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演讲嘉宾：吴建斌 演讲论坛：2021年观点年度论坛 全文编辑：地产总裁内参 大家好，感谢观点机构邀请我参加此次论坛活动，主办方今年给我出的题目是《新形势下，房地产“投融资”的解读》！ 看长期，中国房地产市场还远没有结束，中国房地产市场由于城镇化还在继续，由于改善性住房的需要，所以房地产市场的潜力依旧非常巨大，起码未来的十年或者二十年，我相信中国房地产市场还是有得做。 但是看当下，大家的确感觉很迷茫。 刚才有一个朋友问我，说现在房地产市场到底怎么搞，很迷茫，因为他负责投资。 为什么会迷茫呢？我想可能有两大原因。 一个原因是要求企业降杠杆，另一个原因是企业又要买地发展。 买地方面今年土地的价格大家也知道涨了很多，很多城市“面粉贵过面包”，很多地方即使是面包，稍微做的不好也会亏损，所以这种情况下确实很迷茫。 降杠杆还是不降杠杆？ 投还是不投？ 这对于我们中小房企来讲，是个很关键的问题。 我一直在这个行业里面，因为这样的情况，其实这么多年来我们一直都有遇到。怎么解决这个问题？ 我自己作为负责财务或者战略角度来讲，谈一下自己的想法，仅代表个人观点，不代表公司。 国家对于房地产市场的调控总思路始终没变，现在的“房住不炒”“三稳”，包括银行方面实行的两道红线，房地产公司实行的三道红线，这个的确是在当前的情况下都是实现国家想推动的房住不炒、三稳，建立长效机制所采取的必要措施，这是大家可以看到的。而且这个措施我认为未来还会持续。预计整个“十四五”期间这方面的政策都不会有太大改变。 上个周末的时候我在上海参加了一个论坛，也是讲宏观经济。 宏观经济有一位专家提醒。 本来国家对2021年房地产市场不想采取更多举措，但是我们的一月份表现的太好，特别是一线城市房地产跳升，导致了中央不能不紧张，不能不警惕，所以才采取了一些具体举措。 也就是说，在整体经济大环境，结构在大调整的情况下，国家已经给房地产市场在政策层面做了很多安排，但是结果好像部分房地产市场还在明显跳升，这的确是一个值得深度思考的问题。 在这种情况下，土地市场，我们知道一个“两集中”，大家对两集中这个市场怎么看？ 2月12日22个城市供地不超过2次或者3次，这个新土地政策，实际上是约束了地方政府土地的“无序供应”，让工地更有序及透明，从这个角度来看是好事。 作为房企来讲怎么应对这样的变化？ 我觉得可能至少有2点： 第一，作为财务人员来讲，透明的市场，有计划的市场，反而更好做事，因为资金可以很早做安排，平时也不需要浪费那么多钱，只要在这个点把资金集中好就可以了。 第二，在这个阶段留出很多时间，可以给大家找合作伙伴，大家抱团取暖，一家不行找两家，这种情况下估计成功的机会会更高。 因为你可以把自己有效的资金集中起来，比如说对哪一块地特别感兴趣，集中精力把这块地拿下来，自己拿也行，找合作伙伴拿也行，这样中标的机会可能会更大一点。 如果按照这个逻辑演绎，可能房地产土地市场并没有降温。 大家都希望它降温，但事实可能没有降温，所以土地单方价格上升的太快，但这个反而有很大的风险。 当一块土地算下来的净利润只有5%-8%，敢不敢投？不敢投，宁可不做生意也不能做这样的事情。 很多公司可能认为流量很重要，买的时候可能感觉到拿了一块地，但是买完之后可能是负担。 同时我们觉得土地市场目前的招拍挂只是一种途径，但更多还有其他的途径。 特别是最近我们也知道，包括今天分享的城市更新，也是获得土地最有效的方式，在粤港澳大湾区，我们知道城市更新获得土地，无论是政策法规各个方面都已非常清晰，而且对房地产企业是越来越有利。 其实，未来获取土地主要途径有可能会调一下顺序。 原来是招拍挂第一位 现在可能是城市更新排第一位 当获取土地方式有调整之后，我们会突然会感觉招拍挂这种低毛利的市场并不是我们中小房企要关注的。 另外新的两道红线，会导致什么？ 我们会发现由于按揭的额度紧张而导致利润所谓趋升。 关于这个政策非常有感受，我们很多时候卖房子，买房子的人拿不到钱，可能要等，有的时候是等很长的时候，特别现在大家都在争按揭的额度。小业主的按揭额度各个银行都愿意做，但是它没有额度或者额度不够。 在这种情况下其实对房地产的销售来讲，资金会来讲是一个比较大的挑战。即房子卖了，但拿不到钱或者拿钱的速度比原来慢很多。 另外我们发现目前首贷房利率5.26%，这是我们获得的一些数据，其实比去年增加了一点，增加的不多。第二套房的平均利率也涨了一点，环比上涨3个bp。 所以怎么样去获得按揭，这就需要跟银行建立很好的关系。 同时区域选择很重要，可能一线城市、二线城市获得按揭的几率会比较高，三四五线城市的机会会比较低，这是现在的一个现实。 另外我们也发现居民的杠杆率越来越高。 一线城市达到96%负债率 二线城市达到80% 三四五线城市达到48% 这说明我们家庭的杠杆率非常高了。 家庭杠杆率非常高，对房地产来说是一个警惕，再这么高下去房地产的市场到底朝哪一个方向走，大家都没钱买或者买不起，或者担心自己的负债率很高。 我们还会发现一线城市房子比较稀缺，这个稀缺，可能就是投资的机会。因为在一线房地产市场投资房子之后假设有20%~30%增长，因为它的总额基数大，那么，动辄几百万的收入最终就到手了。所以在一线城市，我们会发现房子投资的属性可能更高一些，特别是资金比较宽裕的家庭。 同时，大多二线城市的供求是基本“饱和”的，三四五线城市则是“供大于求”，目前很多地级市、县级市很多房子是空的，没人买。 所以结合这种情况，我们怎么样做土地储备，我们怎么样安排我们的销售？实际上确确实实是一个很大的挑战。 另外是融资市场。 刚才我已经提到了按揭受限，所以房企资金回流速度也在放慢。另一方面，开发贷的资金实际上是向大房地产商集中。 大房地产公司获得开发贷的资金是比较正常的，但是我们知道银行也划分了三等，很多银行已经没有更多增加新量的机会，所以他只有把有限开发贷的资金都会集中在大房地产公司。 这样以来，大多数中小房企拿资金的难度越来越大，特别是区域房地产公司没有跟银行建立关系，你想拿到更多的开发贷资金是很难的。 目前发债也正常，借新还旧，成本也正常，证券化融资也正常，也就是说市场有些是难的，有些是正常的，这对于我们负责融资的部门或者人士都要关注这个变化。 综上，我一个总结论是这样的。 其一、调控的总基调没有变。 这个不是今天开始的，三年前就开始了，一直到现在。 其二，调控力度还在不断加码。 加码的目的是希望房地产不断降温，或者保持平稳的过渡，或者在高位上的有限振荡。 但这个目的，现在看，好像还没完全到达！ 如果没达到的话，那么，就意味着房地产政策后续可能还得加码，这是第一个结论。 客观上，房企今天遇到的问题，跟往年遇到的问题，虽然有些不一样，但其实，房地产这么多年，其实每年都在说难，有的时候更焦虑，每年都会这样，但是这也正好倒逼我们房地产要变革，要向管理要效率。 今天也有专家说房地产企业有可能要向制造业去学习，确确实实要向制造业学习，制造业可以把一件事情做到极致，可以节约每一分钱。 房地产行业过去收入高、毛利高，浪费巨大，一个售楼处建不好就砸掉了，装修不好，也可以砸掉重来……包括今天的信息化投入也是这样。 原来是粗放的，现在必须要精益化管理。 房地产今后发展的方向，从当前来看要控速度。 我观察下来很多房企的速度要降下来，平均5%—10%已经很了不起了。 2021年跟2020年比起来，哪一家公司能有10%的增长是非常不容易的，但是降负债，高质量发展又是主旋律。 所以在这种情况下倒逼我们房企真的要调整自己一些打法，适应市场的变化，否则的话有可能就会出现风险。无论你是头部企业还是中小型房企都会出现很严重的问题。 事实上，目前行业不是有几家房企可能遇到一些困局，但这不是结束，这可能是刚开始，也可能未来几年还有很多的企业都会这样。 这是我对新政的解读。 调控加码一系列新政下，房企该如何应对？ 大家认为流量快的城市有两个大区，一个是华南区，一个是华东区。 华南区就是粤港澳大湾区， 华东区最主要是上海、杭州、南京那一带。 目前，市场流量在向这两个区域集中。 大家都认为是这样，所以这两个区域竞争异常激励。 除非你不计代价，保持一种流量，不计利润，甚至只要打平，如果有这样的心态我觉得也是OK的，然后在过程中寻找机会，否则将来就是花钱买吆喝，最后是不挣钱的。 原来我们都是短平快，招拍挂短平快，但未来土地储备可能要转向城市更新延展。 我们很多房子是70、80年代建的房子，现在很多人都不愿意住了，这样的房子就有可能面临拆的问题，每个城市都有这样的问题。所以有可能将来市场获得土地的方式就是刚才讲的城市更新排第一位，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂，招拍挂已经没什么钱了，这是第2点。 顺应地方“供地节点”的安排，把有限的资金通过独揽或者合作的方式，把你喜欢的土地拿下来。 拿一块是一块，这一块反而给中小房地产企业提供了比较好的机会。 再一个是在投资方面，现在比较新的是带融资方案。 几乎所有房企现在都要求团队在买地的时候必须有融资方案，这样财务可能会支持，如果你没有融资方案，难度会越来越大，哪一家企业都不敢这么做。 要不然，几块土地就把几百亿资金消耗掉了！ 消耗掉流动性，这就会有大问题。 一旦流动性出现大问题，企业就会出大问题。 融资方案就是从外地找钱，可能批的几率大一点。 再一个是处理好机会主义与和长期主义的关系，从投资的源头做起。 住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。 如果投资错了或者投资踩点错了，投资方式错了或者投资理念错了，会整个公司进入被动的局面，所以房企可能首要的任务是把投资的体系，投资的理念，未来的发展要建立好。这是投资方面的。 在当下，要重点解决的问题还是现金流管理问题，尤其是经营型现金流管理，永远是房地产最核心最核心的事情。 原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个已经过去的，所以房地产要真正把经营现金流摆在第一位。 如果这个问题解决不好房企会遇到很大的挑战。 现在很多企业是这么做的，刚才买地的时候尽可能用外面的资金，但有融资方案，把低效能的资产尽可能卖掉，再一个有自己的经营办公室，推动效益提升，最后建立一个有弹性的资金，不要把钱用完，留有余量。 需要强调的是，未来3到5年，整个“十四五”期间，房地产还是收紧的政策。 因为你要符合三道红线的要求，所以，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流，你未来的几年，是很困难的。 再一个是融资方面，融资的工具永远是存在的，有这样的融资工具，那样的融资工具，我们总结过有33种融资工具。 有些融资工具可能在这个阶段不好，但大量的融资工具还是好用的，怎么样把融资工具用好。我做了一个统计。
所以融资方面有很多的工具要去选，但关键是要做到最佳的选择和配置。 最后就是三道红线的看法。三道红线我之前也讲过，其实就是一个分水岭。中国房地产市场走到今天，是高速推动的结果，这个跟中国经济高速成长的步伐是一致的。 目前，随着土地红利的消失，随着金融融资方面红利的消失，房企很多方面都要进行调整，这正好倒逼我们企业进步，把工作做的更细一点。 如果能把负债率通过三年的努力降下来，三年以后我们还活着，那就是一个好样的企业。 如果三年以后你没了，这个世界跟你一点关系都没有。 所以，一定要把这三年活出来，而且要活的越来越好，这个也是中央政府用心良苦，它是倒逼市场在进步。 在这种情况下，我想我们企业应该好好顺应时代的发展，顺应国家的政策，作出有效的调整。 事实上，即使满足三道红线，其实负债率还是有点太高了，因为三道红线成功调下来后，70%其实还是很高的，你看香港哪一家房企负债率到达了70%。 所以三道红线只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。 我就分享这么多，谢谢大家！ （以上内容未经本人审核） |
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