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最近特别忙。 拍了两条抖音，说关于学校政策的事，后台每天几百条留言咨询。 我花了1个月时间里所有的空余时间，在闲鱼淘了一套二手美式家具。现在就差3个床了。 （图片来源网络） 上面这张图片上周刷屏了。 我一直在思考说点什么。 因为，这张图片背后，实际上有很多重要的意义。 01 这件事源于一个周末CCTV2的晚间报道。 他说：重庆二手房存量超20万套，进入买方市场。 （潜台词是重庆供应较大，买家可随意挑选） 因为是央视，所以影响力当然大。这一段时间，很多朋友就都很关心这个事，也在问我：重庆楼市，二手房房子卖不动，未来究竟会好吗？ 面对这个问题，通常，我会先甩三张图片给他。 第一张图：第三方机构统计，“2月份，重庆有146个新楼盘涨价”。 （图一） 第二张图：3月18日时，我随手看了下贝壳网的挂牌量，较月初，其实减了大约5000套... （图二） 这两张图片说明的问题，和20万套存量，形成了鲜明的对比。 看起来相当矛盾，却又实实在在。 孰真孰假？ 02 再看第三张图：3月17日，在重庆报业集团旗下的新媒体发文里，我注意到这样一组数据。 （图三） 他引用铭腾机构的数据： 当前重庆住宅存销比约为4.4个月，其中，高层3个月！洋房5.1个月！ 我只能说，2017-2018年那阵，重庆的存销比，长期大概在3个月左右徘徊。一段时间，重庆优质的新房很难买到的。 存销比的意思大概是：当前已推未售的房源，还够卖几个月的。通常用来反映市场热度，及供需结构关系。 于是，二手房多VS新房紧俏，看起来更加矛盾。 孰真孰假？ 03 我们不渲染情绪，我们只拨开市场的云雾，找到背后的真相。 好，我问个问题。 假如你是改善，我设定一个高一点的预算吧。 总价300万级，这个价很长时间被一些人视为重庆总价天花板。 但是，若你想拿这个价，买一套地段好、配套好、品质不错、户型好、密度低的大户型。 现在你能买哪里？ 我掰着指头，数了半天，都找不出几个楼盘！ 不信你数数。 而且300万级，对于改善而言，真不算什么。 按40%首付计算，首付款大约130-140万左右，仅仅相当于当前重庆一套刚需三居室的总价。 对于重庆年收入30万+的城市中产家庭，只要老婆不败家，积累几年，之前有两套小户型，买300+的改善，简直是洒洒水。 也简直比其他一二线大城市，幸福的不要不要了。 你要记住一句话：过去20年的刚需有多汹涌，现在的改善就有多汹涌。 04 上面我只是拿300万举了个例子。 重庆楼市当前的供需局面，其实十分明晰。 那就是居住条件改善、住宅迭代的需求VS能满足需求的供应不足之间的矛盾。 你有的，我不想要，我想要的，并不多。 重庆市场存量房多，是事实，但是真正让人赏心悦目、一见倾心的，非常少； 比如纵观我们常说的“两江四岸”核心区，连纯板式楼，都凤毛菱角，几乎没有！！ 而重庆现在的主流需求，恰恰是少部分刚需+大量的改善需求： 住在老旧房子、高密度环境之下的人，想去买品质新房，改善生活条件。 品质改善需求旺盛，刚性需求品质化，促成了上述看似矛盾的局面！ 重庆人越发明白自己想要的房子，其实很简单： 配套品质、环境品质、建筑品质兼顾，仅此而已。 05 好了，上述局面，又会如何影响价格走势呢？ 答案很显然，就是分化。 新房持续缓涨，尤其优质新房、品质改善，带动重庆均价良性而稳步的上移。 当新房的物理距离到达一定远度，并价格不低时，就会反过来刺激已经进入存量市场的核心区的少量优质次新房，价值回归。 继而形成一连串逐渐向下的带动和影响。这是第一。 第二，随着民办学校的相关政策逐渐变化，会刺激部分家长调转目标，盯上优质的公办教育资源。 优质的公办教育资源，在重庆，存在被价值低估的情况。 你懂的。 至于影响多大，得看具体执行力度。 第三，3-5月间，按照新的大供地政策，或将迎来集中供地。 在上述存销比的情形下，新增供应量和新增供应价格，会显著刺激大家的心态。 这是一个微妙的环节。也是重要的风向标。 最后，在加上最近几天，成都和西安的有关调研。 城市相关政策，恐进一步收紧。 06 结论，是明确的。 向着城市价值，理性回归，这是众望所归的事。 |
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