最高法院：“经分期综合验收合格”的约定交房条件是否无效？（附十二个典型案例）|房产裁判

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以下文章来源于房产裁判指南 ，作者龚炯

 裁判要旨

住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收虽然已在2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项中被取消，但双方约定的交房条件仍为该商品房“经分期综合验收合格”的，说明当事人自愿以高于法定标准的条件来确定交房标准，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。  

案情简介 

①2011年3月25日，香江公司与徐同达签订两份《商品房买卖合同》，约定：香江公司将其开发的锦绣香江A2幢101、102室两套住房出售给徐同达，总价款4556292元；出卖人应当在2011年12月31日前，将具备“经分期综合验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交付超过90日，徐同达有权解除合同，香江公司退还全部已付购房款，并承担已付购房款20%的违约金。 

②2011年7月，徐同达支付了购房款。2011年12月19日，案涉商品房工程经竣工验收合格。2011年12月25日，香江公司发出《收楼通知书》，但徐同达拒绝收楼。 

③双方争议成讼。徐同达主张香江公司逾期交房；诉讼请求解约、退款及违约金。香江公司主张已按约交房，综合验收已被《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项取消，改为适用《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程经验收合格的即可交付使用；《商品房买卖合同》中约定的分期综合验收合格无法履行；反诉请求继续履约。 

④庭审中查明，2013年5月24日，案涉商品房工程取得《建设工程竣工规划核实认可书》，至2013年5月28日，取得《竣工验收备案表》。 

⑤本案历经一审（连云港市中院）、二审（江苏高院）及再审（最高法院）。最高法院认为，双方约定的综合验收可作为交房条件，香江公司逾期交房；再审判决，撤销二审，维持一审，并支持徐同达的诉讼请求。 

实务指南

①本案中，双方约定的交房条件为该商品房“经分期综合验收合格”。“分期综合验收合格”源于“综合验收合格”。根据原《城市房地产开发经营管理条例》（2011年修订）第十七条、第十八条的规定，综合验收是在工程竣工验收合格的基础上，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收。而根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》【建法〔1993〕814号】（已失效）第十条的规定，分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。相比于综合验收，分期综合验收特指开发商将住宅小区开发分为若干期，每期结束后按期进行的综合验收。司法实务中，双方约定的交房条件为“经验收合格”的，其与“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”在交付标准上逐步提高，为递进关系（参见关联案例）。 

②本案争议在于，双方约定的交房条件“经分期综合验收合格”之综合验收已在2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项中被取消了行政审批，则约定交房条件“经分期综合验收合格”是否因此无效，并应适用法定交房条件。最高法院一锤定音，认为双方签订《商品房买卖合同》时，仍然以综合验收作为交房条件，说明当事人自愿以高于法定标准的条件来确定交房标准，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定标准履行；并最终以案涉商品房工程取得《竣工验收备案表》之日作为满足该约定交房条件“经分期综合验收合格”的日期。笔者认为，本案最高法院（2015）民提字第135号的裁判观点，区分行政审批与民事交易，认为约定交房条件“经分期综合验收合格”有效且可以实际履行，强调了约定交房条件优于法定交房条件，尊重当事人的意思自治，对类似争议有参考意义；参见关联案例《闻刚、河南省万城地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【河南省高级人民法院（2020）豫民再118号】的裁判观点。 

③笔者认为，双方的约定交房条件为该商品房“经分期综合验收合格”或“经综合验收合格”的，并不存在违反法律、行政法规的强制性规定或违背当事人真实意思表示的情形，合法有效；理由有二：一是无禁止。根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）第83项的规定，取消了房地产项目综合验收的行政审批；且根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（2018）第六条规定，已删除原《城市房地产开发经营管理条例》（2011年修订）第十七条、第十八条有关综合验收的规定。但当前并无对于房地产项目进行综合验收的禁止性规定。二是可实现。房地产项目的综合验收虽不再有行政审批，但双方约定的交房条件“经分期综合验收合格”或“综合验收合格”在客观上仍然能够实现。根据《建设工程质量管理条例》第49条的规定，建设工程在五方验收合格之后，仍应进一步取得规划、消防、环保等政府主管部门出具的认可文件或者准许使用文件，以为竣工验收备案。 

裁判理由 

本院认为，（一）关于香江公司应否向徐同达承担逾期交房违约责任的问题。1.关于香江公司是否存在逾期交房行为的认定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经分期综合验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收虽然已在2004年5月19日颁布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项中被取消，但香江公司与徐同达于2011年3月25日签订案涉两份《商品房买卖合同》时，仍然以综合验收作为房屋交付条件，说明当事人自愿以高于法定标准的条件来确定交房标准，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定标准履行。案涉商品房虽于2011年12月19日竣工验收，但直至2013年5月24日方取得《建设工程竣工规划核实认可书》，2013年5月28日办理竣工验收备案。故应认定案涉商品房的交付条件直至2013年5月28日才具备，在此之前徐同达有权拒绝交接。香江公司未能在《商品房买卖合同》约定的交付期限内向徐同达交付符合合同约定条件的商品房，已构成逾期交房。 

 关联法条 

《城市房地产管理法》（2019年修订）

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 

《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，2019年修订）

第十七条　房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。 

《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）

第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

(二)有完整的技术档案和施工管理资料；

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。 

《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》【国发〔2004〕16号】

第83项（取消），住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收 

《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（2018年）

六、将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”删去第十八条、第三十六条、第三十七条。（注：删去原条例中综合验收的相关规定） 

原《城市房地产开发经营管理条例》（2011年修订）

第十七条  房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：

（一）城市规划设计条件的落实情况；

（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

（三）单项工程的工程质量验收情况；

（四）拆迁安置方案的落实情况； 

（五）物业管理的落实情况。

住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》【建法〔1993〕814号】（已失效）

第十条 分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。 

案例索引

《徐同达与连云港锦绣香江置业有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事判决书》【最高人民法院（2015）民提字第135号】 

关联案例

①分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后按期进行综合验收。《竣工验收备案表》是对整个小区的综合验收，涵盖了消防、环保、规划等部门认可文件。

案例一：《万天佐、胡梦云房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【江西省高级人民法院（2019）赣民申705号】，本院认为，2．关于南昌万科公司交房时案涉房屋是否达到经分期综合验收合格条件的问题。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经分期综合验收合格”并符合合同约定的商品房交付买受人使用。分期综合验收是指开发商将小区开发分为若干期，每期结束后按期进行综合验收，而《竣工验收备案表》是对整个小区的综合验收。经查，一审时，南昌万科公司提供了落款日期为2013年11月12日的《竣工验收备案表》，其中“工程竣工验收备案资料目录”，涵盖了消防、环保、规划等部门认可文件，该备案表早于案涉房屋约定交房日期，即2013年12月31日。故案涉房屋在约定交付时间应当已达到综合验收合格条件，即已具备购房合同约定的交付条件。 

②双方约定的交房条件为“该商品房经综合验收合格”的，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）第83项的规定，取消了房地产项目综合验收的行政审批；但并无对于房地产项目进行综合验收的禁止性规定。

案例二：《闻刚、河南省万城地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【河南省高级人民法院（2020）豫民再118号】，本院再审认为，本案争议的焦点问题是闻刚主张万城公司承担逾期交房违约金及物业费损失有无事实和法律依据。关于商品房经综合验收合格的约定问题。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其中第八条对交房的期限及条件进行了约定，“该商品房经综合验收合格”约定为具备交付房屋的必要条件。虽然万城公司提出根据国务院《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发【2004】16号）第83项，住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收已被取消行政审批。但该批复仅仅取消了房地产项目综合验收的行政审批，并未对于房地产项目进行综合验收作出禁止性规定，万城公司也未提交该条约定违反法律、行政法规的强制性规定而无效的证据，因此，该约定仍然合法、有效。

系列案：（2020）豫民再86号、（2020）豫民再119号 

③竣工综合验收已不是住宅小区等群体房地产开发项目交付的法定条件。双方约定交房以竣工验收合格为条件的，是指五方验收合格。

案例三：《陈勇、胡水英商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【湖南省高级人民法院（2020）湘民申2603号】，本院经审查认为，2004年5月19日，国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以了取消，并于2018年3月19日作出《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，并删去第十八条、第三十六条、第三十七条。由此可见，竣工综合验收已不是住宅小区等群体房地产开发项目交付的法定条件，原二审法院在适用法律上并无不当。根据双方合同以及《补充协议》的约定，交房以竣工验收合格为条件，竣工验收合格是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。再审申请人认为交房时间应以实际收房时间为准，其主张与双方的约定及法律规定相悖，本院对其主张依法不予支持。

系列案：（2020）湘民申2601号、（2020）湘民申2602号 

④双方约定的交房条件为“经验收合格”的，并非是指政府部门参与的住宅小区综合验收合格。

案例四：《王会林与江苏同丰置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申4972号】，本院认为，关于同丰公司通知交付的房屋是否符合约定的交付条件问题。商品房买卖合同第八条就商品房交付条件列明“经验收合格”、“经综合验收合格”，“经分期综合验收合格”，“取得商品住宅交付使用批准文件”等多种选项，王会林和同丰公司一致同意选择交付条件为第一项“经验收合格”，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。王会林主张合同约定的“经验收合格”是指政府部门参与的住宅小区综合验收合格，与合同约定不符，不能成立。 

⑤双方的约定交房条件为“经验收合格”的，不同于“经综合验收合格”或者“经分期综合验收合格”，而消防验收属于综合验收范畴；故该商品房经五方验收合格即符合交房条件。

案例五：《刘瑞与陕西荣德置业有限公司房屋买卖合同纠纷申诉、申请再审民事裁定书》【陕西省高级人民法院（2020）陕民申2316号】，本院认为，关于争议一：案涉《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经工程监理单位验收合格。据此可知，双方当事人约定的房屋交付条件“经验收合格”不同于“经综合验收合格”或者“经分期综合验收合格”，根据建设部《城市住宅小区综合验收管理办法》的相关规定，所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全属于住宅小区竣工综合验收必备条件之一，换言之，刘瑞再审主张的消防验收合格应属于综合验收范畴，然而双方约定的交房条件是“验收合格”，一、二审法院认为涉案房屋所属的13号楼在2016年5月8日经过建设、监理、施工、设计、勘察五家单位对工程质量竣工验收合格，荣德公司还提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并据此认定涉案房屋自2016年5月8日起符合双方约定的交付条件，并无不当。 

⑥双方约定的交房条件为“经验收合格”的，并非“经综合验收合格”。该商品房经五方验收合格后，即可交付使用。

案例六：《牟士加、徐秀丽与江苏同丰置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申5808号】，本院经审查认为，关于逾期交房违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，同丰公司应于2016年9月30日前将经验收合格的商品房交付牟士加、徐秀丽使用。依据上述约定，涉案房屋经设计、建设、监理、施工四方验收合格即可交付。涉案房屋于2016年9月26日经四方验收合格，同丰公司于2016年10月5日书面通知交房，通知时间比约定交房时间有所迟延，一、二审法院判决同丰公司支付上述迟延期间的逾期交房违约金，符合合同约定。牟士加、徐秀丽主张合同约定的“该商品房经验收合格”是指政府部门参与的住宅小区综合验收合格，与合同约定不符。其二人主张由物业公司交接房屋不构成实际交付，亦缺乏事实和法律依据，故牟士加、徐秀丽关于逾期交房违约金的再审申请理由不能成立。牟士加、徐秀丽主张基础设施未达到使用条件，但未能提供充分证据加以证明，一、二审法院未予采信，亦无不当。 

案例七：《兰凤勃、河北国脉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【河北省高级人民法院（2016）冀民申4133号】，本院认为，关于案涉商品房是否验收合格的问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。本案中，双方签订的合同第八条约定的交付条件为“该商品房经验收合格”，并非“经综合验收合格”。在案涉商品房竣工后，国脉公司作为建设单位组织了由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、施工图审查单位共同组成的验收组，对诉争的商品房进行竣工验收，国脉公司提交的《建设工程竣工验收报告》显示，本案诉争的商品房工程经验收为合格，同意使用。原审法院根据双方合同约定，适用《建设工程质量管理条例》第十六条规定，认定就案涉房屋验收问题本案不符合解除合同的法定条件，认定事实、适用法律并无不当。兰凤勃主张案涉房屋未验收合格、《建设工程竣工验收报告》系违法出具的理由缺少依据。

系列案：（2016）冀民申4128号、（2016）冀民申4135号、（2016）冀民申4137号、（2016）冀民申4139号、（2016）冀民申4189号、（2016）冀民申4191号 

⑦双方约定的交房条件为“经验收合格”的，其与“经综合验收合格”、“经分期综合验收合格”在交付标准上逐步提高，为递进关系。该商品房“经验收合格”的，为最低标准的交付条件，是指五方验收合格。

案例八：《骆金苗与江苏金信达置业有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书》【江苏省高级人民法院（2019）苏民申7802号】，本院认为，关于金信达公司通知交付的房屋是否符合约定的交付条件问题。案涉合同提供了多种选项供选择，分别是：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该四种交付条件均符合法律要求的房屋交付前需经验收合格后方可交付使用的强制性规定，只是在交付标准上逐步提高。 

案例九：《诸暨同方置业有限公司与陈彬房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》【浙江省高级人民法院（2015）浙民提字第60号】，本院认为：本案争议焦点为同方公司逾期交房的时间认定问题，即合同约定的房屋交付条件何时成就。本案《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力。合同约定房屋交付时间为2010年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。对该交付条件如何理解，双方当事人持有不同意见：同方公司主张建设工程通过质量验收即为验收合格，陈彬则主张不仅包括质量验收合格，还应通过其他专项验收合格。对此，本院认为，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，案涉房屋于2011年5月10日经五方竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。且陈彬于2011年5月3日已经接收并使用该房屋，亦无证据表明本案存在双方合同目的不能实现的情形。故同方公司承担逾期交房违约责任的期间应从2011年1月1日起算至2011年5月9日止。原一、二审法院以案涉房屋办妥竣工验收备案手续之日即2012年9月3日作为达到符合交付条件的时间，超越了双方在合同中约定的商品房交付条件，本院予以纠正。 

⑧不当限缩：双方约定的交房条件为“该商品房经分期综合验收合格”的，开发商开发的住宅小区经五方验收合格即可交付使用。（笔者注：该案中陕西高院的裁判观点，将双方约定的交房条件“经分期综合验收合格”混同于“经验收合格”，属于适用法律错误，与本案中最高法院（2015）民提字第135号的裁判观点不符；“经分期综合验收合格”在交付标准上高于“经验收合格”。）

案例十：《曹东来与横山县建新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》【陕西省高级人民法院（2019）陕民申2332号】，本院认为，本案双方签订的《房屋买卖合同》约定“2015年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定将该商品房经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付”，本案所涉建新公司开发的信天游小区于2015年6月19日经建设、设计、监理、施工、勘察等单位验收，质量为合格。2015年6月6日，建新公司向业主发出交房通知书，通知交房的时间为2015年6月24日至2015年6月30日。该情形符合双方合同约定。至于申请人所称的综合验收包括公共设施、绿化、道路等验收合格，其中部分设施施工建设超出房地产开发商建设的范围，具有客观原因。原审判决以《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》中规定的房地产开发项目竣工验收合格可交付使用为由,驳回申请人要求建新公司承担违约责任的请求并无不当。故对曹东来申请再审的理由不予支持。

系列案：（2019）陕民申2378号 

⑨不当扩大：商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门（规划、质监、环保等部门）完成综合验收为标准。（笔者注：下引案例中湖北高院、山东高院的裁判观点，将双方约定的交房条件“经验收合格”扩大解释为“经综合验收合格”，严管开发商，加重其交房责任，用行政管理干预民事交易，属于适用法律错误。）

案例十一：《荆州市福隆房地产开发有限公司、熊洁商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【湖北省高级人民法院（2020）鄂民申2929号】，本院经审查认为：（一）关于案涉商品房的交付使用条件问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据上述法律、行政法规规定，开发商交付使用的商品房不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、行政法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房条件为：“商品房经验收合格”。福隆公司申请再审认为，上述合同中约定的验收合格标准，不包括房屋经过规划、质监、消防、人防、环保等部门的综合验收。本院认为，规划、质监、环保等部门专项验收合格是建筑工程验收合格的一项内容，商品房未经规划、质监、环保部门验收合格，不符合建设行政主管部门审核认可的备案条件，亦不符合交付使用的条件。福隆公司主张案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房条件不包括房屋经综合验收合格缺乏法律依据，本院对此不予采信。

系列案：（2020）鄂民申2926号、（2020）鄂民申2927号、（2020）鄂民申2928号、（2020）鄂民申2930号、（2020）鄂民申2931号、（2020）鄂民申2933号、（2020）鄂民申2934号、（2020）鄂民申2941号、（2020）鄂民申2950号、（2020）鄂民申2953号、（2020）鄂民申2952号、（2020）鄂民申2958号、（2020）鄂民申2967号、（2020）鄂民申2968号 

案例十二：《山东中沃置业股份有限公司、王久联房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》【山东省高级人民法院（2020）鲁民申6198号】，本院经审查认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付条件为第1项“该商品房经验收合格”，有别于该条第一款第2项约定的“综合验收合格”，但该选项并非经双方当事人协商确定，而是在中沃公司提供的《商品房买卖合同》中预先打印好的选项，对“验收合格”的理解，双方发生分歧。根据相关法律规定，房屋的验收合格，除要求房屋质量符合国家规定的强制性安全标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常居住和生活需要，王久联购买房屋的目的是居住生活，房屋如未达到综合验收合格的条件，则其购买房屋居住生活的目的难以实现，因此，原审认定商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准并无不当。 

附：《山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》【鲁高法〔2011〕297号】

（六）关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题

依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。