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微释《民法典》新规则（126） 典型案例 住宅小区楼中开了一家乐器店。楼上尤三姐因嘈杂表示反对，如果尤三姐，因此诉至法院，法院会如何判决？ 住改商的危害 现实中，将住宅改为商店、浴池、餐厅、舞厅等情况屡见不鲜，且危害很大 1、干扰业主正常生活，引发社会矛盾； 2、造成小区公共设施和资源紧张； 3、容易产生安全隐患 4、城市规划和管理难以实现。 法律条文 第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 法律由来 1、本条来源于《物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。” 2、经比较，细心地读者会发现，《民法典》第二百七十九条比《物权法》第七十七条仅多了“一致”两字。 法律释义 一、住宅改商用不得违反法律、法规以及管理规约 1、住宅小区的入住者必须遵守《城乡规划法》、《物业管理条例》等规定。 2、住宅改商用不得违反小区的管理规约 小区管理规约是全体业主共同制定的小区物业使用者共同遵守的自治性规则。如果违反管理规约就是违反了全体业主的共同意志。 3、管理规约涉及的最大问题： 目前，很多小区没有真正的全体业主指定的管理规约，而是开发商的入住手册的规定或者物业公司的所谓规章制度在起作用，并不能完全体现和保护全体业主的利益。 二、住宅改商用有利害关系的业主一致同意 1、有利害关系的业主： 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。” 2、一致同意： 一票否决：只要一位有利害关系的业主不同意，则不能将住宅改成经营性用房。 3、反对住宅该商用的业主如何维权？ 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”
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