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本着对投资者负责，为开发商出谋划策的思维，昨天我们分析了关于郑州公寓市场（非运营）未来所要面临的尴尬局面。 文章引起了巨大的凡响与共鸣，不但部分原来对公寓有着痴迷之态者猛然醒悟，一些房地产从业者看了之后也“吓出一声冷汗”来。而作为投资者，你的钱来的是不容易的。如何避免被不靠谱的开发商坑呢？ ■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人 随着房地产调控的推进，限购挡住了住宅投资的门槛，一部分热钱涌入商务公寓，引发了对商务公寓的狂热。 值得注意的是，这些以“不限购不限贷”为最大招徕噱头的商务公寓，往往销售价格上并不比周边住宅类产品便宜。 问题是，在房地产调控风声日紧的背景下，这些高价公寓是否真的物超所值？在“傻买时代”一去不复返的情况下，这些公寓是否会成为投资客站岗山巅的噩梦，而已经入手的公寓该如何去增值、保值呢？ 1 时移世易 并非剜到篮子里都是菜 ▽ 每次遇到限购、限贷，做商业地产的不论是写字楼、商铺还是公寓，他们都会忽悠购房者：来吧，我们这里不限购，在过去这些年，投资商业的大部分也是赚了不少钱。 那些投资写字楼的情况怎么样呢？郑州写字楼的价格从2011年到现在几乎没有涨过，而写字楼的租金在过去一段时间非但没有上涨，反而因供应量实在太大而出现下跌的现象。 原来住宅价格低于商业价格时，商业用地价格是贵于住宅用地价格的，这就造成政府为了多卖钱而过量供应商业用地。这样就导致写字楼出现严重过剩的局面。 在未来公寓市场也会出现比写字楼过剩的还要严重的情况，在昨天文章《从公寓开盘去化，谈郑州公寓市场未来要面临的困境》（点击进入阅读）我们已经粗略地计算了郑州公寓的潜在供应量，再加上有城中村回迁房这样的替代品，所以未来公寓的供应量比现在的写字楼还要可怕。 这就意味着，投资者搞不好就会买到手里一套租不出去的公寓，即便是价格便宜也难以出租，因为市场供应量严重超过了需求啊。 其实，在租赁市场今年那些苦逼的二房东已经面临着这样的问题，收房成本增加了，而出租房的房租非但没有随之上涨反而一直在下跌。 而这仅仅才是开始。未来五年伴随着回迁房的大量交付，这些不能流通的回迁房就会进入到市场中，结果就不难想象了。 因此，不要因为住宅限购了，你一听售楼员一忽悠就买套未来会砸到手里的公寓。虽然，十年来置业顾问大部分忽悠是对的，但现在再忽悠你购买公寓，未必就会是对的。 那么，投资公寓首先要考虑的是什么呢？ 2 投资的首要考量 并非能赚多少钱而是有没有风险 ▽ 投资，当然就是为了赚钱，但能够赚到钱才是第一位的。 在当下，不分青红皂白地看到不限购的公寓就买的话，也许你就会陷入资金安全性受到威胁的地步。 在郑州什么样的奇葩事儿都会出现。前不久先是记者出来维权，然后是警察也跟着出来维权，都是因为房子内部团购出现问题。 在原来房价很低时单位组织团购，当初也就是每平方米便宜一千多块钱的样子，正是冲着这样便宜的价格，单位以集资名义交了钱准备住上定制的房子。 结果交了一大笔钱等了两三年了，别人同时期购买的商品房有可能都已经入住，这边却通知说要再补交每平方米2500元价款，说是原来负责集资的开发商换了，而且土地还没到手，地价也已经上涨了。多么尴尬的事情呀。 如果不交这每平方米2500元的补款，只能选择退款，可是现在的房价已经比当初贵了不止一倍。但如果按要求补交的话，就会比当初在周边购买商品房还要贵，你说这有多恶心？这也算是投资失败的一种案例吧。 据购买金水万达金街商铺的朋友估算，按照现在的租金标准，要收回当初投资起码需要三十多年。 曾经卖到五万一平的某个写字楼项目，现在的租金已经比当年下跌了一半左右，即便是租金不再下跌，要收回投资起码也在四十年左右。而未来还有大量的写字楼将要面世。所以，今后会怎么样是很难预料的。 至于公寓而言，很多公寓投资者不妨和自己周围朋友购买的靠谱住宅比较一下，是不是发现自己购买的公寓其租金回报和房价自身上涨要远远小于住宅呢？ 在这样的情况下，是不是公寓就完全不能买了？非也，这就要具体项目具体分析了。 3 投资公寓 需要考量的因素有哪些 ▽ 无论开发商的职业顾问说的如何天花乱坠，如果你一问，我买了之后这个公寓怎么办？置业顾问说：限购了，这里不限购，未来很多人都买不起房子，你靠自己出租肯定没有问题。 听到这样的话，建议你立马一个漂亮的转身离他而去。留下他在那里环顾四周两眼茫茫吧。 到底投资什么样的公寓才是靠谱的呢？ 1、统一运营，且是靠谱的公寓运营商。 统一运营管理是公寓能够升值保值的基础。如果没有统一的运营管理，就像农村放羊时没人驱赶的羊群一样，最终的结果不是羊丢失就是把主人累的不轻。 统一运营管理还仅仅是第一步，还要靠那些靠谱的运营商，最好是全国一线的的公寓运营企业。 就公寓运营商来说，郑州本土的运营商基本上和郑州的开发商差不多，刚刚告别刀耕火种时期，无论是产品力还是运营力，在全国都排不上号。 所以，不要一听开发商说有统一运营的就兴奋不已，还要考察一下这家运营商的情况。比如有没有实力，其产品力如何以及运营能力如何？都在哪些城市有运营项目，和那些品牌开发商有合作？从合作的品牌开发商就能够看出来这家公寓运营商的实力如何。 这就是“自己是谁不重要，重要的是看和谁站在一起。” 对于那些一卖了之的项目再次提醒一下：甭买。 2、位置绝佳，周围有客群。 李嘉诚曾说，决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。 由地段决定了周围的客户群体都是哪些，未来这些租客的年龄构成、收入水平及消费习惯，哪些白领比较集中的，尤其是哪些商业卖场及写字楼集中的区域，哪些从业人员主要是外来人口的区域租房的会更多。而他（她）们的收入水平及消费习惯又决定者他（她）们愿意支付的租金所占据的收入比例。 还有就是大型医疗机构，尤其是区域性很强的医疗机构，比方说郑大一附院附近，河南省人民医院附近，这些医院除了有大量的医疗、及技术人员需要租房子外，还有大量从地市到这里看病的人需要短租，这样的地方是可以优先考虑的。 高等院校每年都会有一些新分配到的青年教师，他们中有一些人起初未必会有房子住，这些人虽然收入水平不高，但是素质相对来说较高，其对居住环境的要求不低。 即便是房子未来委托给运营商统一运营的话，如果租客素质高，运营的公寓品质也会得到保障。公寓运营商们经常会讨论遇到的各种租客的奇葩事情，最终的大家的一致结论是不和社会最底层者打交道。能够租给那些高收入者的话就租给那些高收入者。 所以购买公寓时也要把这个考虑进去。 当然，随着轨道交通的建设与开通。有些地方即便是周围没有租客，但是如果轨道交通很发达的话，也是可以的。 3、地铁通达性要好。 选择距离轨道交通停靠站在1000米以内的社区购买公寓也是不错的选择。最理想的是轨道交通的出入口周边各种生活、社会配套齐全，即便是没有学校和医院也没有关系，因为在当下郑州公寓租房者有孩子还不是很多，而大部分的年轻租房者身体健康，医院并非十分重要。 餐饮、商超及电影院等生活便利性是非常重要的，不要买那些房子交付四五年了周围买一包香烟都没有地方去买，叫个外卖人家都不愿意去，看个电影需要倒车一个小时，喝个咖啡也没有地方等等，还有健身房等等这些都需要去作为考量。 另外就是从购买的社区出来坐上地铁到二七广场的时间不能超过四十分钟，这这主要是考虑租房者的通勤时间。 即便是有地铁，但是通勤时间如果离主商业中心太远也不行，当然周边有次商业中心的也行，比方说新开业的熙地港周边也可以，不过那里暂时离会展中心的地铁站还有2.5公里的路程。 有些地方虽然未来要通地铁，但是你要看什么时间修，以及竣工通车的时间，还有就是和现在已经通地铁的项目之间的差价。 这样的比较是个技术活，要去综合考虑。 4、开发商要做事一贯靠谱，而不快刀宰人。 多关注一下各种资讯，不要那边开发商的售楼部被业主堵门维权还没有结束，开发商的各种烂事不断，你就不顾头青脸肿地看到他说不限购、房子便宜就去买。 有些开发商属于那种一贯只顾自己黑心赚钱，不顾购房者死活的类型，这种开发商找我写文章会立马回绝，对不起你们公司的钱我不能赚，为何不能赚？因为他维权不断，赚他的钱会让你丢人。所以，买房子更是如此，你买一个不断被维权开发商的楼盘你就是助纣为虐，就是帮凶。 看看你准备购买房子的开发诚信与被维权记录，凡是在半年内被维权超过两次的那些开发商就不要去买了。 因为别人已经吃过亏了，交过学费了。 4 投资公寓 应有的心态 ▽ 公寓并非洪水猛兽，如果选择恰当，投资公寓也是一个不错的行为，尤其是随着城市规模的扩大和房价的高企，注定有些人是一辈子要靠租房为生的。 只要有客户就会有市场，市场在就是有利可图的，但是投资公寓必须牢记以下准则： 一、不是赚快钱的行当。 公寓，尤其是商住公寓，因其土地性质所限，因此在交易时成本较高，所以不容易变现，而长期持有则是完全可以的，这在资产配置上是可以考虑的。 有房地产投资者根据其十几年在沪、深、津多地的投资经验谈到，投资房地产还是以平常心比较好，以略高于储蓄存款的投资回报为益，过高的投资回报率未必就是好事。 如果寄希望于像去年6—9月份住宅疯涨的情况总归是不现实的，那种形势仅仅只是暂时的。 所以，要有一种相当于存钱这样的心态来考虑投资公寓。 二、租住者、公寓运营商要有共赢心态。 你好我好，大家都好。这是公寓投资者，甚至是包括所有经营型物业投资者都应该持有的心态。 能够委托给一家既有不错的产品力，又有服务能力，同时又有经济实力的全国知名公寓品牌运营商要比自己出租更合适。 即便是这些公寓运营商给你的租金不如自己单独出租的价格高，也要考虑给这些靠谱的公寓运营商，表面上看起来你每个月少收入一部分钱，其实仔细一算还是很合算的： 1）降低时间成本。 首先你把公寓交给对方之后五年甚至是十年你不和房产中介打交道了，这样你会节省不少时间成本。 一个租客一般都是租一年，那么十年的话你要找十个租客，每找一个租客都有时间成本的，十个租客也许你要跑上百趟，想想都可怕，这是其一。 另外，即便是一个租客，你假定是租给一个女孩子了，今天漏水了，明天跳闸了，总是电话不断，让你为一套公寓不停地奔波，浪费很多时间；如果租给一家大型的品牌公寓运营商，合同一签十年，中间只有收钱的工作，再也不会被一个个租客电话骚扰了。 2）节省大量的空置期。 每个租客走了之后，你不但要重新找租客花时间，同时还有可能空置，十年下来极有可能空置两年，甚至更多时间，这样的空置期就不会有人给你租金。 3）降低金钱成本。 每个租客走之后要么自己费气把力地找租客，要么是在中介那里挂着，让人家帮你找，这样你如果有十个租客，你需要起码付出5个月的房租。（一般是租客与房东每次出租各承担半个月的） 正因如此，你要有让利给公寓运营商的打算，不能抱着你今天和我签合同，明天就要算租金。
从上述综合计算来看，如果是十年的话，给人家年儿半载的免租期是合情合理的。甚至是给人家以低于市场价格10%左右的优惠，看似你吃亏，其实也是占便宜了。 公寓运营者首先不傻，其次他们可以让利给承租者，以期达到满租的情况，只有运营者能够赚到钱了，你的租金才能得到及时的兑付。 租客满意是第一位的。当然这有个限度，不让租客花钱住房他们最满意，但是这违背了共赢的原则。 三、宁肯细水长流，不可涸泽而渔。 前不久在北京发生一件事情，有房东需要销售其正在出租的房子，由于和租客之间发生争执，其恶言相加，对租客极尽讽刺挖苦之能事，最后激发了租客内心压抑的洪荒之力，用刀捅死三口人。 当然，这是极端的例子。那天在一个群里聊天时也是遇到了有投资者把房子自己租给别人之后，遇到了不靠谱的人，大家都劝她和气生财，那怕牺牲一些自己利益，毕竟你比对方强，你是一个有房子出租的人，对方是一个租房者。 这是一种心态，是一种息事宁人的处事方式。作为投资公寓首先不是做慈善的，但是也要考虑多方的利益。
我在某知名短租企业工作时，在青岛遇到这样的情况，一家精装修公寓在短租运营者当初收房时给出的价码是每年1.8万，随着收房的人越来越多，最后炒到了3.6万，第二年要涨到4.5万。结果导致运营者无利可图，只好违约不给钱一跑了之，最终导致那个项目有些房子空置一年左右才租出去，还是把租金降到合理的水平。 那些违背市场价格的抢房行为，投资者看似一时能够多得好处，但由于违背了多赢与共赢的原则，所以不能长久。 公寓是要出租几十年的东西，不是应季的新鲜水果，能够卖个好价格尽量卖个好价格，即便如此，如果其它超市卖的便宜的话人家照样会选择弃你而去的。 俗话说：家有万金，不如日进分文。 |
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