 商品房的预售不同于现售，在预售合同签订之时，房屋尚未建成，对于其中的条件和设施，购房一方也只能通过预售方的承诺获知。因此，相对于现房销售而言，商品房的预售对于购房一方而言有着更大的风险，弄不好很容易成为烂尾楼。购房者合法权益急需得到保护。 一、烂尾楼案例分析 2007年X月X日，王某与某开发商签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20070X0X000X），合同约定王某购买某开发商开发的某项目楼盘的x号楼x单元X的房屋一套（建筑面积84.51平米），约定房屋总价274421元，合同约定某开发商应该在2009年5月31日前向王某交付房屋。 合同签署后，王某依合同约定向某开发商支付了房款，但某开发商并没有按照合同约定的时间向王某交付房屋，直至2018年8月为止，王某仍无地居住，某开发商的行为已经违反合同约定，且给王某造成了巨大的经济损失。 王某起诉至法院要求某开发商支付逾期交房的违约金及因逾期交房而给王某导致的损失。某开发商答辩称无法交房的原因是资金链断裂，无法办理竣工手续，无法办理交房房屋。 在上述案件当中，涉案项目因为开发商资金断裂，工程未完工，项目又无法转让给其他投资人，成了“烂尾楼”，最终受害人为购房者。 对于购房者来说，既损失了购房款，又得不到房子，严重的侵犯了购房者的合法权利。 二、商品房预售制度的弊端，购房者合法权益容易遭受侵害 预售，从法律意义层面来看，购房者支付房价款得到的只是一种期待性权利。购买的房屋还处在建设过程中，购房者支付了购房款，并承担了未来全部的风险。 当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任，一旦双方发生纠纷，购房者作为弱势的一方，其合法权益很难得到有效的法律保障。 在购房过程，由于我国的商品房预售制度的弊端，故常见的侵权行为： 第一，商品虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权； 第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权； 第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权； 第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权； 第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。 与此同时，我国目前缺乏相应的监督制度，更加导致开发商违法行为的无所顾虑，变相增大了购房者合法权益受到侵害的几率。 三、购房者合法权益的保护 建立健全和我国的商品房预售制度的同时，还应当加大对购房者合法权益的保护力度。有关部门还应当加大对商品房开发商的审查力度，审查各项申请信息是否真实，若其不满足法律法规预先规定的条件，则不予行政许可在出售环节，应当加大对商品房开发商的监督力度，进行跟踪调查。对开发商进行严格管理，将开发商进行违法行为的几率降到最低，实现对购房者合法权益最有效的保护。 购房者自身也应当积极的增强相应的防范意识： 1、要考察房地产开发商的信誉。 购房人可通过多种渠道了解房地产开发商的营业执照、规模、工商登记、财务状况、企业形象、知名度等；是否具有建设工程许可证等五证一照；了解过去的业绩，到已完工的小区了解开发商的房屋质量、售后服务、物业管理状况；了解开发商有无纠纷等情况。 2、购房者要签好补充协议。 由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。 · end · 编辑 | Cerise 图 | 网络 |
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