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无论是在中国还是在希腊，购房都是一件耗资巨大、影响巨大的人生大事；无论是自住还是投资，都会考虑和计算一下成本和收益。 无论是在中国还是在希腊，无论是自住还是投资，在条件允许的情况下，至少95%的购房者都会向银行申请按揭贷款，用于购买房产。 在国内，“租购同权”还基本停留在纸面上；在希腊，租房子居住一点也不影响应该享受的社会福利。所以，我们在讨论希腊房子的成本和收益的时候，可以简单从银行按揭贷款利息和房屋租金的角度进行比较。 包括希腊和中国在内，在全世界范围内，如果银行按揭贷款的利息较低、申请门槛较低，就会刺激购房者的购房行为；反之，如果银行按揭贷款的利息较高、申请门槛也较高的话，就会抑制购房者的购房行为。 今天，我想先举个例子，再做一个简单的模型，解释一下希腊银行按揭贷款的总成本对于希腊房地产市场的影响： 我们假设一个名叫帕帕斯的希腊人，今年30岁，名牌大学毕业，有一份稳定的工作，收入也不错，他打算在雅典购买一套小公寓作为自住房。经过比较和挑选，他看中了雅典北部马鲁西地区的一套60平米的两室一厅小公寓，建于2003年，市场价是15万欧元，目前的租金是每个月450欧元。 帕帕斯自己的积蓄和来自父母的资助，一共有5万欧元，他需要向银行申请10万欧元的按揭贷款，才能买下心仪的房子。 在希腊，银行按揭贷款的总成本有三部分构成，大头是银行贷款利息、其次是保险费用，还有税费。以希腊Eurobank为例： 如果帕帕斯向Eurobank申请30年的银行按揭贷款，银行贷款利息是3.90%，加上保险和税费，总成本大约是6%。 经过计算，采取等额本息的还款方式，帕帕斯每个月需要偿还599.55欧元……帕帕斯能否获得银行按揭贷款，其实是个未知数——他的月收入很可能无法达到银行规定的门槛。 接下来，我以10万欧元/30年期的银行按揭为例，设定不同的银行按揭贷款总成本，计算一下每月等额本息的还款金额，也顺便计算一下获得银行按揭贷款的门槛： 1、如果获得银行按揭贷款的门槛是每月还款额度小于税后月收入的30%的话，即便银行按揭贷款的总成本降低到4%以内，帕帕斯大概率也无法申请到银行按揭贷款——税后月收入超过1600欧元的希腊人，应该不超过10%。 2、如果获得银行按揭贷款的门槛是每月还款额度小于税后月收入的40%的话，银行按揭贷款的总成本降低到4%以内，帕帕斯有可能可以申请到银行按揭贷款——税后月收入超过1200欧元的希腊人，应该不超过20%。 3、税后月收入超过1600欧元的希腊人，他们获得父母赠与房产的可能性更大，他们购买自住型住房的需求可能性更小。 最后，我可以提出一个我的判断： 没有银行按揭贷款的支持（参与），房地产市场不可能兴旺，更不可能腾飞。在希腊银行按揭贷款总成本高于4%的情况下，希腊房地产市场不可能有大的起色——无论是交易量还是房价。以希腊银行的坏账水平和希腊经济社会的发展走势来看，希腊银行按揭贷款总成本将会长期高于4%——至少在2030年之前是这样的。 霍庆川 2021年4月10日于希腊雅典 |
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