1.问：已办理了住房公积金贷款，若离婚了，可以做那些变更？
答：离婚前用公积金贷款所购的房屋在离婚后归谁所有，则债务也相应的转移给谁，那么就需要办理借款人变更手续。1)于协议离婚的，可持离婚证 明、证明贷款房屋归属的公证文件等材料到管理部门办理借款人变更手续；2)对于法院判决离婚的，可持法院有效判决办理借款人变更手续。此外，除借款人变更 外，还可以进行多项变更，如：提前还款、房屋买卖合同中购房人变更、用于抵押的房屋变更、贷款期限变更、贷款担保方式变更等。
2.问：我打算二手房按揭贷款，但如何可以顺利地贷款？
答：我们归纳有下面八步。
第一步：找好想要购买的房屋，该房屋必须产权明晰；
第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费；
第三步：买卖双方须提供的相关资料；
第四步：去银行填写二手房按揭申请表；
第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书；
第六步：买卖双方到房屋所在市、县的房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续；
第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项；
第八步：到房管部门办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
3.问：买房人提前还贷是否违约？
答：《合同法》第208条规定，借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。简单的说，除当事人在合同中约定不许提前还款等，借款人是可以提前偿还借款的，不属于违约，应当按照实际借款的期间计算利息。
从实际情况看，一般每个银行的借贷格式合同对提前还贷的约定大都一样，对提前还贷应收取违约金并没有明确规定，属于约定不明。但也有银行对提前 还贷收取违约金，所依据的是中国人民银行于1999年4月1日实施的《人民币利率管理规定》第26条，该条规定：借款人在借款合同到期日之前归还借款的 时，贷款人有权按原贷款合同向借款人收取利息。也就是说，不管借款人是否提前还贷，借款人都要按最初合同约定的总利息向银行支付利息。此时与《合同法》第 208条相违背，由于《合同法》是上位法，《人民币利率管理规定》是下位法，故应以《合同法》为准，即提前还贷如无特殊约定应按照实际借款的期间计算利 息。
但这里还需注意两点：
1）如果双方在签订借款合同时将规章《人民币利率管理规定》作为合同的内容，则规章的内容成为合同的一部分，这样银行按全 额利息收还贷款本金及利息则不属违法。
2）一般银行在借款格式合同中都规定提前还贷须经银行同意，银行如不同意提前还贷，则借款人无法实现提前还贷的目 的。这一点对借款人极为不利，如银行不同意提前还款，在有约定的情况下，不属于银行违约，那借款人只能严格按照借贷合同约定的期限及利率还贷，直至到期， 偿还全部贷款本金及利息。
4.问：二手房合同解除时，银行贷款的处理方式？
答：买卖双方商定以贷款方式付款、贷款申请未获批准时，买卖双方可以解除合同，售房人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人，但前提条件是：因不可归责于当事人双方的事由未能订立二手房担 保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的，当事人才可以请求解除合同。如果因当事人一方原因未能订立贷款合同并导致房屋买卖合同不能继续履行的，对 方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。如果购房人签订二手房合同后不办理贷款手续，那么售房人可以要求解除合同并要求购房人承担违约责任，购房合同无效或 者被撤销、解除，致使贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除贷款合同的，法院应予支持。
