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3月30日，中国奥园披露2020业绩，12%的股息率、每股派息同比增长40%，让众多投资者感慨：“与优秀的企业为伍，享受到的常常是惊喜。” 给予投资者惊喜的奥园，在行业不易的2020年，又交出了怎样的答卷？
2020年，奥园实现销售、营收和净利三连增： 合同销售额1330亿元，同比增长13%。2020年国内商品房销售额约为17.36万亿元，同比增长8.7%。奥园的增速明显快于行业整体； 营业额677.9亿元，同比增长34% ； 净利润70.5亿元，同比增长35%；归母净利润59.1亿元，同比增长41%。 截至2020年底，奥园已签约未确认的合同销售约人民币1960亿元。业绩会上，管理层表示，未来几年，奥园将保持物业确认销售年复合增长率25%或以上，盈利性与成长性非常可观。 在一众优秀的数据里，最让投资者意外的，便是奥园2020年派息0.77元，同比增40%，按29日收市价7.63港币，股息率高达12%！上市至今，奥园累计总派息约88.7亿港元。在房企多数压缩股息的情况下，奥园在成立25周年的时候逆势派发特别股息，这点值得点赞。 截至30日收盘，奥园领涨港股内房股，股价上涨14.15%，报8.71港元/股，总市值234.8亿港元（折合人民币约198.4亿元），市盈率4.93倍。在盈利和分红都不错的情况下，可以看到奥园的市值是明显被低估的。 难怪有投资者说：“现在的市场，被高估的企业几百倍PE，被低估的却几年派息就可以拿回投资。”回看奥园过去几年的股价，这并不是利空，而是未来上涨的弹簧，上涨的逻辑，藏在奥园的黄金土储，与加速释放利润的城市更新项目里。
随着土地红利的消失，土地供给端出台了“集中供地”的举措。在未来，招拍挂获取的土地利润会进一步下降，房企获取土地的主要途径，很有可能朝“城市更新”转变。 这个趋势同样体现在国家政策的制定上：2021年，城市更新首次进入政府工作报告，纳入国家十四五规划。奥园是粤港澳大湾区最早进军城市更新的房企之一，最新获“2021年中国房地产开发企业城市更新TOP8”，规模与经验的优势不言而喻。 目前，奥园拥有超60个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约6730亿元，其中大湾区可售资源约6552亿元，占比97%，有多个超百亿货值的城市更新项目，如广州番禺氮肥厂项目货值125亿、深圳龙岗石龙坑项目货值155亿、珠海香洲翠微村项目货值175亿…… 总体来看，截至2020年12月31日，奥园拥有土储总建面约5718万m²，总货值约6208亿元，若计入城市更新项，总货值高达约12938亿元，其中一二线城市占比增至82%。2021年奥园预计总可售资源约2200亿元，供货充足。 未来三年，城市更新项目预计转化可售货值约1600亿元，预计平均毛利率35%至40%，净利率15%至20%。 从已发布的房企年报来看，2020年地产行业毛利率继续下滑。国金证券表示，本期结算的项目涉及较多2016-2017年因错估政府房价调控而拿错的高价地，因此结算利润率受拖累。预计未来1-2年结算毛利率仍将继续下行。 不过，随着奥园在大湾区这片沃土上的城市更新项目加速转化，奥园CFO陈志斌表示：未来集团的毛利也会随着回到较高水平。
高速成长中的奥园，需要更高水平的经营管理。 行业形势变化之下，奥园主动调整，自今年2月份以来，进行了一系列的组织架构调整。 业绩会上，奥园管理层介绍，2021年公司将精敛架构，建立20余家区域/城市公司，计划打造年销售100至200亿元级核心城市公司，非核心城市公司年销售50亿元或以上。 在非房地产板块上，奥园成立悦康控股全面统筹，现在已建立大健康、医美、科技、文旅、商业运营和物管几大板块，目的为推动对主业的反哺和服务，赋能城市更新。 目前，奥园的传统商业项目奥园广场系列、文旅赋能地产的奥园（英德）心花小镇，以及产业赋能地产的奥园美谷与奥园智谷，都在有序地发展。 奥园（英德）心花小镇 关于架构调整，主席郭梓文表示这是“主动求变”，而2021年是奥园迈向世界500强的开局之年，力求2023年能迈进世界500强。 在整体战略的指导下，公司也将逐步增加投资性物业及其他资产业态等，持续提高多元化收入，预计2020至2023年年复合增长率约50%，为未来发展提供稳定现金流。 在目前的大环境下，地产的逻辑已经彻底改变。未来还会有一大批地产公司会被淘汰出局，唯有真正的强者可以活下去。 听了太多无法实现的故事以后，地产的投资者已经不相信梦想，只看实打实的业绩和分红。奥园手握万亿黄金土储，多元化全面开花，未来可期，这才是真硬核。 ·END· 作者丨95 联系入群 | 加微信：xjjyj666  |
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