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从房地产是我国经济的支柱行业，到房地产已经裹挟了经济的发展，房地产行业在变得强势的同时，身份也尴尬起来。 这就好比明朝的开国功臣们，那曾经是立下汗马功劳的，后来位高权重尾大不掉，朱元璋要修剪修剪他们，也是迟早的事。 因此，中央提倡对于房地产的调控建立“长效机制”。 ■ 撰文 | 建木 ☞ 《地盘》特约评论员 五月调控似剪刀。 在政府政策和行业用语里，这种修剪就是调控。起初是出台一揽子政策，所谓的“一刀切”；当发现效果不理想，则一城一策、因城施策。 由此，调控进入“新常态”，尤其是在某些关键时刻，调控决定着政治立场问题。 回顾历史，政府的调控策略是与时俱进的。作为购房者，作为开发商，还要继续走老路？还想在限购和不限购之间迂回？还想等一波调控政策结束，“房源加推”闷头发大财？ 1 自住或投资 购房者策略要快速调整 ▽ 市场上的购房者千千万，但归根结底可分为两类。一类是刚需客（包括刚需改善型），一类是投资客（含长线短线持有）。对于前者，不要等、不能等，你等来的只是更高的房价，你等不起。手握船票尽早上船。 在说这次调控之前，我们先看看2008年前后的房地产调控。当时的调控的确让市场寒冷了很多，再加上全球性金融危机影响，一副房地产末日迹象。 2008年郑州市房管局的统计数据表明：2008年，郑州市商品住宅新增投放面积累计808万平方米，比2007年减少100多万平方米，下降12%左右；销售面积累计完成568万平方米，比上一年少卖260多万平方米，下降了32%左右。 供销倒挂现象比较明显，销售形势不容乐观。单就商品住宅来说，郑州市2008年总体呈现出价升量缩的态势，房子比上一年少卖了三成还多。即便如此，销售均价每平方米却上涨了442元，达到3994元/平方米。 随后，随着政府“4万亿”的大投入的刺激，以及政策的逐步宽松，很快引发了市场的回暖和房价的快速上升，到2009年郑州的房价均价已经接近5000元。纵观其他城市，房价也大多快速上涨，有人将此称之为次轮调控的“反弹”。 那么次轮房地产市场的调控呢？就目前的经济大势下，货币超发、内需不足，经济还处于“L”型的下探期；和2008年时显著不同的是房地产本身又经过了近10年的快速发展，在国民经济中的形态甚至可以用“畸形”来形容。 在此时，期望房价下降更是不可能的。 在政府的调控文件上，也只是写着维持房地产市场平稳发展，换句话说，就是房价平稳— —上涨。 何为平稳？它是一个相对的概念，上个月涨幅是1%，这个月涨幅达10%，这就是不平稳。上个月涨幅1%，这个月涨幅接近1.5%，这就是基本平稳。但是涨幅平稳，房价可不是在做俯卧撑，房价在跑步前进，在增长。所以，在房价基数越来越高的情况下，随便一个浮动，就会让你半年甚至一年辛辛苦苦又白干。 对于刚需客而言，一定要想办法凑够首付握一套房子在手里，能多贷款的不要担心月供。 要知道，在所有银行贷款中，只有房贷是年限最久、平均利率最低，因而也是最划算的。你不买房或者买房不贷款，你就享受不到这个利好。更不要说那些深谙此道的投资客了，不断的通过银行贷款、通过加杠杆，来实现财富的快速增值。 归结起来，刚需客要早买房，不要犹豫不要等，能多贷款就多贷款。不要看所谓的“专家”们，动不动拿日本的房地产泡沫说事，拿美国的次贷危机说事— —国情不同，形式相异，没有可比性。 更何况，你连一套房子都没有，却操心房产市场泡沫，是不是不够格？就像太监说别人肾虚，岂不搞笑？ 再来说说投资客。这类人让人又爱又恨。 恨是因为，在刚需客看来，投资客拉升了房价，提高了自己的准入门槛；在政府看来，投资客扰乱市场秩序，一次次触及政府的底限。 而让人爱，首先是每个人都想成为投资客，都想从炒房中分得一杯羹；其次是开发商，炒高房价自然是你好我好。 当然，有的时候政府也是很爱这类人的— —拉高房价、搞活市场，也是促进经济发展、经济实力的体现嘛。 可如今限购升级之后，投资客大多失去了买房资格了，怎么办？建议是，想办法取得购房资格，在限购区择机而动，这是风险最小的。 其次是，到限购区边缘的非限购区，选择好房源及时下手、及时出手，这里将是刚需外溢的最先受惠区，自然能享受到投资的回报。 这不是鼓励“炒房”吗？这不是和政府对着干、与调控唱反调吗？ 其实不然，炒房和投资房产是两回事，因为在很多人看来，房产本身天然的带着投资属性，投资者要做的事如何找到最具投资价值的房产，而非一说投资房产就是炒房，就是“洪水猛兽”，让人爱恨交加。 最为重要的是，虽然一二线城市的限购给三、四线城市带来机会，但房产投资者千万不要去三、四线城市、省内的地级市，不要认为去库存就能捡漏。 为什么要去库存？因为前期卖不动。为什么卖不动？因为市场需求小。市场需求小或者没有需求，你此时去当接盘侠吗？ 不要看现在的三、四线城市一片火热，有的地方半年上涨了三五百元，那根本不是事，连郑州某些楼盘半天的涨幅都比不上。投资三、四线城市绝对是个坑，千万要远离，有自住需求的可以考虑。 2 开发商要调整 产品结构和开发商模式 ▽ 从政府的供地性质来看，主要分住宅用地、商办用地 及工业用地等。我们这里只说前两种。 在房地产高速发展的时期，开发企业拿地、建房、销售，回笼资金后继续拿地、建房、销售，这种重复或者说复制发展的模式，一直是很多企业所遵循的。比如万科、恒大、碧桂园以及难以计数的中小地产商。 所不同的是，大家的发展速度、产品形态、销售模式等，但复制理念、标准化要求是相同的。 复制模式的优势十分明显，在短时间内可以快速发展，又可以有效的降低风险，让企业发展壮大。而产品的标准化，所以不会出现不成熟的产品，对消费者来说也不会买到太差的产品。 这种模式有没有问题？当然有。标准化的产品千篇一律没有个性倒是其次，在特殊时期，企业面临的风险则是更大的问题，比如政策调控期。 如果某个企业在某个城市开发的产品全部都在限购区，在限购不断升级的情况下，对销售所产生的影响是显而易见的，尤其是在限购升级基本上到了“大限”的时候，横盘的风险就很大。 如何破解？ 上面所说的产品是“器”的层面，不管怎么样调整产品，也只是修修补补而已。要从根本上破解，最好的办法是从“道”的层面入手，这就是企业的战略和布局。这里就不说生硬的理论了，我只举例子。 首先，先看企业对大势的研判。 王毅敏老师2016年11月份发表了一篇文章《从正商善水上境与恒大悦龙台开盘去化，看企业大势研判差距》（点击进入阅读），谈正商善水上境和恒大悦龙台开盘去化率的比较，以及从中呈现出的两家企业对大势的把控和判断。同在北龙湖，位置也比较接近，甚至善水上境的位置还要好一些。但是开盘去化率差别很大，恒大悦龙台接近90%，善水上境去化率47%左右。 原因在哪儿？通过详细的分析，王毅敏老师指出，“开盘去化率的差异仅仅是公司在整体实力方面的具体表现，更多的则是两家企业从企业实力、产品力、营销力、大事预判等综合能力的差异。”恒大悦龙台开盘的时期恰恰是郑州市场调控还未升级的时候，整个市场的开盘去化率较高，市场信心十足；而到了善水上境开盘，市场已经开始遇冷，信心走低。 “越是市场不好的情况下，一般的企业销售困难，而强大的企业则在这个时间弯道超车，会加速发展与整合的速度。”这就是企业对大势的研判。 我们再看另一个例子：万科的产品在郑州的发展布局。 在2016年及以前，万科推出了众多楼盘，产品多为住宅，比如万科城、万科天伦紫台、万科美景龙堂等；那个时候万科是不看好或者不看中公寓产品的，美景麟起城就被万科给抛弃了。 而到了2017年3月下旬，万科举行了产品发布会，公布的公寓产品系列，则全面布局郑州的东南西北，万科誉、星辰、荣寓、龙门、万科城、泊寓(长租公寓)，六大产品系全面发布。 如今，在5.3调控之下，郑州行政区域内的住宅产品全面受限（大部分区域是限购、限贷、限卖、限价、限赠、限离，新密、巩义、登封、上街则是“限卖”），公寓类商办物业不仅不受影响，反而是个利好刺激。 这等于是说，此次调控政策让公寓产品站在了风口上，起飞将是必然的。 可以想见，接下来公寓产品将如何红火大卖，而万科已经提前完成了布局，并且很快就到了推售节点，再加其上强大的品牌影响力和优质的产品，大卖是必然的。 3 布局商业地产 或许是不错的选择 ▽ 发力公寓市场，是不是最好的战略布局？ 以目前郑州的情况来看，的确有利可获；但是也不排除如果市场继续过热，再出现裹着被子抢公寓的事情，商办物业被纳入调控之列——这在北京、上海、成都这三个城市已经执行了。 那么最好的布局是什么？ 个人认为，跳出住宅（含公寓类住宅）市场，布局商业地产未尝不是个好选择。经营良好的商业物业，可以持续产生价值，让企业产生强大的影响力和较强的抗市场风险的能力。 同时，在地产行业住宅市场高速发展30年、不断进入细分市场之后，发展商业地产将是未来的趋势之一。 比如王石曾说过，万科永远也不会进军商业地产，如果万科发展商业地产，他老人家即便在棺材里也会伸出手来阻挡。 然此一时彼一时也，王石先生健在而万科已经在商业地产商成绩斐然了；2016年8月21日万科又收购中国领先的商业地产投资、开发及运营商— —印力集团96.55%股权，曲线发力商业地产。 这不能不说是一个信号。 但相比于住宅市场，商业地产的准入度更高，而且越来越高；商业地产所需的人更专业化，而且越来越专业化。 这个布局，不是一年两年的事，更不是当下就能办的事，它需要提前五年八年，甚至从企业根基上去培育。如万科这样的实力企业，也是通过入股收购专业的商业地产运营商，来丰富自己的产品。万科做商业地产尚且如此，何况小地产商呢？ 小地产商做商业更难，但并非无路可走。我们看新田置业的企业发展战略。 2005年，新田置业进军城中村改造，打造城市综合体。和同时期的升龙改造燕庄建设曼哈顿、信和改造西史赵村建设普罗旺世不同，新田改造的西关虎屯村，在建设郑州国贸中心的时候，留下了4万余平米的商业自持经营，这在当时住宅市场火得一塌糊涂的时候，需要很大的决心和勇气。 并且一开始，商业是不赚钱的，需要地产去哺育，对于实力并不强的新田来说，困难之大自不待言。 但新田的商业经验却先于众多同行由此积累起来，成就了后来的“新田360广场”。郑州国贸中心的店面也成为了“新田360广场”这个品牌的发源地，如今新田的商业品牌已经布局了许昌、南阳、上海、焦作等多个地方，在郑州也有多家分店。 如今，这家企业已经确定了自己的企业战略，房地产开发和商业运营两条腿走路，抗风象能力要远超单一开发企业。得益于新田360广场这个商业品牌，新田置业已经从纯粹的地产开发商转型为平台型服务商。 关于5.3郑州调控升级的影响，新田集团总裁冯常生说：“对于新田集团而言，目前公司在房地产开发方面的比例已经在逐步减少，商业版块与房地产版块基本上平分秋色。即使在房地产开发版块，住宅的比例也一直都在降低，有一大部分是商办公寓，所以在某种意义上，调控新政对于我们还算是个利好消息。”新田集团面对调控“长效机制”的自信，正是来源于企业的提前战略布局。 我们经常说，战略大于战术；对于企业来讲，一定要进行战略研判，研判市场，研判政策，未雨绸缪。 房地产行业是受政策影响十分明显的行业，也是个周期性行业，如果企业不从战略层面进行布局研判，只是在复制产品里打转，在限购与不限购的区域之间、在限购期与不限购期之间拉锯，其结果必然是自身伤痕累累、疲于应付，无长足发展。 从这个意义上讲，房地产调控未必是坏事，调控将挤走一部分泡沫，淘汰一部分无发展潜力的企业，所以，中央的“长效机制”，会促使房地产行业的健康发展。 不管是对购房者还是开发企业来说，调控的过程也是筛选的过程，“千淘万漉虽辛苦，吹尽黄沙始见金”。 当然，最好的调控还是来自于自我的变革，是把控。 |
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