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投资虽然是必须讲回报率的，但是投资最首要的不是何时收回成本，也不是回报率有多高，而是对风险的管控。 没有预测好风险的话，不仅仅是盈利问题，还极有可能是血本无归。最近在深圳与上海发生的两件事就是最好的印证。 ■ 撰文 |王毅敏 ☞ 知名地产评论人 公寓，由于大部分城市是商业用地，所以每次限购、限贷时都会逃过一劫，但是最近公寓在一线城市却面临着种种的劫难。 首先是在去年通州区域对公寓也实施了限购。然后是在早前上海宣布对127个公寓项目暂停合同备案，把这些公寓的销售备案系统给关了。 就在2月17日更是传来一则可怕的消息。 1 上海给出限改期 暂停网签的酒店公寓再遭厄运 ▽ 2月16日晚，新浪乐居突然发布一条短消息：
紧接着，具体方案实施措施曝光出来： 这份文件的重点是： 商办项目只能商办，不准居住，更不准分割过小的面积； 同时不准在每个分割单元内设置上下水，也就是每层只能有两个男女共用卫生间； 不允许铺设燃气管道，不允许有厨房设施，有这些的必须一律拆除。 除了制定了各个项目的约谈时间、分期整改之外，并要求开发商要正式通知购房者，告知整改结果。 还对项目发放自行整改承诺书： 并针对每个项目发放了“类住宅”整改通知书： 这所有的一切其实并非是突然而至，早在春节前上海已经发过通知，对于当时在售的127个项目暂停网签。 做出这样的决定是基于上海住建委的一份文件：
无论是在北京、深圳还是上海，最近两年商住公寓都出现了销售量剧增，原因是作为商住的酒店式公寓原来属于商业，不在限购范围内。有投资者看中这其中的商机。 因为公寓一般设计面积比较小，所以普遍比较总价低。这样对于那些被限购者，还有即便是不被限购而没有那么多钱的购房者来说就是一件“好事”。 有部分项目开发商甚至通过协调运作，在商业性质的酒店式公寓内铺设了燃气，这样就有了生活的便利性。所以公寓颇受欢迎。 由于原来并不是按照居住要求的消防标准来设计的，所以就会存在着严重的安全隐患，从而让管理部门作出这样的限制措施。 对于投资者来说，这就会造成了损失惨重了。其实，相比而言还有一个举措更为严格的城市，让投资者损失更大。 2 深圳工改住遭遇强拆 投资者损失惨重 ▽ 2月10日，深圳宝安区出动大量的执法人员对辖区内的一些擅自把厂房改成长租公寓项目强进行行拆除。 拆除面积大约有20万平方米，直接损失接近三亿元。有部分个人投资就达三千多万，在不到一天之内全部变成一堆建筑垃圾。 下图是当时拆除时的场面：
深圳的这次拆除并非突然袭击，而是早在此之前数月政府已经发出警告，整个事件是这样的： 2016年11月，宝安区政府相关部门发布了《关于在全区开展“厂房改公寓”、“私宅房中房”专项整治、消除安全隐患的督办通知》，正式表示整治“厂房改公寓”和“私宅房中房”，“对不符合消防安全的，要立即查封”。
2016年11月22日宝安出台具体工作方案，决定从当日起开展坚决整治厂房改公寓、房中房等违法行为专项行动，进一步夯实消防安全基础，保障人民生命财产安全。 2017年1月9日，新安街道出动112名执法人员，依法对辖区内某涉嫌“厂房改公寓”项目进行拆除。当天拆除旧工业厂房共5层1500平米。 2017年1月10日，发布《关于印发宝安区坚决整治厂房改公寓等违法行为分类处置工作细则的通知》，率先规范整治工作流程和实施细则。 当时宝安区政府相关部分已经广泛宣传，并发了通知：
这份通知发出后，在当时就曾引起了广泛议论。也有在深圳从事长租公寓的朋友中参与这样的项目之中，“胆小”的就自觉终止了，这样就没有损失太大。 但依然有人却抱着“风险越大，利润越高”的心态置政府通告而不理会，结果在这次政府统一行动中就损失惨重。 在这次集中行动之前，当地已经专门成立的有指挥部，对于拆除工作做了大量的宣传工作。但是由于厂房改建长租公寓利润较高，所以一些人存在侥幸心理，顶风作案最终导致这样结局。 其实，无论是上海的商办改住宅销售，还是深圳的厂房改长租公寓，都存在着政策投机行为。这样的行为如果政府不追究的话，可能是“你好，我好，大家都好”。 政府不追究并不代表没有问题，一旦追究起来，这种打擦边球的行为是不受保护的。 任何投资，不能光想着能够赚多少钱，风险都是首先要考量的。 钻空子的结果，最终不是损失多少利润的问题，而是很可能血本无归。 |
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