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近期，东莞松山湖万科金域松湖花园的房子引起了热议，一套96平米售价550万的房子，实际的租金却只有2900元，如此高的价格却只租到这么点钱，合理吗？ 如果按照租售比计算，这套房子要回本则需要158年。如果按照收入比计算，这样的租金却显得尤为的合理，因为当地收入水平决定租房者不可能再掏更多的房租。 金融决定房价，工资决定房租。这是房地产市场的定律，也客观反映了当下的现状。 从长远来看，人口一定是楼市的决定因素。但短期来看，金融则比人口因素更加重要。 从租金回报率的角度，我们可以观察到一个现象——外国的租金总比国内要高。 一般在国外，扣除各种成本之后，租金率很轻松就能达到3%-4%，且越往大城市租金的回报率就越高，这是地产市场的正向反馈。我们则正好相反，越往大城市租金回报率就越低，有的城市甚至就只有1%，问题到底出在哪？ 按照国际惯例，他们都喜欢用房屋租售比来衡量楼市运行是否合理，一般租售比在1:200到1:300之间则是正常水平，也就是说，一般城市二三十年租金就能收回成本，而一些国际性大都市也基本在这个区间之内。我们北上深等一线城市几乎都可以达到1:600，也就是说至少需要五六十年才能收回买房的成本。 因此，前些年很多媒体和专家得出结论中国的房价还不高。 实际上，房价高不高不在专家的判断中，也不在媒体的宣传中，而是在市场供求关系中。从国际角度而言，如果租金占比超过了家庭收入的30%，对于租房者而言这就已经是家庭的负担了。 按照国外一线城市的惯例，洛杉矶、伦敦、旧金山、纽约几乎都超过了30%，但超过40%还是比较少的。 但如果我们将这一标准放在国内，目前北上深的人均月收入为10000元，租一个一室一厅的价格大抵都超过了5000元/月，换句话说如果按照这个比率计算，我们一线城市的租金大概是全球最高的。 当然，对于这种结论可能很多人第一反应是反驳，因为中国的房地产其实并非只是简单的居住功能，它还捆绑了包括户籍、学区、医院等众多资源。 同时，这个因素也是支撑很多人迷信房价不能跌的根本原因。 经济学家李迅雷在《从房价与房租背离角度看通胀》一文中这样写道，从2017年至今，房价指数与住房租赁价格指数呈现明显的背离走势，即房价不断走高，累计上涨了21%，但房租价格指数却基本稳定。 为什么房价与房租出现了背离呢？ 回到问题的本质，到底是什么支撑了房价的上涨？其实有五个因素： 第一，供求关系； 第二，杠杆率； 第三，坚信房价只涨不跌的信念； 第四，人口； 第五，没有出现周期性的大跌。 在这五个因素当中，供求关系、杠杆率以及对房地产市场的信念则是支撑房价最主要的因素。从目前的收入比计算，高不高在我看来已经不算是一个问题了。 如果我们去掉或者降低加注在地产商的杠杆，相信没有一个经济学家敢说房价不高。 过去三十年里，一直上涨的房价让一代人都尝到了买房的甜头，房租比之所以高企不下也并非租金太低，而是房价涨得太快，导致了很多人直接忽略了持有成本，他们赚的是房价上涨的钱，而并非租金的钱。 所以，我们在研究房价的时候不要忽略本质。 从长期来看，房价一定是人口作用的结果，我们房价上涨另外一个原因还有市场的流动性，但随着新生代的人口越来越少，我们会发现“接盘”的人就会越来越少，即使未来房价不跌，那么有价无市也将是一个不得不面对的问题。 最后，我们还要注意一个问题就是空置率的问题，由于过往房价过快的上涨，导致持有成本过低，很多有多套房产的人干脆就将房子空置等待升值，长此以往这种行为一定会给楼市积累一定的风险。所以，高空置率也一定要引起足够的重视。 |
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