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砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。  文：所长 房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，本文是从业超过20年资深行业老总，帮你买对房，请关注同名公众号进入知识星球提问，买房咨询有问必答，让你房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。 1、买房无论自住还是投资，无论一二线还是三四线城市，房产升值保值五要素一定是：地段、学区、产业、房龄、品质，想升值跑赢其他购房客户必需拥有这五个要素其中之一； 2、买房五要素具备其一跑赢30%楼盘，具备其二跑赢50%楼盘，具备其三跑赢70%楼盘，具备其四跑赢80%楼盘，具备其五跑赢95%楼盘，若五要素都具备一定是城市房价最高的楼盘之一； 3、买房看地段，市中心最核心的地段很难改变，但副中心和次中心会发生变化和变迁，这跟产业、高新人口、城市发展息息相关，一定要捋清城市脉络，抓住城市发展主方向才能获得更高收益回报； 4、一二线买房刚需就买有产业的城乡结合部，三四线买房要买有钱人居住的富人区，一二线产业经济发展快，城市发展快8-10年城乡结合部能变成新副中心，但三四五线发展慢，产业落后，更建议买富人区，一二线房价高，城乡结合部房价更亲民，而三四线本身房价不高，富人区虽然房价相对高，但更易保值； 5、学区房是房产增值升值利器，无论一二三四线城市，顶级学区房都是涨幅最靠前品种，所以无论刚需或投资都要关注学区属性，优质学区房跑赢大盘、中等学区房跑平大盘，没有学区支撑房产只能挖掘其他支撑因素如产业、位置、房龄、品质，否则很难跑赢大盘； 6、买房一定要贷款，有公积金用公积金，没有公积金用商贷，但一定要珍惜首房首贷的资格和资质，贷款利率越低越好，时间越长越好，第一套房尽量买一二线，不要买在三四线，从长期一二线房价比三四线更有升值潜力，但也看具体城市群，不能一概而论，落后的二线可能比不上发达省份的头部三线； 7、买房不要全款买房尽量用贷款用杠杆，全款买房打平通胀，贷款买房才能跑赢通胀。但贷款要量力而行不能过犹不及，月供不能超过收入的60%，月供留足2年以备不时之需，但绝对不能高杠杆买房，这样一旦房价横盘或下跌风险很大； 8、买房不是买便宜，有些房产价格很便宜也不能购买，比如小产权房、产权不清晰的回迁房&安置房、办公性质的住宅、商办类产品、人口稀少的海景房$旅游房、包租商铺&人口稀少商圈商铺，买房是买涨买预期买升值潜力，越是产业发达、资金实力雄厚、经济发达、人口大量进入的发达城市和区域涨幅会越高； 9、买房最佳入手时机是一手房交易量大于二手房交易量但一手房房价还没涨起来的时候，等二手房交易量接近一手房交易量房价就会开始上涨，尤其是大量开发商拍地价格不断创楼面新高的时候，这时候是买入最佳时间，所谓量在价前，价格未涨或微涨的时期，所以，买房一定不仅要关心价格更要关心成交量； 10、买房投资就是哪里限购越严哪里越有投资价值，那个区域限购越严越应该长期看好，因为限制越严的地方往往机遇和机会越多，回报越高，相反越没限制的城市越没投资价值，往往升值潜力也很一般； 11、买房投资第一步先跑赢CPI增速，第二步再跑GDP增速，第三部再跑赢通胀；想跑赢CPI一定要买有五要素具备其一的项目，想跑赢GDP增速要买有五要素具备其二的项目，想跑赢通胀要买有五要素具备其三的项目； 12、在一个城市扎根首选买房，买房前一定不要花费太多钱在买车、旅游、更不要买奢侈品，赶快攒够首付上车买房才是王道，记住，千万不要把应该买手套房产的钱去买辆高端车去炫耀，记住车一入手就贬值，好房一入手就升值； 13、买房无论刚需或投资必需高度关注金融政策，房地产一半是金融，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口，利率下调房价大概率上行，利率上调房价大概率下行，金融宽松房价大概率上行，金融收紧房价大概率下行； 14、一二线城市买房可以不买核心区，因为房价高，城郊房价低涨幅反而比市中心会高，再者轨道交通发展迅猛，五年后城郊可能变成副中心，而三四五线买房无论自住还是投资一定买核心区，因为城郊发展基础设施投入与一二线差距较大大，新区存在发展滞后风险，位置、教育、品质、房龄都至少具备两个才能长期跑赢通胀，如果既不买核心区，有没有以上支撑，长期看跑赢通胀很难，小城市除了房价其他都不便宜； 15、无论一二三四五线城市，远郊房产除非重大利好和天量投资，都要慎重，一线超过市中心30公里、二线超过市中心25公里、三线超过市中心15公里、四五线超过市中心10公里都要慎之又慎，因为资金每1平方公里的发展没有几十亿发展不起来，三四五线聚集不了如此多的资金； 16、一二线买房可以买非学区老破小，因为新房房价高，很多人退而求其次买总价低位置好的老破小，毕竟房龄随破旧但位置占优房价低，先上车再考虑换房，否则永远没有上车机会，而三四五线城市尽量不要买非学区老破小，因为房价不高，大多数人喜新厌旧都会选择新房，非学区老破小市场很小； 17、三四线买房一定要买电梯房，不要买步梯房，因为现在购房主力是90后，没人喜欢爬楼梯，不要买户型不方正的房产，不要买朝向不好的房产，北方尽量不买朝北的户型，南方不要买一层，不要买西晒户型； 18、一二线可以买一居室，三四五线尽量买三居室，条件好可以买小四居，二孩时代来临，四居室将来可能比三居室更受欢迎，三四五线面积上首选120-130平米，次选130-140平米，最后110-120平米； 19、三四线不是不能投资而是看产业，东莞、无锡是三四线房价标杆，为什么最高房价超过4万还有人买？一是距离一线核心城市近，二是有支柱产业支撑，距离核心产业越近的宜居区域将来房价越高； 20、想买房升值快不要买超大型社区，这样楼盘二手房挂牌太多房价很难领涨，也不要买物业管理费低和差的小区，这类小区只属于跟涨盘，也不要买老人居住占比高的小区，这类房产交易都不活跃，要买中等小区，要买物业服务好的小区，通常这类小区是领涨盘，要买白领中年人占比高的小区，这类盘是交易活跃楼盘； 21、楼市上涨期通常有明显表现：第一阶段核心区学区房和新区出现日光盘开始上涨，第二阶段核心区次新房领涨，第三阶段郊区次新房跟涨，第四阶段老破小和郊区房全面上涨，一个城市大盘涨以来，任何住宅品种都会上涨，但核心区优质次新品质学区房肯定领涨； 22、楼市下跌期表现：基本与上涨期反的，郊区盘和非学区老破小开始下跌，郊区次新盘跟着下跌，之后核心区次新房下跌，最后核心区学区房下跌，从而整个城市进入全面横盘期，一个城市房价横盘，任何住宅都会下跌，但一定是优质次新品质学区房最抗跌，非学区远郊区老破小跌幅最大； 23、不要等不到资格就跑去买公寓或商住，这无异于鸡蛋碰石头，因为商住和公寓从一线城市的升值经验看没有投资价值，不能落户，商水商电，没有学区，只能博个租金，在房产投资来看租金合溢价比是九牛一毛； 24、不要认为买房养老就是买空气清新的云南和海南，这些城市并不适合养老，真正适合养老的是一线城市，距离三甲医院近，老人看病方便，开药方便； 25、买房不要听不限购不限贷的忽悠说辞，值得长期投资的房产都是又限购又限贷的城市和区域，不限购不限贷主要原因是限了就缺少大量购买群体，不限购还大量积压库存呢，限购越严的城市和区域越值得长期持有； 26、买房投资最忌讳追涨杀跌，看着别人买房涨了你就冲进去，结果买在高位，看见楼市横盘就割肉离场，这是蠢人思维，真正好的房产一定会值得持有到天荒地老，传给子孙后代，房地产在发达国家都已经经历过百年行情，咱们才走了三十年，进入百姓家才十多年时间，路还很远，远未到终点； 27、买房签署认购书及商品房买卖合同前交定金不冲动，交定金前要看认购书&合同，交首付前看合同，对买卖合同条款清楚；仔细看合同条款，不能一知半解，任何合同都是法律文件均要以书面为准，不能只听置业顾问口头承诺，改落在纸面上落纸面上； 28、三四五线买房容易，一二线买房难，但越是难的城市越不应该退缩，前进一步海阔天空，后退一步悔悟半生，年轻人买瓦片年老了吃瓦片老话不无道理，能在一线绝不二线，能在省会绝不县城，到老了，大城市置换回小城市安度晚年也会比一直在小城市置业强的多； 29、买房是普通人升阶最容易手段也是最简单的手段，比投资股票强的多，究其原因，股票金额不大，一般人很少一次放上几十万甚至上百万持有十年以上，但房产交了首付通常要还贷款十年以上，甚至十多年二十年，房产除了居住属性还有投资属性，很多人买套房会住一辈子，而股票只有投资属性，很少人买股票会持有一辈子，除非股东； 30、一个城市房价涨不涨主要是四个数据：一手房成交量和库存去化周期、二手房成交量和库存去化周期；一个城市一手房连续三个月成交量创新高和一手房去化周期在6个月以内，房价大概率上涨；一个城市一手房连续三个月成交量创新低和一手房去化周期在18个月以上房价大概率下跌； 31、一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新高和二手房库存周期在6个月以内房价大概率上涨；一个城市二手房成交量连续三个月成交量创新低和二手房库存周期在18个月以上房价大概率下跌；一个城市一手和二手同时满足连续三个月成交量创新高和去化周期在6个月以内那这个城市房价上涨会很猛；一个城市一手和二手同时满足连续三个月创新低和库存周期在18个月以上，证明这个城市下跌很厉害，属于非常冷的市场，刚需和改善都不能进入； 32、买房流动性很重要，如果一个城市二手房无人问津大家都买新房子证明这个城市还在房地产发现初级阶段，这时候最值得买的是核心区新房，如果一个城市二手房已经开始发展，但交易量只占到新房30%以下证明城市房地产进入发展中期的初期，二手房已经有市场但还是新房为主，这时候市中心房价已经涨起来最好的买房是买一手城郊新房，因为房价低将来回报高，如果一个城市成交量已经超过30但未达到50%，则证明城市已经进入房地产发展中期的中期，这时候买城郊新房和二手房次新房都是不错的选择，如果一个城市二手房交易量已经超过新房，证明房地产已经进入发展高峰期或中期的后期，这时候买二手次新房和城郊有学区和轨道建设的新房回报更高；如果一个城市二手房已经占比超过70%证明这个城市房地产已经非常发达，这类城市最好的标的是买城郊二手次新房和有学区的品质二手房投资更有价值。 |
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