 中国的住宅租赁市场从未像现在这样火爆。政策鼓励、资本加持之下，小业主、中介代理、开发商、独立品牌公寓等各方暗战不断，阿里、腾讯等互联网巨头也争相杀入。 据链家研究院发布的《租赁崛起》报告，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。有万亿租房蛋糕的吸引，也就不难理解阿里进军房屋租赁市场之举了。 对马云而言，数万亿的租房市场他不可能不在意。通过和政府共建租赁平台，阿里相当于变成了全杭州的“二房东”，不仅可以导流更多用户使用淘宝，还将获取租赁市场的大数据，成为万亿租房市场的大赢家。 政策背景：“租购同权”新时代来临了！ 近日，深圳准备推行棚改新政策，棚户区改造全部由国企开发，除安置房外全部建租赁住宅；广州则宣布保障“租售同权”。此前，上海率先以不到6000元/平米的低价成交两幅纯租赁用地，后又宣布将在张江推出890万平米纯租赁住宅。 7月4日，上海打响租赁卖地第一枪：要拿地，只准租，不准卖。4日晚间，上海市国土局官网发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告。特别之处在于，这两宗地块的土地用途均为租赁住房，也就是说所建物业只能用于出租，而不得出售。要求竞得人须100%自持70年，这也是上海在全国首次推出租赁住房用地。 7月17日，广州出台“租赁16条”发展住房租赁市场。其中方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。 7月20日，住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。 目前，住建部已会同有关部门选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市首批开展住房租赁试点。 随着租购同权的火爆，租赁市场成为房地产投资的又一热点，相对于零售业或其他服务业，目前互联网对房地产租售市场的渗透度仍然较低。此次租赁市场发展的机会，也被包括阿里巴巴、腾讯在内的互联网巨头，视为颠覆传统租房行业的机会，阿里和腾讯系先后在租房市场中扔下重磅炸弹。 阿里、腾讯两巨头争抢风口，若干小公司融资忙 互联网巨头的杀入则有望从根本上改变租赁市场的游戏规则尤其是交易层面。事实上，除了阿里，腾讯、百度也有投资各种平台，加码租赁市场。 2016年4月，腾讯与百度等参与链家B轮融资；链家创立的自如，是目前国内最大的分散式长租公寓管理平台，仅在京沪深三大城市，就拥有超过35万间房源，80万以上租客。小米董事长雷军则投资了YOU＋国际青年社区，这是国内较早的独立公寓品牌之一。 8月9日，杭州市政府和阿里巴巴达成战略合作，引入淘宝评价体系、芝麻信用体系，打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公租房、长租公寓，以及企业、中介、个人出租房源全部纳入平台管理。该平台有望实现产品化向全国推广，并成为阿里系进入房地产市场的新机会。 8月10日，铂涛酒店集团旗下的窝趣公寓，宣布获得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万元，58集团旗下的安居客也可为窝趣引流。腾讯是58同城的最大股东，此次对窝趣的投资，也被视为腾讯系在租房市场的新动作。 事实上，类似模式的租房板块已在阿里系产品中悄然上线。在支付宝中，用户可找到专门的“租房”应用，并已经导入蘑菇租房等公寓服务方的房源，且已经开始为芝麻信用分650分以上的租客提供免押金服务。 除了两巨头，其它也蠢蠢欲动。房司令自2015年9月进入租房分期市场，与芝麻信用”联合推出了“信用租房”产品，帮助租房需求者解决租房资金问题，提供“租房0押金、房租月付”的服务。2016年12月，推出了C2C租房分期子品牌“房帅帅”，为租客和房东提供租房金融解决方案，成为房东资产管理专家。 8月25日，租房分期平台房司令宣布完成3亿元人民币E轮融资，由明道金控领投，战略投资方玖富集团本轮继续注资，玖创资本、唯猎资本等早期投资方跟投，凤凰金融旗下赢知资本、政府引导基金以及地产属性香港上市公司投资。 据悉，房司令在过去两年连续获得8轮融资。房司令自2015年5月完成由梅花天使创投、玖富及天使汇提供的数百万人民币的天使轮融资；7月，获得由玖富领投，唯猎资本、众诚资本跟投的数千万人民币的Pre—A轮融资；10月获得由黑洞资本及华兴资本的数百万美金的A轮融资；2016年1月，获得明道资本领投，黑洞资本、玖富跟投的2亿人民币的B轮战略投资；10月31日又获得由盈信国富投资集团、微众享基金领投，玖富集团、玖创资本、唯猎资本、某金融属性新三板上市公司跟投的数亿元人民币C轮融资；2017年1月，完成百度领投，赢知天泽基金联合投资的数千万美金D轮融资。4月，获得A股上市公司双良集团领投数千万人民币的D+轮融资。 根据房司令官方资料显示，平台目前累计放款规模达140亿人民币，成交量近20万单，在北京、南京、上海、杭州、天津、郑州、太原、苏州、武汉、成都等二十多个城市，为用户提供房租月付服务。 信用取代押金，征信为竞争焦点 租房能免押金，房租按月结算，还能给房东打分……你有没有想过有一天你能在淘宝上解决租房的一切问题？全国首个“智慧住房租赁平台”的目标就是把公租房、商租房、开发企业自持房源、中介房源、个人出租房源全部纳入平台管理。 根据方案，杭州全城的租赁房源将全面引入芝麻信用，利用其实人认证、信用评估、免押月付及信用黑白名单能力，为房东、租客、中介建立诚信档案。杭州也由此成为全国第一个明确提出要把所有租赁房屋都纳入信用体系的城市。 “未来，杭州市的每一套可租房源、每一个租客、房东以及中介服务人员，都将对应一套完善的信用评价体系。信用好的房东，会获得更多租客的青睐，信用好的租客，不仅能免交押金，还能按月缴纳租金。同时，爱护房源、履约交租都有助于租客的信用积累。”蚂蚁金服相关负责人介绍道。 今年3月，支付宝宣布接入蘑菇租房，用户的芝麻信用分超过650分，就可以在第三方提供服务中找到“租房”入口，并获得由蘑菇租房提供的免押金租房体验。 押金被信用取代的这一尝试，率先在上海上线。当时支付宝提到，北京、深圳、南京、杭州等地都将陆续上线，未来在租房这一服务入口还将继续引入其他类型的合作伙伴。 来自芝麻信用方面的信息显示，目前北京、上海、深圳，杭州、南京、成都等30多个城市，都已经开始有长租、短租公寓、酒店等逐步试点信用免押金，近1800万人因此免交押金276亿。其中，使用过信用租房的已有近600万人，覆盖城市30多个。 而这一次，智慧租房平台的搭建与今年3月底的尝试最大的不同是，阿里牵手杭州房管局，这一合作伙伴是政府层面的。 征信乃必争之地。此前，阿里芝麻信用评分已经上线两年多，并被应用在诸多场景中。近日腾讯也悄然完成了信用分小范围灰度测试，正式进军信用市场。业内人士认为，腾讯信用分与阿里芝麻信用即将展开正面交锋，阿里腾讯两大巨头开启了信用市场“两虎争食”局面。 腾讯信用主要包括“履约、安全、财富、消费、社交”五大指数，基于用户的历史消费行为，用科学统计方法综合评估结果，最低为300分，最高为850分。不过，据了解，只有QQ超级会员才能进行这个小范围灰度测试，目前测试已经结束。 不难发现，腾讯信用分与芝麻信用分的打分标准有很多相似之处。比如，二者都有人脉、社交的打分项目。 有市场人士认为，未来，芝麻信用分和腾讯信用分将占据除央行征信外的巨大市场，并成为征信巨头公司。不过，也有业内人士坦言，阿里和腾讯的征信只是在场景里的一种征信方式，是征信的一种细分方式，不能算主流。现在信用市场公认央行征信系统，民间的还属于非正规的信用市场。 这不是阿里第一次介入租房市场 2016年10月15日，在阿里巴巴旗下的二手交易平台闲鱼APP上，“闲鱼租房”的功能正式上线。房东可直接在上面发布房屋租赁信息，租客可在评论区直接与房东留言沟通；另外，租客还可在评论区对房东进行评价、点赞、打标等。 如果在闲鱼上预约看房后，房东索要中介费，用户即可在看房印象中对该房源信息打标“收中介费”，系统会对其进行处理。 如果房屋图片与实际不符，用户还可进行打标“和照片不一致”、“假房源”等。 此外，其中还有“实人认证是否通过”“芝麻信用是否授权”等点亮标的提示。这些功能都是为了保障租客实现在租房过程中的正当权益。 另外，专门打造房东直租的平台也在更早之前就出现过，如蘑菇租房、蚂蚁租房等APP都是以打造房东直租平台为主，但其中租房中介依然无处不在；58同城的租房平台上也分有“中介”和“个人”两种信息类别，可供用户自由选择，但打开“个人”的信息页面，其中大部分都是中介发布的信息。 房客都希望直接找到房东，但房东却懒得直接跟房客对接。这也是中介存在的最重要土壤，租一套房子，可能有10多个房客来看，最后还不一定租出去，房东因为看房太麻烦，所以通常宁可花点钱委托给中介。 因此，只要这个问题持续存在，那么房东直租的平台出现多少，就会被中介攻占多少。同理，如果信用租房解决不了这个行业痛点，那么，它的作用就不是切入租房市场，而只是扩大了支付宝和芝麻信用分的使用范围，让越来越多的人在更多场景下频繁使用支付宝而已。 今年7月初，网上有传言称，地下黑市有人通过伪造十几项个人信息，来帮人刷高芝麻信用评分，轻松就能超过750分，收费仅为400元。 7月10日，芝麻信用对此回应表示，这样的“涨分”手段是完全不可信的。对这类黑产机构，芝麻信用的态度是“零容忍”。并称，这些机构主要是通过伪造个人学历、车辆信息等手段来进行涨分，但芝麻信用会对此进行技术校验，并结合多种渠道进行交叉验证，确保真实可信之后才会上调芝麻分。 如果用户提交的是虚假信息，不仅不会涨分，还会对自己的信用产生负面记录，可以说是得不偿失。随着支付宝用户群体规模不断扩大，芝麻信用分的影响越来越大。今年6月6日，蚂蚁金服旗下芝麻信用发起的“66信用日”，“66信用日”是阿里为了推广芝麻信用新造的一个节，消费者在当天可以通过信用享受诸如免押金租车、租房、租手机数码产品等服务。 抢占租房风口，接入大数据监管，租赁市场将被阿里颠覆？ 已经在消费电商领域占据绝对优势的阿里，正在试图推进一场租房“淘宝化”的革命。针对租房市场“黑中介”、“二房东”、“假房源”频出的痛点，阿里的租房平台将引入人脸识别系统，实名身份验证中介、房东、租客身份，以及通过住保房管局房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合的方式，保证挂牌房源的真实性。 更具颠覆性的是评价与信用体系。租房平台将结合“杭州市二手房交易监管服务平台”管理体系和阿里的线上评价、芝麻信用，对可租房源、租客、房东以及中介等均进行双向评估。 这意味着，租房平台将形成一个类似淘宝的评价和信用体系，信用良好的租客可免缴租房押金，而信用好的房东、中介或运营商，则可获得更多租客；杭州人民有望过上“免押金”的租房生活，率先进入信用租房时代。 爱上租联合创始人徐毅认为，租房平台的目标是让人、房、钱都在线。但不可能一步到位，而当下可以实现的是：真实房源信息、个人信用信息、租住点评信息，公寓企业员工服务，部分交易会先上线。 有利的方面是，房源信息真实；让规范的公寓企业更被业主和客户认可；客户、业主、企业都会顾忌违约的信用代价。 房东东创始人全雳分析，由于带有政府背景，阿里的租房平台相比民营租赁平台最大的优势在于它的影响力、资源以及芝麻信用带来的一套完整的信用体系，从房源、租客、房东以及中介服务人员严格把关；再借助蚂蚁金服的支付平台提升付款效率及个人体验。 杭州作为全国首批12个开展住房租赁试点的城市之一已经落实，接下来将会扩展至全国，而民营的租赁平台势必会受到影响。 长期以来，我国的住房租赁市场极不规范，缺乏透明度，且90%以上为个人房东，租房几乎成为每个初到大城市的年轻人心中的痛。 近两年来，租赁市场得到了政策的轮番鼓励，从中央提出租售并举、发展租赁市场，到各地纷纷设立租赁试点，加大租赁供应，再到资本、开发商布局长租公寓，租赁市场的热度不断上升。 目前租赁市场的玩家包括，个人房东、独立第三方公寓、中介/开发商/酒店集团自主品牌公寓，以及各地政府部门已有或正在成立的国有租赁运营平台；关于租房的互联网信息平台则包括各实体运营商的APP以及房东东、合屋等第三方租房信息集合平台，还有房地产电商房多多、吉屋等也有部分租房信息。 阿里租房平台的野心，在于将各类房源全部纳入并进行在线交易，包括以上品牌公寓，这将打破目前租房市场房源、房东极度分散的情形，建立一个透明、规范、有信用的租房市场。 但阿里的平台在推进中或将遭遇阻力。一名深圳长租公寓经营者认为，部分长租公寓平台可能对加入阿里系平台有所抵触。目前长租平台高度依赖租房押金作为其周转资金，而阿里的高信用分可免缴押金的模式，则将让这些平台失去大笔押金收入，甚至将对其生存构成威胁。 而以万科、龙湖等为代表的开发商自主品牌公寓，是否愿意将数据和交易接入阿里平台，也是个未知数。 此外，接入阿里平台后，公寓运营者原本投入巨大的自有App或许将失去价值，各家平台所提供的金融业务，也与支付宝和蚂蚁金服有所重叠。 徐毅也指出，如果平台要求强制接入和在线支付，公寓企业的经营数据将没有了隐私，他们的金融商业机会也面临更高维的蚂蚁金服的竞争。 还有一个问题就是平台的在线交易透明化，将使业主、企业等租赁的相关税收无法避免。深圳一位大型开发商人士告诉记者，目前在租房市场上，虽然有租房税，但个人房东几乎是不缴税的，有些城市是将租房税以综合税率进行计算，实际上收到的税很少。但未来，无论是个人还是机构房东，租房税将不能再逃避。 |
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