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作为资金驱动型的房地产市场，贷款利率的上涨意味着购房成本的抬升，这势必对购房者的购买意愿和财务压力形成实质性的影响。 文 丨 艾经纬 来源 丨中国房地产金融 笔者在上一期专栏末尾提到，针对购房者端的调控可能很快就要来了。果不其然，8 月 25 日，央行宣布自 2019 年 10 月 8 日起，对于新发放的商业性住房个人贷款，首套房贷款利率不得低于相应期限 LPR，二套房贷利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点。 图：艾经纬 资深市场人士，著有《杠杆黑洞》 也就是说，按照 8 月 20 日发布的首期新 LPR 计算，那么 10 月 8 日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于 5.45%。 再结合市场调研数据来看，2019 年 7 月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率 1.110 倍，二套房贷款平均利率为 5.76%。 作为资金驱动型的房地产市场， 贷款利率的上涨意味着购房成本的抬升，这势必对购房者的购买意愿和财务压力形成实质性的影响。虽然短期之内，在开发商端和购房者端雄厚的资金支撑之下，房地产并不会很快出现太大的波动。 先看开发商端，截至 2019 年二季度末，房地产开发贷款余额 11.04 万亿元。值得注意的是，该数据同比增长14.6%，但增速比上季末低 4.3 个百分点。 另外，中国信托业协会数据显示，截至 2019 年一季度末，投向房地产的信托资金余额为 2.81 万亿元，如果结合2019 年来房地产信托产品融资规模新增近 3500 亿元来估算，截至二季度末，房地产信托资金余额约在 3 万亿元。再加上境内外发行的房地产债务余额至少上万亿元，那么开发商端的负债规模高达 15 万亿元多。 再看购房者端，按照笔者在上期专栏中的计算，截至 2019 年 6 月底，中国的个人购房贷款余额将达到 33.19万亿元，其中包含估算的截至 2019 年6 月的 5.23 万亿元公积金贷款。这是中国个人住房贷款余额从 2014 年底以来高速增长 4 年半的结果，其间单是个人商业住房贷款增幅就逼近 150%。 综合计算来看，开发商端和购房者端的贷款规模合计 48 万亿元，如果再加上诸如消费贷或者其他融资或负债方式进入房地产市场的资金，中国房地产市场目前合计约聚集了50 万亿元资金。就这样，在目前中国 M2 余额 192万亿元的规模中，凭借着 50 万亿元的资金涌入，加上个人住房贷款的高速增长，以及超过 90% 的居民借贷都用于买房的热情，中国房地产市场中的商品住宅年销售面积自 2013 年以来连续 6年超 10 亿平方米也就毫不奇怪了，至于 2019 年将继续超过 10 亿平方米那简直是一点悬念都没有。 在这样的资金支持，以及民众的热情与信仰之下，房价上涨是立竿见影的，房价下跌则是缓慢而小幅的。 市场有惯性，资金和群众有热情， 看起来一切是完美的，但往往恰到此时， 是最需要注意的，正如股票市场上，当空头几乎消失时，市场的峰值也就同时形成了。 笔者把数月之前提到的美股市场可能见顶的案例再拿出来说明，美股长牛进入 10 年之际时，市场上反而少了牛市到头的声音，2018 年的看空论调在一个深 V 再创历史新高的指数攻势下偃旗息鼓，但无论从估值角度实不便宜来说，还是从市场周期的角度来讲，在市场预期归于一致，美股市场的临界点也就是顶部的转折点在七八月之交时显得异常的明显，美股的牛市正式宣告结束。 很多人之前认为，随着美联储的降息，美股市场还有再上一层楼的希望。但实际上，从过去 3 轮美联储加息的周期来看，一般来说，市场在加息的末期会被很明显冲击到。之前市场认为加息还会继续，但现在明确开始表示要降息， 这就说明加息已经结束，那么规律中的冲击自然也就暴力发生了，与所期待的降息效应恰恰相反。 用之前专栏中提到的沙堆实验来说就是，沙堆的临界状态是在随意散落沙粒的过程中自然产生的，当沙堆发展到临界状态时，许多沙粒都濒临坍塌边缘，它们会组合成各种长度的“不稳定魔指”。虽然许多手指都比较短，但有的很长，贯穿沙堆两端。因此，当一粒沙子掉落在无论是短的、中等的还是长的“不稳定魔指”上，触发的连锁反应就可能会导致任何规模的崩塌。当触发的崩塌变多时，那么整个沙堆的崩溃也就可能发生了。 在 2008 年金融危机之后声名鹊起的经济学家海曼 · 明斯基（1919 年~1996 年）在其代表作《稳定不稳定的经济》中说过，稳定会导致不稳定，某种环境或趋势持续的时间越长，越是让我们感觉安逸，这种环境或趋势到头时， 修正幅度就会越大。 回到中国房地产市场来说，目前的情形是，市场上预期趋于一致，但政策调控不断。中原地产研究中心统计数据显示， 2019 年 1—7 月，全国房地产调控政策达到 307 次，7 月单月全国房地产调控政策次数为 56 次。可以说， 政策对开发商和购房者两端都进行了紧约束。 5 月份银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示，7 月末央行在召开的全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上，央行称房地产行业占用信贷资源依然较多，要合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。 而对于购房者端来说，最直接就是约束了房贷利率，虽然 LPR 在未来有可能会降息趋势而下降，但从多个城市的房贷利率市场来看，对购房者还是收紧态势。 政策的加码效应，正在房地产市场的数据上表现出来，房地产开发投资已在 2019 年 5—7 月连续三个月出现增幅回落，而且从趋势看预计 8 月还会持续；2019 年以来，商品房销售面积已连续 6 个月下降。 2019 年中国房地产市场商品住宅销售面积还是会超 14 亿平方米， 但很可能将是有史以来的最高值。(完) （作者为资深市场人士，著有《杠杆黑洞》等）
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