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前面的文章中我们分析了公寓要想长久运营，开发商在设计之初就要改变原来的观念从“四赢模式”出发。而未来的租房者在租房生活中需要的不仅仅是居住空间，而是需要一种全新的生活方式。 当然，要完成满足这样的生活方式的话，开发商必须在设计阶段就要拿出足够的空间为之提供相应的空间和前期投入。 ■ 撰文 | 王毅敏 ☞ 著名地产人 公寓产品，一般情况下若非不得已是不住的，对于投资来说非不得已也是建议不要买的，而对于开发商来说，不是形势所迫、情非不得已也是不要建的。 无奈又必须住的情况之下，一定要选择那些品质好的公寓去租住，而投资者也要选择那些靠谱的公寓去投资。而这些满足的前提首先是开发商必须要靠谱，他们提供的空间及服务要能够满足未来租住者对租住生活方式的满足。 要想满足一种区别于原有生活方式的场景，首先要知道未来租住者对于租住空间的要求是什么，这都是绕不开的话题。 1 租房 无法避开的话题 ▽ 伴随着城市化进程的加速以及人员的频繁流动，租房越发成为现实生活中不可避免的事情。 一方面是房价的高企，导致一部分人在其工作的城市没有能力买房，有些即便是有能力买房，也因为限购政策失去了购房资格从而没有办法马上买房，还有就是不少是短暂的工作需要，这些其实都是租房群体。 数据显示，作为候鸟城市的深圳租房者已经超过了自有房屋者，仅在深圳城中村居住的人口达到了720万左右，而在上海及北京租房的比例虽然不及深圳高，但是最起码也有40%左右的常住人口需要租房。 作为新晋崛起的明星城市，郑州这样的城市租房也是不可避免的，虽然郑州的租金并没有因为去年房价大涨而在今年出现上涨，甚至还出现了下跌，但是租房在郑州这样的城市也是避不开的话题。 上面我们谈到了不同原因需要租房的，那么根据不同的年龄及家庭成员状态也有需要租房的。 这些租客分为：空巢青年、恋爱情侣、新婚夫妻、三口之家以及稳定家庭。 不同类型的租客对于租住生活的要求是不一样的。 对于那些毕业生群体，从脱离了父母，由家庭生活到大学的群居生活然后再到空巢青年的寡居生活，这中间是有一定的心理落差的。 在家庭生活中很多人的一切生活起居是由父母“包办”，虽然在大学的群居生活中脱离了父母的“包办”但是宿舍生活还有非常热闹的，再加之有热闹的大学食堂及安静的图书馆和充满知识的课堂。这种生活方式是刚踏入社会参加工作的“小蚯蚓”们非常留恋的。 而现在的租住生活，无论是单独的公寓还是合租的居民房都无法满足与弥补从“群居”到“寡居”的心理落差。 加上工作的不易，很多漂一族都会面临着失落、无助、没有人去倾诉的负面情绪，这就需要一个能够排解与释放这些负能量的场所，所以在夜场会经常看到他们身影。 但是夜场“有毒”不可能经常去，一是极有可能在夜场堕落，二是那点微薄的收入也不可能长期在夜场厮混。 因此，能够有一个没有工作利益关系的而又非常融洽的生活空间与场景就显得尤为重要了。 别人所遇到的问题，就是一单生意，一群人都会遇到的问题就是一门生意，几代人都要面临的问题就是一份事业。正是如此，就意味着巨大的商机在那里等着。 2 租房不仅是租住的空间 更重要的是生活场景 ▽ 什么是场景？对于租房者来说场景是构成生活方式的一种形态，在逻辑思维合伙人吴声的关于场景的一部书《场景革命》中提出了这样的观点： 产品即场景 同样的东西在不同的场景里，代表着不同的意义。 比方说同样的咖啡在家里自己喝是一种感觉，在办公室刚上班时悠闲着喝与加班到了晚上十点钟需要喝咖啡提神这是不同的感觉。 在这三种场景下喝咖啡与在星巴克、漫咖啡和苏州诚品生活书店喝也是不一样的感觉。即便是在上面所述三个地方自己边看书喝与和商业伙伴洽谈工作喝，及带着漂亮的女孩子喝都会有不一样的感觉。 场景，就是要提供给使用者更加愉悦的感受。有了很好的体验之后，使用者就会去主动分享出来。 分享即获得 分享是互联网时代的核心精神，在分享模式下，资源越用越有价值，分享就是获取，消耗就是积累。 举个例子，我老家在一个100万人口的小城，在小城偏居一隅的地方有一家餐厅，已经开了四五年了，这家餐厅的客单价在100元左右，这在中原地区人均收入只有不足四千的城市来说已经算是不低了。 即便是这样，这家餐厅从一开始就没有自己做过广告，也不知道有没有自己微信账号，但就是靠小资格调的装修风格与别致的菜品成为让人口口相传的特色时尚，甚至于有时生意好到提前半天都订不到座位。 很多人觉得能在这里就餐感有面子、有身份，所以几乎每组食客都会在去就餐时主动分享，以让更多人看到。 记得在刚开业不久，我曾带人就餐时发了条朋友圈，很快就有四五位朋友圈好友问我在什么地方。在随后的一周内果然有四位朋友晒出在该餐厅就餐的照片。 跨界即连接 在场景体验中，有些貌似看起来风马牛不相及的东西，经过场景的搭配之后就显得混搭得非常的合适，而构成这一切的就是连接。 无论是在苏州的诚品生活，还是在广州太古汇的方所，你都能够体会到原本传统意义上不搭的东西因为场景而连接在了一起。 或许，将来你在书店吃饭不会觉得不可思议，同时你在售楼部买到适合自己的书籍也会成为十分正常的事情。 在深圳有一个叫宝能城的项目，其客户接待中心不叫售楼部，也不叫客户接待中心，而是叫册之丘。在那里有大量的图书既可以阅读，同时也可以购买，而且还有很多适合3-12岁儿童玩耍的地方。 在未来租住的公寓里面也是需要这些混搭的，不要觉得有些东西原本不在一起，新思维的方式是把满足功能变成满足所要服务人群的生活。这样去想的话所有问题都不再是问题了。 流行即流量 北京新派白领公寓的一个非常高端的项目，租客需要提供大学毕业文凭，年龄超过了35岁就不允许租住，当时有人还在质疑这样的空间能不能满租，然而事实上项目开业四个月就基本满租了。 前三个月时项目出租率仅仅只有50%左右。但通过这些租客的自觉的分享，把他们的生活场景在朋友圈分享之后，像前文曾提到的那家餐厅一样，不但流行起来，而且有了流量。 租房是一种低频高额的消费，要想增加客户续租必须靠服务来增加黏性。 租房生活不仅是租住的空间，租房应该变成一种美好的场景，这样的场景是区别于传统家庭生活、青春萌动的大学生活以及闺蜜合租的“欢乐颂五美”生活更加活色生香的全新生活体验。 空间是冰冷的，只有加入了场景之后，才会有全新的租住体验，而要想增加租客之间的黏性，参与感是非常重要的。 写到这里，我都自己觉得租房太有趣了：空间、场景、体验、参与感、黏性——这些都是多么时尚的东西。你没有这些，未来真的不可能提供高逼格的产品及服务，而只能够做出没有情怀的临时“窝”。 要达到这样活色生香的全新生活方式，必须怎样去做呢？ 3 开发商必须提供 满足场景要求的空间 ▽ “房子是租来的，但生活不是”开启全新生活方式。 YOU+的联合创始人刘昕提到，YOU+不是做公寓的，他们做的是青年社区，在这样的社区里面青年人要干嘛？吃喝玩乐、谈恋爱。 结合我们刚才谈到，租客未来由租住生活空间演变到享受全新的生活方式。而这些需要公寓运营者提供服务，只有不断的增加和租客之间的黏性，才能够把租房生活变成一种区别于原有生活模式的生活体验。 这就需要空间和投入来支撑的。 比方说，入住几千人的大型租住社区需要诸多的生活配套与租客的生活习惯像匹配。这些满足他们生活习性的配套都需要空间来安排。 健身也好、打大型网络游戏也好，举行社区活动也好，社交厨房也好，这些都是需要公共空间来提供支撑的，但是在现有的开发商所提供的公寓产品中这些显然都不具备。 前不久百度地图和淘宝都对“空巢青年”的消费行为、消费习惯还有消费范围及消费金额作了比较详尽的大数据分析。
公寓运营商要想能够满足这些“空巢青年”的社交与场景生活都需要一定的空间来满足。 那么，设置多大的空间、设置在什么样的位置、如何对空间进行分割与布局这些不但是开发商不具备的优势，在以往就连设计院也很少涉及，所以这是一个难题，如何克服这一难题呢？首先是开发商要改变观念，更要有用户前置的思维。 这里的用户不是公寓运营商，而是最终使用空间的那些租客们。 要和公寓运营商一起，研究未来项目租客的客群及租客数量。通过对过往经验的总结与对未来趋势的预判来决定公共空间的大小、位置及空间布局。 这些空间是放置在地下室、一层、还是中间层及顶层，是集中安置，还是根据不同的功能来分散设置。这些都是必须认真研究的。 这些仅仅只是我们对“空巢青年”居住社区的分析。而对于为那些已婚人士、三口之家的租客提供服务是与上述的不一致的，因为处于不同年龄阶段和家庭构成对于生活方式的要求是不一样的，对于满足所需场景是也是差别很大的。
举一个简单的例子，如果租房者都是“空巢青年”的话，那么对于3-6岁儿童所需要的各种场景就不要安排。 如果租住者是以已婚家庭为主，那么将会有大量的婴幼儿出生，那么不但是在居住空间面积上要与“空巢青年”租住面积不同，同时也要在配套设施和场景的营造方面巨大的差异。 同时，由于租客的差异除了上述的硬件要有区别之外，社区的服务人员及提供的服务也会有差异。 比方说如果一个社区中有100名3-12岁的孩童，这不单是所需场景的差异，同时这些小孩子上学之后需要每天接送，其父母如果工作的话接送小孩的话可能影响工作，那么在这样的租住社区可不可以提供代为接送服务。
另外就是接回社区之后父母并没有下班回到社区，那么就会需要临时看管，这些既需要让那些孩童活动的空间，同时也要有能够和小孩交流和沟通能力的相关人员。这些硬件是需开发商提供的，软件是需公寓运营商来满足的。 所以，未来仅仅靠散售的公寓是很难满足租住者生活体验的。只有能够提供全新生活体验的社区，才能赢得租客，而这一切既需要硬件设施，同时也需要服务来支撑。 目前，这些都是大部分开发商所匮乏的。 在这样的情况下，开发商要想赢得租客及投资客，就要放下身段，和专业机构合作，同时让利于人。 只有如此，公寓才有未来。 欢迎来评 王毅敏老师系地盘合伙人，有16年房地产从业经验，同时有四年长短租公寓市场开发经验，曾任某香港短租公寓华北区域负责人，在长短租公寓领域有其独到见解和良好的人脉资源。 有对长短租公寓从设计到运营感兴趣的开发商朋友可以在文章底部留言区留言评论。 |
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