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摘要 2018年房地产私募基金领域，看似淡出的外资开始重回视野，黑石历史以来规模最大的主攻亚洲房地产私募基金——旗下两只新基金募资94亿美元整装待发，剑指中国、印度。与黑石比肩的博枫资产管理（BrookfieldAsset Management），7月初刚刚完成上海金桥太茂、南翔太茂两处购物中心的收购。 与此同时，外资私募基金陆续集结，英仕曼、富达、瑞银资产、惠理、贝莱德、桥水、安本借道证券私募投资基金进入中国，未来私募股权投资领域亦将看到这些机构身影。地产外资中国之路，伴随城市发展与机会发现，进与退，攻与守，正发生着哪些变化，《中国房地产金融》2018年7月刊特别报道聚焦地产外资“功守道”，我们与铁狮门、博枫资产、塔博曼中国、毕马威、戴德梁行行业巨头对话，深度解读外资机构中国之道。 本篇原题：《博枫资产：“押注”中国崛起》。博枫(BrookfieldAsset Management)，这家拥有众多地标建筑如：美国BrookfieldPlace(原世界金融中心)、伦敦金丝雀码头、柏林波茨坦广场，7月刚刚收购了上海金桥太茂与南翔太茂两个社区购物中心，而在2013年底，博枫入局瑞安集团旗下上海新天地的项目。 博枫资产管理公司亚洲房地产投资主管司徒默(StuartMercier)接受《中国房地产金融》专访时说：“博枫的DNA一直是提升资产价值，而我们的投资策略是寻找好的资产与好的合作伙伴。”  司徒默 Stuart Mercier 博枫资产管理公司亚洲房地产投资主管 博枫的上海办公室在新天地旁边，这是他们在中国内陆的第一笔投资。 作为全球领先的另类资产管理公司，博枫（Brookfield Asset Management）在全球管理着2850亿美元的资产，其中约1590亿美元是在房地产领域，与黑石不相上下。 但比起黑石的名气，博枫要低调得多，尤其在中国市场。采访当天，博枫资产管理公司亚洲房地产投资主管Stuart Mercier还和记者开起了玩笑，大家肯定都知道他们管理的资产，却未必了解其品牌。 毕竟，博枫有太多明星资产了，如纽约的Brookfield Place（原世界金融中心）、伦敦的金丝雀码头、柏林的波茨坦广场……目前，总部位于加拿大多伦多的博枫已在全球投资超过4.5亿平方英尺的商业物业。  其中，博枫在中国管理着大约10亿美元的资产。虽然还是个小数额，但从目前来看，博枫已经开始寻求扩大其在中国的投资组合，尤其专注于办公、零售和物流地产领域。 “中国会是我们重视的市场，我们希望博枫在中国就如同本土企业一样，未来能更被大家熟知，更能精准把握中国的市场情绪。” 为了贯彻其本土的理念，Stuart Mercier还给自己起了一个富有东方魅力的中文名“司徒默”。在记者的采访过程中，他甚至比旁边的中国工作人员更快翻译出想要表达的中文词汇。 本土并未说说而已，博枫在早年间就曾参与了不少中国投资者的海外房地产交易活动。而随着这些年来中国FDI的大规模增长，中国对外资的进入门槛也逐步开放，促进资本的双向流动。加之中国经济趋稳好转，从去年起，外资进入中国亦呈现出回暖、蓬勃的新气象。 低调入局者 “中国经济不断发展，中产阶层的壮大将给我们带来机会。”司徒默表示，博枫在挖掘和满足中产阶层的需求上有丰富的经验与显著的优势。 16年前，罗康瑞带领瑞安房地产创办了上海新天地；虽然发展壮大至武汉、重庆、佛山多地，但是依然没有一个能媲美上海的。2012年，中国新天地作为瑞安房地产的子公司成立，负责瑞房在上海的部分零售和办公资产，包括新天地零售综合体以及附近的瑞安广场和企业天地1号、2号。  2013年年底，博枫以5亿美元入局瑞房新天地，占据约25%的股份。关于当时双方的合作，分析师普遍认为，新天地由于搬迁问题和建筑保护项目的复杂性，利润增长落后于同行，现金流不乐观的瑞房只能选择出售股权。 而瑞安的挑战成了博枫的机会。 “博枫的DNA一直是提升资产价值，而我们的投资策略是寻找好的资产与好的合作伙伴。中国将成为博枫未来获得长期增长收益的重要市场，而与瑞安地产合作投资中国新天地是我们进入这个市场的理想途径。”司徒默说。 在选择合作伙伴上，博枫仍然强调本土的重要性。司徒默解释道：“中国城市与城市之间的差异性，甚至大于欧洲的不同国家。所以找到良好的本土伙伴相当重要，是帮助我们更迅速了解中国市场的机会。”而能在全国多个城市因地制宜打造新天地的瑞房，恰恰满足了博枫这一需求。  在合作模式上，“这不是一个月一次或一周一次进行简单的电话会议，而是每一天的沟通与双方深度的合作交流。”如果说瑞房提供了良好的资产与进入市场的途径，博枫基于其世界各地丰富的高端资产管理经验，提供的是更国际化、更成熟的资产管理能力。 虽然目前电商的蓬勃发展正在严重影响着中国的零售市场，但是在司徒默看来，购物中心等商业地产依然是不可缺少的重要存在。主要原因有两点，一是人们在网络购买前仍然会选择逛商场看看实物长什么样；二是“你不可能和朋友在网上吃海底捞”，餐饮与享受型场景体验将成为商业地产吸引客户的决胜点。 基于这样的客户认识，新天地在租户的选择上会有严格的偏好与谨慎的选择。“新天地在最近两年里基本更换了50%的租户，我们认为这是我们面对不断变化的客户需求做出的积极改变。博枫甚至凭借着全球与多个品牌、企业的合作关系，引入了未曾进入中国市场的品牌，持续给到上海年轻核心消费人群以新鲜感与满足感。” 据瑞房2017年年报显示，物业租金及相关收入增加14%，自然少不了众多项目中位于上位圈的上海新天地做出的贡献。司徒默还称，目前正在装修，今年秋天将重新开业的旗舰性物业瑞安广场也将是证明博枫在资产价值提升上的完美例子。 更大的故事 电商的发展给购物中心带来了挑战，却给物流地产以腾飞的机会，仓储平台的需求呈现爆发性增长。 博枫显然看到了这一点，此前博枫就与沃尔玛达成合作，在中国开发仓储地产。博枫为沃尔玛量身定做的位于广东东莞的沃尔玛旗舰配送中心将于今年秋季完工，为后者在南方日益增长的电商销售提供服务。 司徒默表示相当期待：“随着合作伙伴扩大在华业务，满足其日益增长的需求，是博枫在中国发展的重要战略与原则。”  物流地产作为博枫旗下重要的资产平台，2013年，其收购了资产遍布欧洲的物流配送巨头企业Gazeley。2017年7月，Gazeley被普洛斯以约21亿英镑（约28亿美元）的价格，高出该资产包上市时的要价15亿英镑，溢价41%。 有趣的是，今年3月，博枫宣布与普洛斯各出资50%成立合资公司，在中国投资屋顶分布式光伏项目。博枫将使用普洛斯的屋顶来创建一个分布式太阳能电网，以适应中国东部沿海正在崛起的工业大都市。 显然，这是一次中外资企业合作双赢的完美案例。普洛斯先是借助收购博枫资产进入欧美物流圈；而博枫随后借助普洛斯在中国近3300万平方米的物流仓储，打入尚未开发的中国可再生能源市场，各得其所。 和博枫向来的低调风格一致，尽管双方各占一半股权建立中外合资公司并没有登上新闻头条，但预计未来五年该合资公司在中国的投资规模可达20亿美元，巨大潜力引来业内人士纷纷看好。 在太阳能项目的背后，一个更大的故事正在形成。 全球众多主动型资产管理机构，如博枫，已经准备好他们的武器，以与不动产投资并行的多种方式推向中国。 逆向投资逻辑 告别过去盲目的高增长阶段，今天的中国更像一个不断趋向发达经济体的经济体，投资机会变得更有价值，且更注重操作。  在亚洲市场小心翼翼探索了近15年的博枫在多方面展示了自身的优势，足够的资本与成熟的投资逻辑将成为其开拓中国市场的强大支撑。 博枫目前拥有5个上市实体，全球管理资产总额为2850亿美元，加之其数量庞大的机构客户、主权基金客户的资金管理，带来同业无法企及的灵活性与资金实力。从去年起，国内房地产调控持续加紧，不少房企面临资金链的问题，正是博枫这类外资进行大规模交易的好时期。 司徒默表示：“对我们来说，长期价值创造是经营业绩的衍生品，博枫试图为每个资产找出改善现金流运营的方法，通过创新的视角和理念为投资者创造更多价值。”例如此前，英镑下跌，赴英留学的人数激增。博枫在英国购买了一个大学宿舍的物业，重新进行内部装修，引进新的物业管理模式，大大提升其盈利能力。  而在投资逻辑上，博枫有著名的“逆向投资”理论——越是波动的环境，越是隐藏着最高潜在回报的投资机会。2009年金融危机爆发，是美国市场最为混乱的一年，无数资产低价抛售，彼时博枫购入了许多，如今尽是高位变现的机会。2017年，博枫在巴西和印度复制了这一模式，完成了100亿美元的投资。 虽然中国市场也在呈现波动状，但司徒默表示，和巴西与印度不同，博枫看重中国是因为这是一个具备强大成长性的市场，谁都想参与到这个巨大经济体的发展中去。 此前，博枫全球首席执行官Bruce Flatt接受媒体采访时表示，希望25年后，博枫在中国或大中华区的投资会增至其全球投资组合的三分之一。对此，司徒默对我们表示，博枫仍然关注的是长远的发展。“我们是一家拥有100年历史的加拿大公司，并打算在未来100年专注于中国业务的增长。” 不过，在可预见的未来里，除了博枫以外，黑石、KKR、凯雷、摩根大通或贝莱德等大型资本管理公司也将加大各自对中国的投资规模。至于这些资本之王在国内的竞争，又会是另一个故事。
文 | 卢宝宜 来源 | 中国房地产金融 |
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