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近两年轰轰烈烈的特色小镇“造城运动”中，房企的力量不容忽视。早在《关于开展特色小镇培育工作的通知》落地的一个月有余，碧桂园就发布“产城融合战略”，启动“科技小镇计划”。龙头房企中，恒大、万科、华夏幸福等也陆续加入，打造出足球、文化、旅游、科技、农业等特色小镇。 《中国房地产金融》从公开信息中整理所得，截至2018年9月，百强房企中约有72家涉足或参与特色小镇项目，累计涉及项目数量数百个。  偏重文旅 从所布局的特色小镇主导产业来看，目前房企涉足的特色小镇项目可大致分为八类：文旅型特色小镇、金融创新型小镇、高端制造型小镇、科技型特色小镇、生态农业型小镇、康养型特色小镇、影视型特色小镇与体育型特色小镇。其中，由于文旅产业的进入门槛较低，超过六成的房企小镇以文旅为产业主题。 而在特色小镇的产业定位方面，房企也略有差异：有些聚焦一类产业全力发展，如华侨城、荣盛基于自身旅游开发经验，重点打造文旅小镇；有些围绕原有产业链打造多样的产业小镇，如华夏幸福在京津冀、长三角打造了旅游、文化、高端制造等多种产业类型的特色小镇。 体现在布局上，除了本土化策略外，房企主要基于一二线核心城市及周边三四线城市进行拓展，或者依靠当地产业资源延伸。以华夏幸福为例，在环京地区布局了大厂影视小镇、香河机器人小镇；绿地利用大城市的溢出效应，在南宁、南昌、宁波等城市储备了14个特色小镇大盘项目。华侨城除在广东省大本营外，也积极向其他具有优质旅游资源的城市进军。 省级特色小镇所在区域也同样受到房企的关注。对比房企特色小镇与各省级公布的特色小镇，房企落地的80多个小镇中有3个被评为省级特色小镇，22个位于省级特色小镇所在区域。其中，华夏幸福打造的昌黎县干红小镇已被评选为河北省特色小镇，并且5座产业小镇入选河北省首批特色小镇培育名单。 根据中国指数研究院对房企参与特色小镇建设分类，从运营模式方面来看，主要分为单一企业主导、合作企业主导、非主导性参与三种。  单一企业主导的模式在文旅、新兴产业等特色领域运营优势显著，具备小镇建设全链条服务条件的房企，可以全委托为主，如华侨城的“文化+旅游+城镇化”创新概念。 合作企业主导的模式能够使房企有意在特色小镇领域内大展拳脚，通过合作弥补自身产业链欠缺，形成全委托的条件和基础，如碧桂园的科技小镇。 非主导性参与可充分发挥自身突出优势，介入特色小镇的重要环节，在小镇建设的风口上分得一杯羹，如绿城及其兄弟公司蓝城一般以多方合作的方式介入农业相关类小镇建设。 地产思维 值得注意的是，虽然特色小镇“非镇非区”，但房企打造的特色小镇真正能够入选住建部先后公布的两批名单中的却少之又少。《中国房地产金融》通过对比发现，仅有光明地产的东平特色小镇、建发股份的汀溪小镇及时代中国的沙湾小镇“上榜”。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受采访时则表示，由于房企项目没有脱离开发的实质，因此在审批时会面临较多压力。一名业内人士也表示，特色小镇房地产化倾向过高，不注重规划策划，所以难以通过考核。 具体来说，就是房企在操作流程中仍是在满足政府规划要求的基础上获得部分可销售住宅和商业用地，通过销售实现现金流回笼，最终支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理，其性质仍然属于房地产开发范畴。保利置业（00119.HK）甚至在2018年半年报中披露，牡丹江东四桥项目以文化小镇的概念取得。作为集团进入牡丹江的第一个项目，拟发展为拥有良好园林景观的优质住宅社区。 “地产化”魔咒该如何消除？“标准化”的特色小镇又该是怎样的？早在2017年5月，住建部在发布《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作》的同时就对特色小镇的申报提出了更加严格的要求，包括“具备良好的发展基础、区位优势和特色资源，能较快发展起来”“实施并储备了一批质量高、带动效应强的产业项目”“实施了老镇区整治提升和发展利用工程，做到设施完善、风貌协调和环境优美”等。 不难发现，上榜的小镇多具有自然资源优势或产业优势。以东平特色小镇为例，上海市崇明区东平镇所辖范围包括原上海市属崇明4个国营农场。光明集团与东平镇政府基于原有农场文化对现代农业新技术、新品种、新模式进行探索打造出“都市田园小镇”，围绕崇明世界级生态岛建设，坚持“+生态”、“生态+”的发展理念，打好“三张牌”：鲜活品质的农业食品产业牌、乐活氛围的生态体验环境牌、灵活机制的农垦改革示范牌，将东平镇建设成为“光明食品农创+崇明生态森林+农垦风情风貌”的特色小镇，形成崇明生态标志之一。 在“去地产化”的道路上，房企也并非没有尝试过。万科良渚文化村相关人士在接受媒体采访时曾这样介绍道，“我们之前看到的小镇中比较合理的产业比例是在30%-40%之间，人居比例在40%-50%之间，公建配套比例在10%-20%之间，这个比例是比较合适的。但良渚文化村此前人居比例偏高了，占了65%，其他是35%。未来我们把其他补上以后，慢慢会变成五五的概念。” 而实际上，万科良渚文化村在诞生之初并没有赋予这样多的意义，它只是一个普通的房地产大盘，由南都房地产集团于2000年启动，2006年万科并购南都后接手，对良渚进行了“城市配套服务商”试验田的打造。目前，万科良渚文化村已形成了四大产业基础，即文创、教育、养老、旅游，累计投资20亿元，提供就业岗位超过3000个，整个良渚文化村年产值达到16亿元。在此基础上，万科良渚文化村在产业升级上也已形成了基本的思路。 机遇与风险 房企为何热衷特色小镇？根本原因在于对拿地的需求。2016-2017年间一二线热点城市拿地成本较高，房企毛利率及净利率持续下滑，加之不断深入的房地产调控让房企高价拍地、高价卖房的模式难以为继，这样的情况下，特色小镇的出现无疑为房企获取土地储备提供了一条捷径。特色小镇土地并非采取招拍挂模式，有品牌有产业资源的房企完全可通过高明的整体规划来获取廉价土地资源，并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。  现在，特色小镇不仅是房企获得土地储备的重要手段，亦是房企多元化转型策略之一。以万科为例，在产品上有以良渚文化村为代表的旅居小镇、松花湖冰雪小镇为代表的体育小镇、清明上河城为代表的文化小镇。 但更多房企仍然是“口号”大过行动。记者在查阅上市房企半年报时曾注意到，百亿阵营外的国瑞置业2016年5月与河北永清县政府签约打造互联网金融小镇项目，小镇尚未落成，又宣布未来5年该集团将实现拓展30个特色小镇、10个新型综合体的战略目标。 虽然特色小镇项目给开发商带来的好处显而易见，但并不是所有开发商都有条件做小镇。首先特色小镇项目的开发与建设离不开充足的资金，资金链一旦断裂，一个项目基本也就宣告失败。2017年8月，浙江省余姚的首个省级特色小镇模格小镇遭到降格，被降格的原因正是因为开发商资金不足导致项目推进缓慢；政府承诺没有兑现，2358.25万元土地差价款没有偿还，最终造成工程停工。 另一方面，培育特色小镇的关键是发展特色产业，因为产业空心化、同质化最终走向失败的特色小镇有常德德国小镇、常州杨桥古镇、咸阳东黄小镇等。文化和地理位置的不可复制性才是让小镇变得特殊的根本原因。想实现这一点，一种途径是通过造城方式，在考虑各类影响因素的基础上植入核心驱动力，等候高新技术制造业从大城市迁出的机遇；另一种是在原有优势产业的基础上实现，通过强化实现“独一无二”的特色打造。 那么，未来在产业的选择上，究竟是该继续跟风文旅还是转向其他产业？文化旅游类的小镇多依靠“外部输血”实现现金流入，虽然目前我国旅游市场的空间巨大且仍在不断成长，但如果没有特别著名的景点或特别优越的配套，文旅小镇很难在众多小镇中脱颖而出。相反，从国家经济长远发展的角度来看，科技服务类小镇的发展未来更具潜力，尤其是以智能制造、生物医药、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等产业为重点进行经营的小镇。 文：洪静 来源：中国房地产金融 |
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