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编者按： 省政府出台文件旨在促进商品房市场朝着健康方向发展，从这次文件上看，政府向着保护购房者利益、规避市场风险、以不同方式向在城市工作者提供不同的房子以满足其安居乐业的需要，逐步消除市场的不规范行为，向着更加健康的方向发展。 撰文：资深地产评论人 王毅敏 10月25日，河南省人民政府办公厅以《河南省推进供给侧结构性改革商品房去库存专项行动方案(2016—2018年)》，通过多方面来的政策来引导房地产市场向健康方向发展，全文如下： 1）从供应侧着手制定合理的供应 实施不同的土地供应政策，对于不同库存的城市，实行不同的土地供应政策。 除了在土地供应上根据商品房库存确定供应量之外，即便是已经出让过的土地也要根据存量房的多少而在项目是否准予施工方面把控好节奏，对于供应紧张的城市要加快审批进度，而对于那些库存量大于24个月的甚至超过36个月地区要停止新批建设项目。 2）成立房企偿债周转基金，降低购房者风险。 文件要求“各省辖市、县(市)政府要积极探索依托政府性平台公司,按照有偿、互助、担保的原则吸引开发企业积极参与,建立房地产开发企业偿债周转基金,在风险可控的前提下,积极帮助困难企业解决开发建设经营过程中短期过桥资金需求问题,避免企业资金链断裂风险。积极为企业兼并重组和联合开发创造条件,协助做好问题楼盘的盘活和化解工作。”在三四线城市，由于过去几年供应量巨大，去化困难，几乎每个城市都会有不少的项目出现停工现象，有的项目停工时间已经超过甚至超过一年以上。 开发商没有资金难以为继、建筑商拿不到工程款不但支付不了材料款还支付不了农民工的工资，还有就是购房者辛苦积攒的钱交付给开发商之后迟迟不能领到钥匙，而影响到家庭幸福，同时也会影响到装饰材料、家电、家私等的销售，会带来一系列的问题。 建立这样的偿债周转资金不但对盘活项目带来帮助，同时也能够化解社会矛盾，带动相关产业有极大的好处。 1）一城一策分城而治、对库存大的城市减少甚至停止建设用地供应，放缓建设项目审批，减少库存。 库存的根本原因在于供需失衡，过去几年在地方政府实体经济下滑严重的情况下，大量供地、大量开工，致使部分三四线城市的库存在3年以上，甚至部分县城的库存超过五年，由此带来一系列问题。 文件明确规定了在什么样的情况下对于土地供应，新开工项目的限制，人为减少市场供应，帮助去化。这样从根源上遏制市场过激行为。 2）棚户区改造进行货币补偿，引导购买在建商品房。 除了在供应进行限制之外，对于原来的实物补偿的城中村及棚户区改造项目，采取货币补偿的办法，并根据市场库存周期的多少，制定不同的货币补偿比例，可以通过购买现有商品房来安置被拆迁户，也可以按照市场价格基于全额的货币补偿，让被拆迁户直接购买商品房以降低库存。 我们以两个城市为例来说明城中村及棚户区改造后对于市场的冲击。 而开发商在建设城中村时为了增加建筑面积会加大商业部分的面积——因为商业部分容积率较高，所以这些年郑州商业地产市场库存量巨大也跟这个有一定的关系。在这样的情况下，政府可以把部分商业用房学习一线城市改为居住性质，从而增加住宅用房面积减少商业面积。 比方漯河市，去年库存量大概在460万平方米左右（含在建项目），而当地每年的去化量在95万平方米左右。 政府从去年9月16号推出了购房补助政策，政策实施后效果显著，今年第一季度销售面积同比增长668%，第二季度增长445%，政策于8月31日截止，前八个月共销售商品房175万平方米，这个数据几乎相当于过去五年平均数两年的销售量。 而在9月以后，虽然补助政策取消销售有所下滑，但是部分区域因为施工量不足已经无房可卖，尤其是高铁区域房价从元月份到现在上涨500左右，这相当于上涨了11%左右，据当地房管局统计信息显示，整体房价前八个月上涨达到了5.28%，温和上涨的房价有力地推动了成交量的上涨，估计今年销售面积会突破220万平方米，这样等于库存已经减少一半，加上新开工量减少，这样原来需要去化四五年的库存量现在已经降低至两年左右。 如果实施上述政策，估计一年左右时间就可以把库存量控制在一年左右时间。这对社会稳定是有极大帮助的。 1）把购房补贴从首套向自住与改善范围扩大； 住房补贴政策确实具有很好的作用，在上述提到的漯河市，第一季度缘何同比增长668%呢？原因就是从2015年9月16日开始实施补助政策：只要是购买144平方米以下的不论是几套房子每平方米都享受200元的补助，同时还不论户籍。这样吸引了不少驻马店与周口的人到漯河购房——原本这两个地区的到漯河购房的都不少。 2）扩大公积金贷款范围，更多的人享受到公积金贷款的优惠政策；把公积金贷款的范围扩大到在城市有合法住所的所有人。 这对于那些原来享受不到公积金贷款优惠政策的人来说是一个极大的利好，既能够使他们能够贷款购房，同时也能够降低购房利息付出，同时也对去库存有极大的帮助。 3）针对农民进城专门制定补助政策 为了鼓励农民进城，制定专门政策，以农业银行为主的“农民安家贷”部分银行已经开始实施，原来一些商业银行在贷款审批方面需要有收入证明，有连续三个月的流水。这对于一些灵活就业人员，要么因为拿不出来这些东西而无法买房，要么是弄虚作假。 其实是农民工及很多灵活就业者反而十分保守，他们中不少人因为担心自己收入没有保障而不愿意按揭购房，甚至还有一些人觉得买房子靠贷款心里不安，所以把贷款放给农民工购房的风险相对较小。 4）鼓励愿意在城市工作与生活的人落户 鼓励落户的政策在当下，尤其是三四线城市意义虽然不大，但是能够顺利让有合法住所（哪怕是租房者）能够顺利入户对于一些大中专毕业生来说依然有巨大的吸引力。 今年前8个月郑州市购房者中户籍人口仅占18%，外省的占13%，本省占69%，这其中的69%的购房者，并非都是地市在郑州购房投资的，其中应该有很多一部分是在郑州工作而没有把户口迁移到郑州的人。 同样三四线城市的漯河，去年的非漯河籍的购房者比例超过了25%，即便是当地户籍的，具有市区户口的购房者也仅仅只占17.8%，大部分人不愿意放弃农村户口把户口迁到城市——尤其是三四线城市。 在今年1月26日河南省建设厅厅长裴志扬在郑州就该省商品房库存情况表示： “个别省辖市市区和三分之一左右的县级城市住宅去库存周期超过18个月，县级城市去库存压力较大”。 “从库存情况看，库存增速减缓，但区域分化进一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房库存面积3607万平方米，去库存周期5个月。” “从库存情况看，库存增速减缓，但区域分化进一步加大。截至2015年12月底，全省已竣工商品房库存面积3607万平方米，去库存周期5个月。” 虽然总体上已竣工待售商品房空置存量不大，但据房管部门统计，除竣工商品房外，全省还有已取得预售未竣工的待售商品房7554万平方米，两类合计1.1161亿平方米，去化周期17个月，其中省辖市市区15个月，县级城市19个月。 个别县城去库存压力较大，其中嵩县、许昌县、临颍县、舞阳县、西峡县、陕县、新县商品住房库存去化周期在36个月以上。 建设厅得到的资讯和笔者根据各地政府公布的相关资料是一致的，下面我们以三个地级市从2010年至去年年底的施工量、竣工量及销售量三个数据来看三四线城市库存情况：
2）累计施工面积是重复计算的，我们按照平均施工周期三年算，就是累计施工面积除以3得出的六年 新增施工面积 我们看到在上述列举的三个城市中库存最少的还新乡也需要24个月时间，这还是包括市区在内，通常情况下市区的情况会好于县城的，估计综合下来，县城的去化周期在4年左右。市区的在两年左右。 建设周期按照三年是高层，过去三四线尤其是县城很多还是多层，如果资金正常的话建设周期只需要一年即可，最多18个月，所以三四线城市的真实库存可能还会高于数字上的。 缘何在郑州市房价飞涨，市区几乎达到一房难求的情况下地市及县城市场却存在着严重的库存呢？ 请看下图是三个城市人口及在校小学生变动情况： 人口变化（2010-2015常住人口）
从上图的三地两组数据上不难看出来，除了鹤壁之外两个城市的人口都在变少，尤其是南阳流失人口达到24万人，新增小学生才100人，而在同期郑州新增户籍人家205万，新增在校小学生23.7万人。这是地市及县城房地产库存增大的原因之一，当然还有巨量的供应。 不过所好的是，由于受到去化缓慢，库存增多的影响，从2014年开始，施工面积在不断地下跌，这样就在一定程度上缓解上市产品的量。
1）全面停止建设公共租赁房，以货币形式收购现有住房。 为了快速去库存，其实从去年开始部分地市已经开始通过收购现有住房来作为公共租赁房来化解库存严重的问题。 比方漯河市去年就通过收购的方式购买了4000套的商品房，这相当于当地每年去化量的三分之一，通过收购现有商品可以一是减轻市场压力，二是可以快速增加公共租赁房的供应，据当地相关职能部门透露今年当地要收购6000套，用做公共租赁房。 2）鼓励和扶持专业机构从事租赁服务。 经济发展到今天，不要说在郑州，即便是在三四线城市依然会有一些新晋的城市人口不具备买房的能力。 现在这些人大部分租住的房子都比较分散，还有就是大部分都是从房东那里直接租住的。这中间有很多的问题，比方房东任意涨价，有些租客的安全还得不到保障。 而在郑州有些现象就更加严重，大量都市村庄拆迁之后，很多人都租不起房子，而真正能够满足那些新晋城市人口和农民工的租房的政策又没有，他们几乎不能享受到公共租赁房的政策，而这部分正是最需要的。 最近，尤其是在10月上旬郑州市实施了限购限贷新政策之后，原来开发商违规销售，虚假承诺的东西逐步暴露出来了。部分项目出现强烈的维权现象。 这样的现象不光在郑州市场存在，几乎在所有的城市甚至是乡镇，只要有房地产开发的地方都会存在。 不但在开发企业存在，同时在代理企业，在二手房中介企业都存在。 今后加强市场监管力度是必然的。 上述一切都在用事实在向市场传递这样的一个信号：为民众提供更好的房屋，使得大家在城市的生活更加的美好！ |
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