房地产企业财务风险成因及其防范措施作者：吴海元来源：《辽宁经济》2019年第06期
????????[内容提要]本文根据房地产企业财务风险的表现形式，指出了对我国房地产企业财务风险成因的影响因素，根据实际情况提出防范对策。在实际工作过程中，房地产企业更要注意广开言路，加强内部控制管理以及分配制度的改善，结合企业的发展前景，规避可能出现的各种风险。
????????[关键词]房地产企业财务风险内部控制
????????房地产企业的高收益让越来越多的社会资源投入到其中，我国房地产企业相对国外的房地产企业存在起步较晚、行业基础薄弱、相关的制度不完善等问题。我国房地产企业若要可持续发展，就必须及时把握国家政策的调整变动，适应宏观大环境，利用汇率和调整利率的变动来增加筹资和扩大投资，防范财务风险的产生。
????????房地产企业财务风险的具体表现如下：一是筹资风险。一方面，筹集资本很难，还有可能资本到期后不能及时偿还;另一方面，房地产企业的筹资规模较大，且外部筹资主要来源于银行和其他的金融机构。二是投资风险。投资周期较长且区域差异性大。三是资金回收风险。主要表现为资金占用量大，资金回收期长，现金流入期限不稳定等方面。四是利润分配风险。主要表现为现金和用于再投资的资本方面。
????????一、房地产企业财务风险成因分析
????????（一）利率变动产生的风险
????????房地产企业需要的巨大的投入资本，而仅仅依靠企业内部自有资金不能满足企业所需要的大量资金，因此房地产企业需要更多的外部筹集资金，银行和其他金融机构的贷款是其资金来源的主要方式，但是当这些借款机构进行自身还款利率调整时，就会对房地产企业的筹资和投资产生影响，形成利率风险。
????????1.对房地产企业筹资的影响。房地产企业对银行贷款的依赖性较大。如果提高利率，房地产企业筹资成本就会增加，使实际收益低于预期收益，极有可能导致经营亏损并加大企业债务的压力，企业因无法还债而导致资金链断裂。利率风险的产生，主要来自两方面：一是银行或其他金融借款机构调整自身的利率。二是国家政策的影响。政府的货币紧缩政策能抑制房地产市场的过热，但同时也抑制了房地产企业的融资。
????????贷款利率的上升，不仅影响房地产企业在项目开发初期的筹资，也进一步影响企业的资金回收、资金运营和资本的再投资。企业缺乏资金成本，会对外筹借更多的借款，加大企业的负债，延长企业的债务偿还期限，带来一串连锁反应。利率变动作为影响房地产企业发展的重要因素，必然会对房地产企业的巨额投资、资金成本、利润、内部运营状况产生重大影响。房地产企业在筹资过程中受利率变动的影响很大，因此只有把握利率的变动，及时作出应对措施，才能有效地规避风险。
????????2.对房地产企业投资的影响。房地产公司在扩张较快的情况下，可能会出现资金短缺和资金周转不灵等问题。主要有两方面：一方面是房地产企业开发需要大量资金成本;另一方面是房地产投资回收期长，土地开发占营运资金比例大，市场形势不好。利率的变动会给房地产企业的投资带来影响，进一步影响到企业营运资金的周转问题。
????????如果银行提高贷款利率，房地产企业的资金成本就会随之增加，房地产公司的投资和资金回收同时也会受到影响。但如果银行降低贷款利率，很可能会造成房地产市场过热，房价越来越高等现象。房地产企业如果想进行股权筹资，则必须遵循证券市场的规则。服从证券市场对其的规定与监督。
????????综上所述，当银行提高利率时，一方面增加了房地產企业的投资或者支出成本，另一方面则影响民众买房的心理预期。当银行给予房地产企业贷款较多限制时，会引起对银行贷款依赖较大的中小型企业的筹资问题，严重时可能引起资金链断裂。
????????（二）汇率变动产生的风险
????????政府提升外汇储备，在房地产企业的发展阶段，国外资本的进入为筹资注入了新鲜的血液，在房地产企业的销售阶段，增加了供房数量的需求，二者相辅相成，加速了我国房地产的发展。但是，在近两年来，人民币开始贬值，与此同时美元的快速升值对人民币和我国的黄金市场造成了巨大的“负面影响”。一是引起了外资纷纷撤离我国。二是造成了国外投资对我国市场的不良预期，缩窄了房地产企业的筹资渠道。
????????跨国投资者对人民币的升值预期，促使其纷纷在我国投资。就目前来看，我国房地产企业筹资的占比中，国外投资的占比还是有影响力的。我国目前采用浮动的汇率制度，汇率跟资本流动之间关联较强，因此汇率的升降必定会引起外资的投入量，从而影响我国房地产企业。若央行决定对人民币汇率进行调整，在人民币不断升值中，投资于中国房地产市场的国外资本将会撤离，那些对外资依赖较强的房地产企业可能会出现资金不足，严重时会面临资金链断裂的危机。当汇率变动引起房价下跌时，一方面银行的房市贷款会出现不良资产，另一方面房地产开发企业也会因预期收益猛跌而破产，进而导致居民房屋的资产值下降。
????????汇率的变动将对房地产企业产生巨大的影响，一是给房地产企业带来筹资和投资的风险。二是资金回收风险。三是对房地产企业发展的资金链造成影响。
????????（三）经营不善带来的影响
????????1.降低企业筹资能力。房地产企业是高投资行业，如果因盈利较差或经营不善而出现经营亏损，债务所筹集的资金未达到预期收益，资金的收不抵支等问题，就表明企业的经营出现了亏损，企业筹资能力降低，企业收益缩减，偿还债务的能力降低。如果企业未能提前进行预防对策或不能及时进行补救，最终可能会出现资金链断裂甚至破产的状况，企业将不能按时还本付息。由此看来，企业到期还本付息能力和其经营状况有直接联系。
????????2.产生财务风险。一是在经营方面。房地产企业财务风险产生的主要原因如下：经营性资金需求增加，经营性负债过多导致还款需求增加;土地的成本较高导致企业的营运资金在此占用较多，影响其他资金周转。如企业市场形势不好使得住房产生库存积压，综合起来导致企业利润下降;房地产企业的预期收益差，收不抵支，企业经营状况变差;企业不能通过内部自身经营增资，为了弥补资金的不足，就只能依赖外部的筹资，继续向银行贷款或其他金融机构来筹措资金，进而加剧了房地产公司的筹资风险。二是营运资金管理方面。营运资金管理效率低下也会带来的一系列问题，使企业在经营过程中面临财务风险。营运资金管理包括应收账款、存货和应付账款的管理。企业营运资金管理效率低下的主要原因是收款的滞后、经营状况不善导致库存积压和资金预付，给企业营运资金的周转带来了不便，资金周转缓慢或失灵，尤其是应收账款的无法回收，直接会产生坏账风险，进而阻碍了企业的发展。而当存货的运行变慢，公司在项目建设中所积压的商品房会越来越多。这种情况下，公司投资的资金将会因为被占用而无法补充。企业的原股本周转速度变慢，使企业的营运资金受到影响，从而加大企业的债务压力。
????????二、防范房地产企业财务风险的措施
????????（一）利用利率分散风险
????????1.制定应对银行利率调整的措施。房地产企业可以根据实际情况，在银行利率调整时制定全面的应对措施：在签订贷款合同时可根据中政策的调整，尽量选择固定利率贷款;对银行贷款利率进行分析，找出近几年银行利率变动的规律，尽可能规避因利率提高而造成的风险;在进行投资计划之前，对银行是否可能提高利率进行防范，提出应对措施减少损失。
????????2.分散筹资风险。房地产企业可以發展，除银行贷款以外的其他筹资渠道，也可尝试信托基金、上市公司股票和其他金融机构发行的债券等多种筹资渠道。
????????总之，企业在发展过程中遇到利率的变动，要分情况应对，如果利率变动造成各个房地产企业扩大投资，房地产市场因此过热的情况，要谨慎投资，切莫跟风。如果利率降低，要及时把握政策变动，扩大企业的投资，促进房地产企业的持续发展。
????????（二）利用汇率分散风险
????????1.完善市场化汇率机制。政府应逐步增大人民币汇率弹性，推进外汇管理的改革，加速推进汇率市场化，增强外汇市场主体应对汇率变动风险的能力。通过鼓励、支持、引导，加快国外资本进入我国房地产企业的步伐，扩大房地产企业的投资成本。增强对履行汇率机制行业的监督，减少房地产市场的投机活动，促进房地产企业经济发展。对汇率的管制采取放宽政策，推进市场化汇率机制。
????????2.在推进人民币汇率市场化时，要多引导国外资本流向我国房地产企业，以弥补其资金不足的问题，拓宽房地产企业的融资渠道，促进其资本结构的调整。如果人民币有升值预期的可能。可以提前进行预防，避免房地产市场因国外资金投入较多而过热。政府要对此加强监督和管理，预防国外投机资本。
????????总之，利用汇率分散风险，最重要的是把握国家政策的调整，吸引国外投资进入我国房地产企业，在我国房地产市场过热时预防国外投机资本的进入，把控关口，把握国外对人民币的升值预期，利用多方面的因素，结合汇率的变动，促进房地产企业持续有活力的发展。
????????（三）改善企业的经营能力来规避风险
????????1.适度负债，规避偿债风险。房地产企业可以多考虑长期负债等筹资方式，减小企业到期还款的债务压力，筹集更多的社会资金来增加企业的投入资本。提前安排好资金分配用于到期的还款付息，减少短期负债的筹资方式，改善企业因为不能及时还本付息造成的资金链断裂。
????????2.提高营运资金的使用效率。企业要加强自身的经营管理能力，来提高营运资金的使用效率，改变因经营不善带来的财务风险。一是要加快房地产企业工程的进程，避免因闲置土地过多、土地的成本较高导致企业的营运资金在此占用较多，影响其他资金的周转。二是要加强企业的成本管理和人事管理，避免不必要的资金浪费，有效地利用营运资金。三是要加快提高工程的开发效率，按时完成销售回款，结合房地产企业市场的新形势，加快资金回收的步伐，促进企业营运资金的流转率。
????????3.控制成本，提高市场竞争力。房地产开发商在开发过程中必须注意成本的控制，通过比较分析，综合土地开发和房屋设计，争取达到成本较低且房屋价值较大的目标。房地产开发商应尽量满足消费者对商品房的基本需求，把握国家政策的变动和抓住消费者市场，提高市场的竞争力。
????????4.注意各阶段的风险防范，提高销售利润。房地产企业在项目开发初期时，所需投入的资本巨大，而且具有资本回收期长，区域差异大等特点，综合各种因素，在开发初期房地产企业要面临很大的风险。因此，企业的管理层制定的项目计划必须要尽可能的完善，在进行项目开发之前，对这个项目的价值和可行度进行分析，以便制定较为正确的决策。
????????房地产企业在项目建设过程中，需要负担购买土地、建筑修缮等多方面的费用，资金额巨大。如果企业的开发资金不能及时投入，那么项目的建设就举步维艰。因此，在项目进行过程中要注重资金的管理，提高营运资金的使用效率，拓展投资渠道，多利用国家和银行的政策筹资，引进外资，加强建设过程中的资金投入。
????????房地产在项目建设完成后，需要进行房屋出售，但如果企业的市场前景不好，房屋的销售状况达不到预期计划，那么企业就不能及时回收项目建设的投入资金，很可能面临资金回收的风险。因此，在房地产项目销售阶段，需要充分关注房地产企业的市场前景和发展形势，及时地进行资金的回笼，提高资金的周转率，规避可能出现的风险。
????????5.合理分配，规避分配风险。如果没有在合适的时机给予企业发展合适的分配方式，那么企业未来的发展前景就会受到影响。如果房地产企业的发展前景良好，市场竞争较强，那么企业所得的利润可以用来投资再发展。而如果房地产市场萎靡，企业没必要把利润所得用来投资于风险较大的市场，可以留存为企业的发展资金，或者分配给企业的人员等。在分配过程中，房地产企业更要注意广开言路，倾听各方面的意见和建议，加强分配制度的改善，结合企业的发展前景，规避可能出现的利润分配风险。
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