一文看懂成都买房逻辑简述，成都买房不迷茫

成都是立足于四川盆地成都平原上的国家中心城市，省会城市。自从成都被纳入成渝双城经济圈，成为国家战略中继京津冀、长三角、粤港澳大湾区的第四极，再加上成都文化底蕴深厚，兼容并蓄，适合居住生活，成都的房地产市场就越来越热闹了。

成都的人，四川的人，西部的人，乃至全国甚至港澳台的朋友，都在看向成都，想在成都这个“天府之国”买房居住。但成都幅员1.43万平方公里，常住人口1600多万，全市12区、3县，还代管5个县级市，真的是非常之大。

那么，在成都买房，你该怎样选择？在哪里买房居住更为合适、恰当呢？

不要去听一些片面之词，要说，就要一篇文章，说全说完整。有一个完整的概念才好仔细去进行考虑。（本文约6200余字，需要5-8分钟，但非常值得）

我们可以将整个成都分为三加一，一共四个梯队来分析。

首先，我们来看看第一梯队。高新南、锦江、天府新区、青羊、武侯、成华、高新西、金牛。众所周知，成都的发展规划可以用10个字概括，东进、南拓、西控、北改、中优。而第一梯队主要集中于南拓和中优区域。如果你记不住10个字，那么只需要记住2个字：向南。成都官方定义的中心是两个，一是老中心，天府广场；二是新中心，兴隆湖。而实际的现中心，反而在他们之间，高新南的金融城。所以，首先你必须要看的是：

1.高新南，是目前成都拥有核心价值的大区。

其中的金融城、大源，更是核心之中的核心，本身处在经济高速发展的潮头，上接五城区、下连天府新区，位置得天独厚。区域内新兴经济发展蓬勃迅猛，新信息产业、金融产业形成集群，成都市政府办公驻地于此，地标建筑环球中心、金融城双子塔、银泰城、中欧经济中心等等坐落其间，交子公园、大源公园、锦城湖公园、桂溪公园、江滩公园、UPARK公园、铁像寺水街等足以满足休闲娱乐。教育配套上除知名的锦晖小学、泡桐树小学（天府校区）、七中附小，更有国际化的蒙彼利埃小学、霍森斯小学、金融城小学，初中上七中两所初中、石室天府中学皆是好的选择，教科院的教育组团也即将全面入驻。

高新南，是面向国际，引领成都的先锋，也是成都区块房价的指南针。引动成都房价，最热门的、有钱人最多的区域，无疑高新南的金融城，而新兴中产最密集的区域，无疑高新南的大源。能买高新南，何必他处去。

在建中的成都金融广场

高新区的房价，目前的高位在5-6万元/平，均价在2.2万元/平，最便宜的区域，如中和、新北等区域，也能买到1万元/平的房子。有钱，进金融城、大源居住，找潜力建议选择新川、中和。

2.锦江区，除了高新南之外，更多人的第二选择，尤其受到老成都人的青睐。

晓看红湿处，花重锦官城。锦江蜿蜒穿流而过，坐拥春熙路、太古里这些国际知名名片，锦江二区傲视群雄的学区，七中育才水井坊是初中的王者，七中嘉祥是私立的招牌，主城富人区扎堆地攀成钢，东湖公园、沙河公园、望江楼公园、塔子山公园、东部副中心景观公园各有妙趣，还拥有三圣乡绿肺、临接高新南的金融城三期。无疑是休闲宜居又可拼搏奋斗的佳地。

三圣乡的锦城峰荟

锦江区，既有主城区休闲情怀，又有繁华璀璨的都市风情。想兼顾奋斗与休闲，锦江自然是一个优选，目前房价的高位在4-5万元/平，均价在2.3万，有钱入住攀成钢、东大街，找潜力三圣乡、金融城三期。如果只寻求住，那么蓝谷地、东光小区等，1-1.5万的房子，无疑也是可以买入的。

3.天府新区，从规划开始就是高起点、高标准。他是公园城市首提地，是再造一个新成都宏伟愿景的践行者。

如果你看好成都，那么你就必须看好天府新区，如果天府新区不兴，那么成都难兴，成都充其量也只能成为一个普通的二线省会城市。成都要成为一个国际化的大都市，天府新区必须昂首挺立；东部新区若兴，最大的受益者便是天府新区。

在建中的麓湖组团

天府新区，最顶端的位置，房价超过高新，麓湖、麓山国际都是全国闻名；最次的区域，和一般的乡镇、农村无二。要在天府新区买房，华阳、南湖是平民的摇篮，平民的天花板，则在锦江生态带；富豪云集的珍藏，自然是大名鼎鼎的麓湖；围绕天府大道中轴线和天府公园可以选择天府公园西和中央商务区；围绕兴隆湖，依次是兴隆湖北岸、东岸、南岸、西岸。对于麓山东和所谓的天府前湾，个人持保留态度，要找潜力，建议钓鱼嘴、天府生物城。

4.青羊区，成都人文底蕴最深厚的区之一。

尤其在教育上面，石室中学、树德中学，便是响当当的四中和九中（市属学校，位置在青羊）。泡桐树小学、胜西小学、实验小学、东城根小学、草堂小学都是优秀的小学校。大家耳熟能详的宽窄巷子、杜甫草堂、金沙遗址、文殊院均坐落于该区。

而在青羊区买房，有青羊区的担当，浣花溪区域的豪宅，青二的学区，青五的学区，但整体房屋较为老旧，新建的房子往往就只能选择在外金沙外光华区域，青羊新城几乎在绕城以外，而绕城以内的成飞无疑又使的三环至绕城的区域品质下降。而且总体呈现出价升量跌的一种趋势。短期看涨，长期看平。青羊区二手跌，新房一房难求或价格高企的情况会长期存在。

5.武侯区，成都人文底蕴最深厚的区之一，因武侯祠得名。

一首传播广泛的歌曲中，唱到的玉林路也在武侯，成都七中本部林荫校区在武侯，可惜是市属的。但原有的富人区桐梓林渐渐老去，红牌楼的热闹也不再如以前，双楠也几乎没有开发地块，太多的地盘都是老房子，教育上稍逊青羊和锦江一头。和青羊的情况非常相似，而且将南部最宝贵的地盘划给高新区以后，已经开发到机投镇、草金立交和簇桥一带了。

所以武侯只能勉强排在第五位，武侯新城的位置和风貌一般，但价格却是一点都不友好，新房动辄3万，次新房也要2.7-2.8。武侯的二手稍微比青羊略新，但也在以可见的速度在跨入老旧的行列，1万多元一平的房子扎堆在华西和玉林、磨子桥出现。武侯性价比高的房子简直是一方难求。但好歹还是有部分有钱人会选择武侯，加之邻近高新，同样短期看涨，长期看平。

在这些区域中，位置越核心的地方，户型呈现越大越贵，小的反而相对价格低的现象非常明显。

6.成华区，曾经的东穷之地，全是工厂打工人；如今的凡尔赛，拥有丰富的土地储备。

建设路虽然渐渐显出老态，东郊记忆迎面而来，直接贯通处一片现代化办公区域直抵理工大学。华润二十四城与万年场携手，商业和居住氛围都挺不错。但成华总体的教育资源一直让人诟病，最响亮的两所学校，成华嘉祥、石室北湖，居然都不是本部。教育整体和前面的区域相比，差了一个层次。

东客站迎晖天玺

成华的新房目前在2.3-2.6之间徘徊，相比去年的1.8-2.0已经有了显著的攀升了。但成华龙潭寺、崔家店、东客站、北湖等还有大量的土地供应。并且成华对有钱人的吸引力明显不足，东部制造业的高管更愿意选择锦江，本身成华的底蕴不足。从人居九林语开盘去化只有18%可以窥见端倪。成华区除了新华公园和建设路的房子，都还比较新，所以二手房大多在1.5-2.3上下。个人看好二仙桥（七中英才）区域和东客站、东郊记忆区域的发展。总体对成华的房子短期看平，长期看慢涨，接纳青羊、锦江、武侯的购房群体溢出。

7.金牛区，从60-90年代都是成都有钱人最多的区域，小生意人最多的区域，也曾经是车匪路霸最多的区域，整个川北都唯金牛马首是瞻，而且至今在五城区来说，都是GDP的大哥大。

然而，金牛的三次北改失败，刺痛迟滞了金牛区的开拓发展。火车北站、荷花池、五块石商圈的落寞，注定了金牛的房市有些许尴尬。学校拿得出手的，小学有几个，但初中起能扛鼎的就是七中万达、七中八一了。在其他区的人眼中，成了二流。

金牛北城天街

金牛存在大量的老破小和需要治理的脏乱差区域，最高的房价只能在内环，但也只能和成华的一般新房比比价格。同时成交量非常尴尬，买得起金牛的看不起金牛，买不起金牛的退守到了新都。即便北部新城与大丰的融合，总体发展形势来看，也不是很好。只有限看好金牛国宾和金牛一环内的改造。但若论居住和方便，金牛并非完全不可选。

8.高新西区。一众科技企业，如华为、京东方均在此地，代工厂富士康也安顿于此，是整个高新区GDP的主力军。

但可惜的是，这里更靠近各种工厂，并不受到这些大企业高管们的青睐，这些企业的高管不是住在青羊、武侯，就是跑到高新南甚至天府新区去凑热闹。所以高新西区只能是整个五加三区域垫底的位置，甚至有时候还比不过双流和龙泉驿。

小结来说，在第一梯队中，只要不买老，不买偏，不买差，保值能力都是相当强的，升值潜力都还不错。想在第一梯队的区域中买一个好的新房，预算大概率要提高到250万以上，甚至300万，如果没有达到，需要注意。

接着我们来看看第二梯队，被划归为主城区的近郊。双流区、龙泉驿区、温江区、郫都区、新都区。

1.双流区。二圈层老大，近郊之王。

十五年免费教育政策，深深吸引着初到成都打拼的奋斗者。双流机场为双流带来了经济，也为双流带来了无尽的破空之声，还好在天府机场正式运行后，双流机场的航班次数将减少70%。双流很大，值得推荐的区域有抵进高新大源的航空港区域、并联高新、天府的华府板块，与锦江生态带板块接壤的怡心湖板块，长期看涨。双流的上限，看高新、天府的下限。

2.龙泉驿区。大运会和东进双概念加持的区域。得益于汽车制造业的兴起，龙泉驿经济实力还是雄厚，但整体教育资源和生活格调，还与上面、甚至下面的近郊区域有明显的差距。如果以前的工业之风在成华，那么现在的工业之风被龙泉很好的继承和发扬了。目前发展最好的是大面板块，而可能异军突起的是与成华接壤的十陵板块，与锦江接壤的洪河板块到现在还没有动静。其他区域，说实话不是太远（洛带）就是太偏（西河）。而被寄予厚望的东安湖区域，已经被炒作得太高，不建议入手。不过龙泉驿的想象空间，真的还是比较大。

3.温江区。金温江，多炫酷的称呼。整体的老城区风貌，甚至要盖过双流、龙泉的老城一头。但新的发展势头不在。大学城发展和工业区发展没有明显起色，受主城区的强力虹吸，除了靠近青羊的光华沿线区域，其他即便有17号线和4号线地铁的加持，几乎乏善可陈，除了自住需求，不建议买入。房子稍差的位置保值能力堪忧，新房卖1.8万，10年房龄的次新房只能卖1.2万，新房难卖也就在情理之中。温江的上限，在青羊新城。

4.郫都区。银郫县是郫都人不爱提及的称呼，郫县豆瓣倒是川菜不可或缺的调味品。得益于高新西区的反向溢出，和各大学城相比之下离主城区更近，地铁6号线和2号线交叉的犀浦区域，无疑是郫都区的热门板块；走出犀浦立交，风貌层次降低一级，红光在价格较低的时候还可以买一买，走出南北大道，便不再有推荐买入的价值。郫都的低端购买力相比较还不错，但总体成长空间较低。值得关注的区域是清水河生态艺术公园附近，环境独具一格。郫都的上限，在高新西区。

5.新都区。现在已经被纳入成都市的中心城区。大丰新城、新都新城的建设如火如荼，但掩饰不了北改的尴尬。得益于低廉的价格和有基础的人流，新房成交还是不错，1.35的均价，是对三圈层的极大挑战。个人推荐地铁沿线的新房，买来自住还是非常划算的。新都的三河场是推荐之地，新都的新繁尽可能不要去碰。新都，是二圈层的把门者，三圈层除了南边的区域，买其他的地方，真的需要先看一看新都。而新都的天花板，自然是金牛和成华附近的下限。

小结来说，双流和龙泉的潜力相对大，新都目前的成交量更大，但是无论在哪个区域，一定需要买好板块，以天府广场、金融城、兴隆湖为三个中心点，加上相关接壤的区域，就可以评估出其的价值。要在近郊买好房，预算也已经到了200万，如果房子没到200万，想想遇到了什么情况。

第三，我们来看看第三梯队，新津区、青白江区、都江堰市、简阳市和毁誉参半的眉山仁寿视高、青龙。或许，现在就有朋友会产生疑问，为什么把视高、青龙这些眉山仁寿，不属于成都的部分包含进来。不要着急，我们慢慢说来。

新津区。新津划区以后，迎来了一次跨越，一个三圈层的区域价格可以和新都比一个高低。新津可以分为花源、五津、新平、普兴等区域。花源是上接双流进主城区和天府、高新最近的区域，五津是新津的大本营，新平是地铁的末端，普兴是天府新区规划的产业区。个人看好花源、五津、普兴，不建议新平。

青白江区。青白江区可以分为老城区（同华大道以南），靠近万达广场、美程广场越贵；新城区（同华大道以北）靠近凤凰湖越贵；靠近青白江大道越贵。新都就是青白江的天花板。

都江堰市。都江堰处于西控范围内，因造就天府之国的都江堰而得名，环境优美。但都江堰区域部门处于龙门山地震区域，文旅、康养地产居多。且距离成都的距离相对遥远，有的只是自己的单独市场，和整个大成都的房产市场的相关性并不大。所以，在都江堰买房，更多期待的是基本保值，而不是一个太有价值的投资。

简阳市。简阳市携东进之风，坐拥天府机场，通过地铁十八号线即可速进成都。同时是成渝经济圈中的一个热点概念。近期开出的一个楼盘直接开盘售罄。但不要热过了头。虽然东进的投资额最为巨大，但东进是刚刚开始，并不像南拓早有万亿资金砸进了里面，并且并不都归于简阳。东进中属于简阳的只是空港新城、简阳新城、简州新城。三城之中，个人更看好空港新城，但要选择进行投资，无疑是一件风险极大的投机行为，并且其中长达十数年的成熟周期，必将使一些购房者叫苦连连。

眉山视高。爱之深深，责之切切。本不属于成都的区块，但谈到房产市场，不提及他，又总归不完全，有缺失。眉山视高作为天府新区的一部分，无疑具有其独特的价值，不限购、不限售、不限贷，距离天府新区兴隆湖只有16公里，视高现代工业园区、川港合作产业园、联想叠云科技园、乐高乐园等在紧锣密鼓的建设，就连小猪佩奇都被拿来凑热闹，各大开发商抱团开发，这里的建设热潮，有时候看起来比成都还火热。也就在这里，房价曾经热炒到1.8万/平，而后又跌落到9000多，如今渐渐恢复，均价在1.2万左右。轻轨是视高的期待。与天府新区兴隆湖的剪刀差，是视高的潜力所在。

眉山青龙。黄龙溪、黄龙溪，双流的黄龙溪成了眉山青龙卖房子的招牌之一，江口水镇沉银处则是新的招牌。这里除了文旅、康养房，可以期待的也是轻轨。与天府生物城的剪刀差，是青龙的潜力所在。

推荐排序为新津花源、五津、眉山视高、眉山青龙、简阳空港新城、新津普兴、新平、青白江区，都江堰市。

选择这些区域，唯一的好处就是限购宽松、价格低廉，有个20多万的首付，便可以来看看了。如果你保守，建议你选择青白江，如果你激进，建议你选择新津、视高、青龙。但三年难租，五年难卖，是需要充分认识的，未来的潜力天花板在相邻的更好区域，大概率在5-10年战胜通胀还是可行的。其中部分区域的夹角地带，更是碰都不能碰的，比如视高的大学城南侧，比如新津的新平，比如简阳新城。

最后，没有提及的，便是第四梯队。

彭州市、崇州市、大邑县、蒲江县、金堂县、邛崃县。

这些区域受到成都的虹吸最为厉害，能够保值的区域仅限于每个区域最最核心的地带。这些区域最核心区域的房价约在0.8-1.2万/平之间。而其他售卖的区域，没有丝毫的投资和保值价值。甚至还不如有人口流入的三四线城市。

除非购买者有极其强烈并非常稳定的首套自住需求，不建议在第四梯队购买。

当然，如果你别出心裁，愿意花钱在这些区域购买一些用于周末休闲、旅游民宿的地产，当然也不是不可以，有钱任性谁都可以。而如果没有足够的资源进行运营，那么你极有可能买入的不是金融投资品，而是奢侈耐用消费品，至少五六十万起步的价格，一般奢侈品还真的是比不过的。你有消耗如此价格高昂奢侈品的实力吗？

以上，是对成都买房的一个总体简述，看完之后，相信能够给你一个全面的启迪。

我是成都楼居易杨老师，深耕成都房产市场，希望本文对你买房有所帮助。