注。 平安的众筹中间道路 “平安好房推出的房地产众筹模式，首先是一款金融产品。”6月15日，在位于上海徐汇滨江的平安好房总部，庄诺在接受《中国房地产金融》专访时，开宗明义地为平安的众筹模式定了性。 既然是金融产品，那么平安的众筹模式首先要解决的就是投资属性和流动性的问题。 一般而言，通常所见的众筹模式主要有团购+产品和股权这两种形式，前者，主要的投资者参与众筹的主要目的在于获得自己喜爱的产品的优先购买权，因此，在此类众筹模式中，除了类似于艺术品这样的特殊产品之外，参与者一般没有太多的投资需求。 而在股权众筹模式中，由于受到国家政策集资人数不超过200人的红线控制，对于动辄资金上亿元的房地产类项目而言，这样的规定无疑将绝大多数投资者拒之门外，很难实现众筹的初衷，同时资金更受到房地产项目开发周期的限制，也很难解决流动性问题。 而平安好房此次推出的众筹模式，似乎在这个两难命题之间找到了一条中间道路。 庄诺介绍，作为一个互联网金融平台，平安好房会和已经拿到地、进入开发阶段的房产商进行合作。房产商在“平安众筹”平台上发起项目，为楼盘建设融资，把需要的资金和对应的权益分割成很小的单位发售，比如一个平方米就能起售。 有风险的投资品 在庄诺看来，原先，楼市投资占用资金量很大，动辄数百万元，即便按揭，至少也要几十万元，不是人们可以轻松随意参与一把的。而在平安的众筹模式下，众筹的金融产品大大降低了楼市投资的门槛，让即使手中只有数万元闲置资金的人也可以参与投资，买上几平方米的房产，到时再卖出获利。“草根也能当'微开发商’，这种感觉是很好的。”庄诺说。 根据平安好房推出的众筹模式，在这个平安的众筹互联网平台上，撮合买卖的是一种非标的金融产品。投资者最少只要出“1平方米”的价钱——通常最多几万元人民币，就可以对地产项目进行投资。最终买不买房，其实无所谓。 当然，如果投资者真的有意购房，到了开盘时，就可以用手中相应的份额兑换。 举例来说，一位投资者想买套一室一厅，可以先在众筹平台买“50平方米”金融产品。开盘后，假设一室一厅最终定为53平方米，那么购房者就可以去二级交易平台上再买“3平方米”，补齐面积。需要注意的是，两次购买的价格可能不同。前期50平方米的房子，可能是每平方米2万元；后期补充的3平方米，如果房价变化，就要按照届时交易平台上的行情来购买。相应的，前期只买几平方米的“散客”，也可以把属于自己的这几平方米面积按最新市价卖给购房者。 不过，庄诺也强调，作为一款金融产品，平安好房推出的众筹模式一定有风险性的，也就是说无论是平安还是合作开发商，都不会对该产品做出任何投资收益甚至是保本的承诺的，价格完全让市场决定。到楼盘建成销售时，每1平方米的价格，既可能比当初购买期权时高，也可能比当初更低。高出部分可以看成是投资收益；而房价跌了的话，就是亏损。 重构房地产生态圈 在庄诺看来，平安好房设计这款众筹产品的初衷是希望能够通过互联网和金融创新的手段，来重构房地产业的生态圈。 “可以说，通过众筹，开发商变成了与耐克、苹果一样的'壳公司’，所有的成本端、生产端都成功外包，甚至可以轻松锁定利润。”庄诺说。 但是，在平安众筹模式从研究到实践的过程中，庄诺也发现这个模式在现实中还是存在一定的挑战。 比如，在目前的产品设计中，只能适合纯粹的投资者和能够全额付款的购房者参与，众所周知，房地产是资本密集型行业，从拿地到开发建设，占用资金量都是以“亿”计算。在过去的黄金时代，这似乎也没太大问题。但现在，巨大的融资成本，成为所有房企的焦虑。据了解，目前房企的融资成本已经达到总成本的10%，连行业龙头万达、万科都纷纷提出要“轻资产”。众筹模式，或许是“轻资产”的实现路径。借助众筹挂标，房企自己不必负担过多的资金，也不用再担心从银行处难以获得开发贷款。“可以说，通过众筹，开发商试图变成像耐克、苹果一样的'壳公司’，所有的成本端、生产端都成功外包，甚至可以轻松锁定利润。”庄诺说。 而另一个市场关注的是能否更大程度上实现C2B的模式，在现实中也有一定困难，因为包括房型、面积、容积率、绿化率等指标，最终都要获得政府审批才能正式实施。据庄诺介绍，在最初的方案中，他们希望第一款产品的主力房型为40平方米的小户型，更好地满足年轻人的购房需求，但这个方案却没有得到政府相关部门的认可，这就可能导致为由于户型面积偏大而违背了设计者的初衷。 尽管未来面临的问题不少，但庄诺则表示，平安好房一定会将第一个项目推进下去，只有看到了现实的产品，并通过市场的验证，才能最终确认平安众筹模式是否可行。 据他透露，目前该产品的所有准备工作基本完成，7月初就要在平安好房上进行线上预热，有投资或者购房意向的客户，只需缴纳大概1000元就能获得认购自购，平安方面争取在8月初，正式让该款产品面市。 |
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