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“物业”一词最早是从香港传入内陆，包括但不限于办公楼、商业楼、住宅小区、厂房仓库等多种物业形态。随着咱们国家经济的迅速发展、生活水平的不断提高，物业服务纠纷屡见不鲜。2021年初，新物业服务纠纷司法解释也作了很大的改动，原解释共有十三条，而新解释经过修正仅有五条！本文着重解读司法解释中的8处修改之处，方便读者及时把握最新法律法规，以便运用法律武器维护自身权益。本文皆为原创，欢迎共同探讨。 一、修改名称。解读到目前为止，第一个将名称作了变动的司法解释。原解释叫《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，而新司法解释叫《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》。删除“具体应用”，加入“适用”，整体改动不大。 二、修改引言。原司法解释是根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》，而新司法解释是根据《中华人民共和国民法典》，理由不再赘述，详情可翻阅以前文章。 三、删除第一条、第二条、第三条、第六条、第七条、第八条、第十条、第十一条 1.第一条是阐述物业服务合同的性质，可参考《民法典》第二十四章“物业服务合同”相关规定； 2.第二条是请求确认物业服务合同或者合同相关条款无效的情形，可参考《民法典》第九百四十一条等相关条款； 3.第三条是物业服务人不履行或者不完全履行物业服务合同的处理，可参考《民法典》第九百四十二条； 4.第六条是业主无正当理由拒绝交纳物业费的处理，可参考《民法典》第九百四十四条，但请注意，该条新设规定物业服务人不得采用停电、停水、停气等方式催交物业费，否则违法； 5.第七条是业主与使用人对所欠物业费承担连带责任，该条文删除，可参考《民法典》第九百四十四条、《物业管理条例》第四十一条； 6.第八条是业主大会决定解聘物业物业服务人的处理，可参考《民法典》第九百四十六条，但请注意决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外； 7.第十条是物业服务合同终止后，针对原物业服务人不配合的应对方法，可参考《民法典》第九百四十九条； 8.第十一条是关于其他管理人的适用问题，可参考《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”。 四、修改第四条。将“物业服务企业”修改为“物业服务人”，《民法典》同样修改为“物业服务人”保持同一性；将“恢复原状、停止侵害、排除妨害”的顺序调整为“停止侵害、排除妨碍、恢复原状”。因为面对妨碍物业服务与管理的行为，要求先停止、再排除妨碍、最后恢复原状，顺序更加合理有序。 五、修改第五条。该条规定是针对物业服务人乱收费的处理措施。同样修改为“物业服务人”，其他没有改变，业主可以以违规收费提出抗辩，并要求物业服务人退回已经收取的违规物业费。 六、修改第九条。该条规定的是对合同终止后，物业服务人应退还预收但未提供服务的物业费。删除第二款的规定，可参考《民法典》第九百四十四条。 七、修改第十二条。该条规定的是物业的承租人、借用人或者其他物业使用人的物业服务纠纷，将原解释“人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”修改为“人民法院可以参照关于业主的规定处理”。给了人民法院更多自由裁量权，是否参照适用关于业主的规定由人民法院自行决定，而非法律强制性适用。 八、条文顺序作相应调整。 下文链接为《中华人民共和国民法典》全文 |
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