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为准备在多伦多置业投资安居乐业的您 献上一本电子杂志 2018年，多伦多房市经历了全年交易量低迷、上半年独立屋（低层住宅）房价下跌但在下半年开始企稳回升、全年公寓量价齐升的形势。我从我在2018年的Case中挑出10个成交案例，全是真实故事，以飨读者（全部用化名）。 故事1-2，利用公寓上涨的时机，卖掉之前的公寓，捡漏低层住宅。这个类型的故事，就是一卖一买2个交易，我挑了2例来讲。 故事1是一对还在读大学的夫妇（PR身份），他们在2年前刚来多伦多的时候，买了一套1+1的老公寓，今年公寓补涨，同时北边的低层住宅跌至谷底，于是卖出公寓，所获款项刚好支付北边一栋镇屋的首付，每个月的还贷虽然变高，但是由于买的是Freehold镇屋，没有管理费，所以他们现在每个月的持有成本和之前的基本一致，总体没有提高。 也就是说，他们通过这一卖一买，实现了居住面积的跳跃，从800平方尺上升为1500平方尺，从Condo提升到Freehold物业，其中没有额外增加投入。这个故事，堪称投资置业踩对节奏的教科书级的经典案例。 故事2有些不一样的地方，那就是卖出公寓的目的是解决国内汇款的困难。业主是一对中年夫妇，之前在多伦多市中心投资了一套公寓楼花，回国多年后，如今因子女教育重回多伦多，计划在私校边上购买一栋独立屋。他们在国内实力雄厚，但是要在短时间内将款汇出境是一个难点。后来的解决方案是：将公寓售出（上市2天即售出），在私校边上买入一栋独立屋。 这个故事讲的是，利用好公寓楼花对于资金的特点：小额（每次付款5%）、支付期长（1年半内分4次支付），交房后售出公寓换大房，从而解决大额首付的汇款难题。这样的操作需要做好规划，一般是有战略眼光的的投资者擅用。 故事3-4，留学生购买公寓，Tittle只上留学生名字，先支付15%的外国买家税，学习2年后再申请退税。区别在于：一个是全款买，一个是贷款买。 故事3是全款买，我在北约克区近地铁站的地方帮他挑了一套小户型公寓，金额不大，所以客人全款购买没有难度。不在市中心买的原因是，同样类型的公寓在市中心的价格要高出30%，用地铁交通换取总价的减少，全款买房成为了可能。 故事4是在市中心近大学的地方买入一套2卧2卫新公寓，价格不菲。但是银行普遍不接受Tittle只上留学生的名字，要求作为担保人的父母也要上Tittle，如果这样2年后就无法申请退税了。我后来帮他找了一家银行，同意Tittle只上留学生的名字，过程有些波折，但最后成功。现在留学生租出一间卧室，补贴房贷。相比之前租房，实惠太多。目前才半年公寓已涨价5%。 留学生购房，用租金为房东供房还不如改成用房贷为自己供房，这类案例的难点在于如何在Tittle只上留学生名字（为了退15%外国税），如果您刚好有这方面的需求和困难，欢迎咨询我。 故事5-6，抄底独立屋，出租，以租养房，静待升值。 故事5，业主自有资金不大，我建议投资低价独立屋，在非热区、且有推倒重建前景的区域内，买入一栋老、破独立屋，经过小额装修，已经出租，租金基本能够覆盖成本。做好中长期持有的打算，静待升值。 故事6，业主资金雄厚，且自住房升值不菲，我建议他Refinancing自住房，加上闲散资金，在Midtown抄底一栋独立屋，出租。放租第一天就有2个看房，当天均下Offer，形成抢Offer局面，后来其中一个3A租客加价至5200加元/月获得。 这个类型的故事，均是以借贷银行资金进行投资、以租养房的逻辑来实现资产积累，需要有耐心、且可能需要每月小额贴补的投资者。 故事7-8，投资公寓楼花。2018年是多伦多公寓楼花非常火爆的一年，在低层住宅疲软的时候，资金转道公寓楼花，于是公寓迎来了补涨的黄金时机。2018年我的客人中投资楼花的很多，我仅举其中的2例。 故事7，一位在庞巴迪工作的客人想投资公寓楼花，我推荐了庞巴迪在北约克区厂区边上的Express楼盘，推荐理由是综合评价高且近公司。他很认可但还在考虑的时候，传来了一个消息，庞巴迪准备将这个厂址卖掉，引来了诸如李嘉诚此类的大开发商前来竞标。我这位客人当下立马决定购买（给你2分钟的时间，换位思考一下，如果是你如何决策？） 他的逻辑是这样的：如果没卖掉，之前的预设全部不变，决策本来就是偏向于买入；如果成功卖掉，这片区域必将进行大规模开发，形成一个大居住的热土，房价必然溢价增长。也就是说，正反都是支持买入的决策。后来这块地已经成功卖出。Express确实非常看好，近期，Express2也将开盘，感兴趣者欢迎联系我。 故事8，这个故事没有什么特别。有一位客人找我想投资一套公寓做airbnb（民宿），我告诉他说现在airbnb越来越难做，政府约管未来可能较严，而且公寓都是大楼前台统一管理，很难规避。但是，客人的这个需求我算是记在心里。直到Express推出了一楼户型，我的眼睛为之一亮。（举的这2个公寓楼花案例都是Express，纯属偶然）。 当我拿到户型图的时候，我发现一楼户型有2个出入口，一个是正常的从大堂进出，一个是直接对外，不仅有小前院，而且公寓外面有停车线，非常适合做airbnb，客人可以直接进出公寓单元，无需经过大堂。而且，这样的户型，也很适合做成home business。因为这里是约克大学新通地铁的站点，以后这片区域将是约克大学学生的聚居地，很适合做大学生的生意。自然地，我的这位客人买了2套。 故事9-10，购买特色物业，独立市场行情，抗跌性强。 故事9，我一位客人一直想买个湖景房，有一次我带他看了一个Lake Scugog的湖景房，他超级喜欢，于是拉我一起购买。毕竟湖景房居住率不高，拉个人一起买合情合理。说实话，我也喜欢。于是我们就合买了这栋湖景房，来加拿大就是要享受人生，有时候不必太过理性，太过计算得失。事实证明，在独立屋普遍行情不好的今年，湖景房走出了独立行情，同一条街的几栋湖景房的卖价越卖越高。 故事10，购买大学边上的出租屋。这个类型的物业也算是特色物业，特点是租金收入极高，但是管理工作较多。我每年在UTSC（多伦多大学世嘉堡校区）都有此类物业的成交案例。去年一位有此需求的客人，在UTSC购入一栋独立屋，业主自己住在里面，将多出的房间租给大学生，管理就简单便利得多。如果业主不住在里面，需要多一些的管理工作，如果有此需求的，也可以咨询我。 |
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