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这些年来一直流传着一个段子，几个亿的豪宅，房主长年不住，只有保姆每天打扫完基本就没什么事做了，可以遛遛狗，做做饭，享受美好时光，好多人都觉得这些富人忙得团团转，真是可怜的很，好像他们随了赚钱，基本没了生活品质，其实可不像你想的那么简单，大部分豪宅本来就不是用来住的，也可以说家里若不是大家族，也没法住那么大的房子，其背后有常有不知道的用途和意义，这也就是最近流行的一句话：“富人的世界你不懂，你永远也赚不到你认知以外的钱”！  古代帝王可以说是富有四海，北京的故宫很多人都去参观过，皇帝睡觉的寝室面积很小，这是有很大原因的，房子太大了，没有那么多人气，确实不聚气，相反是消耗，这是风水学说，但更有科学道理，房间不益过大，因为要聚气，当然这不是迷信，因为人体是可以自我感知外部的温度，自身也在做冷热的能量交换，所以房子小了更容易休息得好，人睡着也舒服，相反大房子时间长了会让人觉得越来越乏累，休息不好，其实就是身体的能耗太大，时间一长自然就没有精气神儿，整天无精打彩的，你觉得工作会做好吗？只能越来越差，这也是一些风水大师嘴里的玄学其中最基本的科学道理。  我们今天所探讨的真正买大房子的人，目的不一定是用来住的，他比我们学习能力更强，周边有专业知识的朋友更多，所以一定也知道什么样的房子更适合自己住。400-500平方米的大平层住着，家里总共没有几口人，晚间上下都觉得后背发凉，反正我是觉得挺瘆人，目前最适合的面积如果是三口之家应该是100——150平方米，平均一个人50平方左右最这合理，国家说提倡的人均面积也是有这方面的道理，然后就是要考虑便捷性，比如交通出行，周边配套，孩子上学等。  比如说200-300平方米的房子如果老人孩子一起住，这个还是合理的配置，但几个亿的豪宅大部分真的就是姆在那住，很多人会觉得这么大的房子，就这么闲着可惜了，那它是买了放在那等着增值的？其实有钱的大佬们是不会用大房子来赚增值的差价的，从买到卖，人家不差那一两千万，除了保值还有更大的用途：拆借、担保、抵押，是用来控制杠杆和资金的，房子是用来增信的。  以上海为例，黄浦江周边，陆家嘴这一带的豪宅基本上没有挂出来卖的，因为客户群体也不对，他们也不会拿出来卖，因为用途不是这个用途，有钱人也不会去看，你觉得那些有钱的人会差这一套房子吗？它真正的目的就是有缺钱的人，来做增信，进行拆借、担保、抵押业务的，如果有人缺钱，谁也不可能一下子拿出那么多的现金，再说赚那点利息也不划算，比如有人开了一家公司，专门接豪宅的盘子。  怎么操作呢？比如现在缺钱，资金链要断，或者其他因素，咱们暂且不管，房子急售，要甩，那么评估的价格是银行的评估价格，如果接了这个房子，给下面的一个公司做了授信，拿房子做抵押，这里说的抵押不是抵押贷款，那么大的豪宅是不可能做贷款的，基本都是把房子放在那，给公司做增信做担保用的，然后由公司去正常运营，也就是说钱还在流转着，但是房子已经暂时在其名下了，这时候你会问了，大概多少钱？其实这不是市场的定价，很多人第一反应应该是市场价，其实就是银行的评估。  比如说你找个评估公司把价格做高一点，银行给的价格肯定比市场价低，比如一个亿的评估，银行会给你九千万，自然叫价不会高于银行的授信，这里面不论你房子当时是多少钱买的，这和市场上的交易不同，别人不关心你的地段或是否还能增值，或是当时为了避税之类的，对方给的价格一定是低于银行担保的评估价格，双方达成意向了，钱怎么给呢？房子是不可能按市场上的方式，买方把钱给你再做个过户类的，首先是通过银行的增信授信把这个钱能转出来，这时候就动用各方面的关系，做过桥拆借，也就是说我暂时拆一下这个钱，急用，但我很快用公司的名义给补上去，这个时候比如说咱们达成了协议，一个亿，那好，对方拿了一个亿，双方完成过户，钱你拿走，用途之类的人家也不会多问。  这时候房子就回来了，银行已经在做手续了，过户完成了，手续也走完了，这房子当天就已经在给公司集团做担保了，这个钱马上就可以在他的金融体系中循环出来了，另一边再通过其他的方式结掉就可以了，这时候我们会发现，他几乎没掏钱啊，对了，他没有掏钱，房子持有着，公司正常运营，钱从哪里来的？在银行做的增信，然后干什么呢？房子慢慢卖，反正一分钱没掏，钱到后了，已经在公司的金融体系里运转了，银行的授信有个成本，假设是百分之三，那也没什么大不了的。  比如这个房子现在放了十年，可能卖1.3个亿，在那挂着卖，如果是一个亿接的，马上就在市场上挂，如果有地方限购限购类的，人家可以两年内不挂，空着，因为持有成本低，没什么税，也就是个资金成本，物业成本和将来过户的成本，除此之外没有什么其他的东西了，持有成本相当的低，所以很多这种房子，它就不是房子，就是个抵压品，比如三年后不限售了，税费都降下来了，准备出售了，那成本是多少呢？一年才百分之三，三年才百分之九，再加上其他各项的杂费百分子十也足够了。  最低这个房子可以报一点一个亿，挂牌的各方面可以挂一点三个亿，然后等下一个接盘侠的到来，至于谁来，谁接这个房子干嘛，人家才不会关心，反正卖方就是这个价挂出去，里面打上成本，在此期间如果发现有什么问题，还可以把价提起来，或许报到1.4个亿，四千万回来，银行那边先需要解冻，这都不是事，合同签好后一定是要先打款的，四千万一到账，再去拆借一个亿，把银行的授信一解掉，公司还是正常在运转，房子也解压了，双方完成过户，一个亿的房款打给卖方，赚什么呢，持有三年的成本百分之十，现在把房子卖了，赚个三千万两千万的，房子可能根本就没有去过，就是这个现实情况，如果过两年他又出事了，又来，就可以再帮他担保解压一下，这就是豪宅的真正用途。  所以普通人的世界是无法理解另一个圈层的金融理财方式的，豪宅用来住的比例真的太少，如果真是那样的人，他的房子一般也不会大甩，把价格放得很低去卖的，这个中间不存在什么接盘，只是富人之间的换手，也许是向全国的富人们换手，这个就别当别论，豪宅对投资，对公司运营影响非常大，豪宅的问题就是流动性差，干房产中介的宁可卖普通的住宅公寓也不愿意卖豪宅原因就在这里，关年一年都是它，房主不缺钱的话那就是价格更高，遥遥无期，毕竟这种豪宅不是一般人能消费得起的，客户群体也不好遇，有钱人基本也不差房子，所以更多的作用是资金的载体，做资金业务，当然也有遇到大问题，必然及时变现在，可能也有打大折扣卖的或是腰斩价卖的，所以这咱房子也没有什么明确的价值，这下明白了吧。 |
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