   土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定。  1、税务总局层面： 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006[187]号）第一条关于土地增值税的清算单位规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期数量为单位清算。 2、地方层面： 《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第二十九条规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定。 【解读】 在土地增值税清算实务中，各地税务机关在土地增值税清算单位认可上可能会有差异，一种确认方式为根据发改委的立项单位确定该项目的土地增值税清算单位；一种可确认方式为根据项目后续报建手续即建设规划许可证和施工许可证确定的单位确定该项目的土地增值税清算单位；一种确认方式为根据根据企业自行分期数量，结合实际工程管理情况和实际账务核算情况确定该项目的土地增值税清算单位。 由于土地增值税清算相关政策执行口径各地税务机关处理不同，在实务中，企业应当进行不同划分口径的测算，与此同时，积极与税务机关进行沟通，寻找对企业最有利的清算方式。【注意：企业从立项到报建再到实际工程管理和会计核算，均采取明显分期方式，且该分期清算较综合清算税额有明显增加的，地方税务机关可能认为分期清算更符合政策规定且利于地方税收】 在审核土地增值税清算单位确定是否正确时，具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》确定，原则上以政府规划部门颁发的《建设工程规划许可证》确认的项目确定土增清算单位。 1、政府审批分期 根据开发项目立项批复（发改委）、《建设用地规划许可证》（规划局）《建设工程规划许可证》，审核判断土地增值税是否以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。 2、自行分期开发 对于企业自行分期开发项目，根据开发项目实地考察情况，结合政府部门审批、备案项目登记表、实际工程管理和会计核算资料，按照实质重于形式的原则分期确定清算单位。【注意：自行分期项目，税务机关可能要求企业提供自行分期情况说明】 【解读】 1、开发项目确定：开发项目区分实务中一般以“立项批复”作为判断项目的标准。项目立项一般指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可。根据《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知》（国发〔2016〕72号）第一条规定，企业投资建设本目录内的固定资产投资项目，须按照规定报送有关项目核准机关核准。企业投资建设本目录外的项目，实行备案管理。事业单位、社会团体等投资建设的项目，按照本目录执行。【注：我国项目立项通常在政府的发改委，一般对于动用政府资金的项目需要进行审批，对于不动用政府资金的项目实施核准或者备案】 2、项目分期确定：项目自行分期的，一般需要根据项目报建手续——建设规划许可证和施工许可证、实际工程管理情况——施工协议分开签署、实际施工明显分开且时间差异较大和实际账务核算情况——按照项目分期明确分开核算成本，三个关键因素综合考虑。【注：实务中一个明显的分期通常建设规划许可证分开+工程管理分开+账务核算分开】  更多财税原理解码思维导图，请关注小编公众号【爱问财税】 |
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