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每当有限购政策出台时，大量持有商业地产的开发商就会忽悠投资者购买商业，而那些公寓持有者更是因为不在限购范围而沾沾自喜。 然而，最近酒店式公寓却在多城遭到封杀。未来现有产品形态的酒店式公寓是否会面临着寿终正寝的命运呢？投资酒店式公寓的风险如何？ ■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人 1 天津突然发文 今后不再新批酒店式公寓 ▽ 对于把酒店式公寓作为投资品，我是一直不持看好态度的。原因来自于多方面，而国内很多人把酒店式公寓作为中短期的居住更是非常奇葩的事情。 每逢住宅限购、限贷政策出台，酒店式公寓就会迎来销售的绝佳时机，然而最近的政策却逐步朝着不利于酒店式公寓的方向发展。 就在今天，天津突然发布文件：终止酒店式公寓的审批，今后不再审批酒店式公寓。 下边是关于不再新批酒店式公寓的文件。 本文件在元月由天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局以及天津城乡建设委员会三个部门联合签发。 虽然在1月19日已经在网上公布，但是真正对外正式宣布时间是在今天（2月15日）。 下图是当地规划局网站上公布的文件索引： 由于，天津此前执行的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》(规建字[2011]707号) 与2016年启用的由住建部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》不一致，因此前一公文决定失效。 失效后天津不再审批酒店型公寓项目。失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目，仍按原通知规定办理相关手续。 也就是说从今天起，天津再也不会新出现酒店式公寓这样的新的项目了。起码到这个文件废止为止。 其实在更早的时间，上海已经出台过类似的限制政策。 2 上海早前已停止 部分酒店式公寓销售 ▽ 1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会就在其网上发布了如下的信息： 该通告共涉及128个项目，主要有以下这些： 其中静安区有： 浦东新区有： 闸北区有： 青浦区有： 杨浦区有：
嘉定区有：
徐汇区有：
普陀区有：
宝山区有：
南汇区有：
闵行区有：
金山区有：
虹口区有：
奉贤区有：
崇明区有：
到现在已经一个多月了，究竟这些项目的命运如何，现在不得而知。 官方对此明确回应，部分商办项目被暂停网签的主要原因就是两点： 1、擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。 2、一些项目在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。 那么，根据上述政府停止这些项目网上备案的原因，这些项目要想销售必须根据原来的规划恢复原状，不能接入天然气管道。同时在消防上达到要求。 而相对上海的对现有项目的停止销售，天津的不再审批则显得温和一些。 3 酒店式公寓的前世今生 ▽ 酒店式公寓的产生，原本是在度假目的地的一种用于度假的产品。但是后来被城市尤其是一线城市大量开发。 在国内，开发商为了一己之私把公寓这种产品给做烂了，并且烂到了家。谈到公寓或者看到公寓给人的感觉都不是太好。 国际上的公寓是和国内的公寓是不同的概念。在国际上公寓是带有服务性质的住宅。比方说在新加坡住公寓的都是有钱人。欧美在城市核心地段也有很多奢侈的公寓。 著名的奢侈品牌——阿玛尼、范思哲、卡地亚都有公寓产品。但是这些公寓和国内的公寓是两码事。
国内的公寓动辄二三十层高，成了原来筒子楼的升级版。就是筒子楼由原来的三五层建成了二三十层，每层都有几十套房子，面积一般在35-65平方米。 买公寓的人有一半以上是投资的目的，而并非是自己居住。居住在公寓里的人大部分是收入不高的，当然收入过低的人也住不起公寓，毕竟租金相对而言还是有点高的。 公寓里面居住人员庞杂，有些公寓不但有安全隐患，还有不少从事性服务的人租住在公寓里面。所以才会出现去年万科在深圳一个住宅项目的一栋楼要改成公寓而遭到业主反对。
通常情况下，公寓当时是以商业用地获得审批的。原来在房价低的情况下，一般公寓的售价是比住宅贵的，所以开发商会热衷于建一些公寓。 同时，因为酒店式公寓面积小，所以会总价低，有利于销售。因此在住宅价格低于写字楼价格的时间开发商热衷建公寓。 伴随着房价的不断提高，写字楼的价格低于住宅之后，公寓市场不再那么受欢迎了。 随着限购政策的出台，由于酒店式公寓是商业用地，出现限购、限贷对它无法约束的情况。这时，酒店式公寓就借尸还魂了。 所以，最近两年一线城市的北、上、广、深公寓成交量都在翻倍上涨。后来，北京通州区域公寓也被纳入到了限购行列。 总之一句话：国内公寓是开发商为了提高容积率和利润而开发出了的一种临时住宿产品。 4 酒店式公寓 未来的命运走向 ▽ 酒店式公寓产品其实是不适合长期居住的，因为它存在诸多非常不人性的设计： 1）私密性欠缺。 一层几十户，通走廊，私密性不好，不能开房门。 开门的话就会私密性不好，同时也不安全。你不知道突然会有什么人进入公共走廊，所以，家里的安全得不到保障。 2）不通透。 一旦关上门，室内就不能形成对流，会造成长期关门空气不好的状况；而不关门又不能保证私密性及安全性。 正是如此，在天气不是太热的情况下都要开着空调，以至于造成能源浪费； 3）舒适性太差。 由于不能架设燃气，想要做饭的话就只能使用煤气罐或者是电磁炉。煤气罐的话不是十分安全，同时还比较麻烦；使用电磁炉的话做出的饭，尤其是炒菜口感欠佳。 4）公关承载过大。 由于平均单位平方米居住人口太多，对于项目的公共设施承载量超大，从而使居住品质得不到保障。 所以，这就是我一直把这种酒店式公寓做“灭绝人性”产品对待。 未来这部分由商业用地性质开发建设的酒店式公寓，在消费者的心目中价值将会越来越低，购买者也会越来越少。收入稍微好些的人是不会居住在这样的酒店式公寓里面的。 根据几个主要城市先行的做法来判断：未来酒店式公寓即便是不被严格限制审批，也会在使用上进行限制，未来居住的功能极有可能会被取消。 假定再这样的情况下，酒店式公寓将面临的命运就意味着非常可悲。 1、被限制居住功能之后，设计的不合理性将会影响办公的使用效率； 2、在被限制居住，尤其是长期居住之后，会有大量的酒店式公寓进入办公市场，这就会打破原来的办公市场格局。 大量的酒店式公寓涌入办公市场之后，会使得办公面积大量增加从而加剧恶性竞争，最终导致资产贬值或者是升值空间不大； 3、在限制的情况下，一旦市场上存在大量未销售的酒店式公寓，对开发商而言就极有可能成为沉淀资产，这样会占用开发商的资金，对于开发商将是不利的； 4、对于投资者来说，利益也就无法得到保障。 最终的结果只能有消费者自己来承担。在几个月前我就曾经撰文《住宅限购了，公寓极有可能坑更多的人！》（点击进入阅读）提醒消费者谨慎购买公寓产品。 通过今天天津对于酒店式公寓停止新批的政策，再次验证了我们之前向投资者发出的警示是正确的。 钱是自己通过辛苦努力赚来的，投资不好还不如放在银行等待贬值。现实中失败的案例很多。不信你认真分析一下周围有多少投资失败的案例？！ 未来的趋势是今天投资的方向，不要只埋头拉车，不抬头看路。 |
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