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我 相 信 理性 的 你 已 经 置顶 了 我 聪明的地产投资人都在看 goToronto 今天多伦多地产局关于5月份的市场数据出炉了，我以前很少写月度市场分析，因为有太多人在写，而且之前的每月都没什么新意，反正都是量价齐升。所以，我即便是偶尔写，也写一些别人没太关注到、却是我认为比较重要的方面。 5月份的市场数据分析我是一定要写的，原因有如下2点：1、这是安省房市新政实施（4月21日）后的第一个整月，数据可以最直接地体现新政后的市场反馈；2、所有关注多伦多房市的人，都希望看到最全面的市场反应，因此，这个市场数据对下阶段的投资操作有着非常重要的指导意义。 同比：房价上涨，成交量下跌 先讲2个概念，同比——和去年同个月相比，环比——和上个月相比 看一张表格（整个大多伦多数据） 先看上表的红框数据，这是2017年5月份成交均价和2016年5月份成交均价的对比，同比上涨的比例从15%~28%不等。 然后再看上表的蓝框数据，成交量同比下跌了6%~26%不等。 为什么？为什么成交量下跌，房价同比却上涨？ 想简单看懂数据，建议只看独立屋和公寓这两种房型的数据，因为，独立屋的销售量大约占了所有房型的50%，公寓占了30%。看了这两个房型，基本上就算是看了全部的房市。 环比：量价齐跌 地产局一般只做同比数据的表格，不做环比数据的表格。 不是地产局想粉饰太平，而是在统计学上，同比更能说明中长期趋势，环比只是短期的变化。而且，由于短期更容易受到偶然因素和个别现象的影响，所以更加无法正确地体现市场趋势。但是，关于研究房市新政对市场影响的这个特殊事件，就需要用环比数据来进行分析才有说服力。 虽然地产局对环比数据没做成表格，但是我们可以自己做。下面的表格就是我花了十几分钟的午休时间做的……虽然不难，但是说明我很有耐心，很有爱心…… 从上表环比数据红圈左可以看到，各种房型的销售量，环比下跌从5%~16%不等，其中，独立屋的销售量环比下跌最大，达到16.76%；公寓影响最小，只有5.28%。从红圈右可看到，各种房型的成交均价环比下跌均为个位数，其中公寓成交均价的环比只微跌1.80%；大家最关注的独立屋，成交均价环比下跌5.33%。 这批数据远低于看空派的预先设想，更不是一些标题党的媒体所说的暴跌30%。作为曾经的媒体人，邱天还是想对这些胡说八道、不负责任的写手说：数据（放屁）！数据（放屁）！数据（放屁）！我不是反对看空派，而是认为一定要有真实数据！要根据事实说话！否则就是误导他人，让他人做出误判。 另外，这里大家可能会忽略，5月份是31天，4月份是30天，所以，成交量的环比下跌比例，实际上还要更大一些。经过数据调整，独立屋成交量环比下跌比例实际是19.45%才对，跌掉了近1/5。6月份是30天，如果市场持续5月份状况，成交量的环比下跌比例可能进一步放大。 5月份也是大部分地产经纪今年以来最闲的一个月。地产经纪们可以给自己放个假，多伦多最美丽的季节来了，多和家人朋友团聚玩乐，比如说去坐坐邮轮、打打手枪…… 或者加强学习、研究，这个行业太需要知识、技能和信息的不断更新。 为什么同比、环比数据相左？ 看了上面的数据，您可能会问：房价环比下跌，符合我们的预想，虽然下跌不大，但毕竟也是下跌。可是，为什么同比却还是上涨呢？不是说好的，应该是房价全面下跌才对啊？ 回答这个问题，需要讲到多伦多房产定价的一个重要依据——同区同类近期对比。在多伦多房产的定价过程中，有一个最重要的定价依据，那就是找出同区域同类房型近期的销售历史，进行差异调整而得。 比如说，同一开发商开发出来的同一条街道的独立屋，都是4卧4卫双车库，面积都是3000平方尺上下，在同个时期的基本定价就是差不多。如果A栋是最新近成交的，那么B栋的定价依据最主要的参考就是A栋。然后对差异的条件进行调整，比如说，A栋新近花了5万装修，B栋装修没升级，那么在定价的时候，需要对装修项进行价格调整；如果A栋在4月份成交是200万，那么在5月份的价格大致要减去5.33%（还是需要根据具体区域而变），进行时间的调整；如果B栋的地块比较大，或者有森林景、水景，这些都需要进行分项的定价调整……所以，多伦多的房价，是一个逐渐变化的曲线，断崖式的下降不太可能出现。 因此，一个月的环比下跌，仍然不足以抵消同比一年积累的上涨，所以，环比虽然下跌，但是同比仍然是上涨的。 结论是什么？ 好吧，我如果不铺垫这些数据，我的结论就是无源之水、无根之木，就是胡说八道。现在，我就将我的几个结论列出来，请自取食用： 1、6月份的成交均价，预计环比仍然下跌，但是幅度依然不大。原因是：现在的放盘量很大（5月放盘量同比上涨43%），但伺机而入的精明投资者不在少数，市场观望情绪会开始减缓；6月份的成交均价，同比仍然上涨，只是上涨幅度可能继续收窄。 2、过了6月份，开始进入暑期的两个月，这是传统的淡季，放盘量会下降明显，市场的供求关系会趋于平衡，而不是现在的供大于求。也就是说，7-8两个月，买家就不会像现在这样“随便挑、大胆砍”的状态。 3、对于想近期卖房的卖家，建议如果能忍，就先忍忍，现在的市场对于卖家不利；对于近期想买房的人，6月份将是2017年度最佳的月份，选择面宽，且价格好谈。 4、对于不同的城市不同的社区，不能一概而论，从数据上看，华人热区在此次房市新政后影响较大，多元化的社区影响较小。由于本文篇幅所限，就不再展开，找个时间再聊。 |
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