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“采菊东篱下，悠然见南山”，这句流传千年的名言，道出了一种最闲适的生活意境。如今，对身处钢筋丛林的人们而言，这样的生活或许将不再遥远。 房企如何帮助人们实现上述梦想？在特色小镇建设中，房企到底扮演着什么样的角色？如何在政策红线下成功打造特色小镇模式？这都将是房企面临的挑战。 ■ 撰文 | 肖锋 ☞ 《地盘》特约撰稿人 特色小镇，兴起于浙江，壮大于长三角，如今，正以燎原之势在全国蔓延，逐渐成为我国产业转型升级的重要抓手。 目前，房地产行业的集中度越来越高，中小房企想学恒大那样快周转，做大规模，或者像其他大开发商那样去争夺地王，已经没有机会了！ 但是，面对特色小镇这种新的业态，各路开发商基本还是站在比较接近的起跑线上。大的开发商未必就能做好，小一点的开发商未必不能做。 1 房企难寻突破口 ▽ 随着行业利润普遍下降，房企不断探索多业态转型发展的道路，寻找新的增长点，养老地产、长租公寓都曾立于风口之上，而当下特色小镇正在成为房企布局的一个“兴奋点”。 对于房企布局特色小镇的现象，房企之所以积极参与，关键是因为一二线热点城市拿地成本高企，特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取土地。 此外，传统的房产商开发远郊大盘或产业园区，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。加之货币政策趋于收紧，房企融资难度进一步增加，而信贷政策对特色小镇项目有所倾斜，对于房企来说，政策红利将是一块诱人的大蛋糕。 中梁地产集团助理总裁许焕升表示，目前地产领域主要有三种生意模式，也就是做资金的生意、做土地的生意和做人的生意，在特色小镇领域，比较好的地方在于中梁地产是做人的生意。他透露，目前中梁已落地一个特色小镇项目作为试点，整体依然处于观察阶段。 市场早已出现一批先行者，以绿地为例，充分利用大城市溢出效应，全面实施特色小镇大盘战略，并已签约宁波杭州湾、南昌赣江新区和成都都江堰等9个特色小镇项目。 近日，融创中国与河南巩义市政府签署合作框架协议，将在青龙山慈云寺景区打造融创慈云小镇、融创产业新城，总投资达450亿元。 同样，西安旅游与浙江蓝城合作共同在西安合作开发集文化、旅游、颐养等于一体的服务产业特色小镇项目，共同开发户县奥莱小镇项目、渭水园生态颐养小镇项目。从西安旅游发布的公告可以看出，蓝城集团拥有浙江蓝城66.5%的股权。 对于已开发多个小镇项目的蓝城集团来说，云栖小镇、乌镇雅园均是成功案例，其子公司蓝城梧泉建设管理有限公司总裁张克俭表示，目前蓝城集团特色小镇农业小镇、文旅小镇和生活小镇三种模式。 特色小镇强调产城融合，其中房地产商的优势就在于“城”部分的开发和运营，现在，越来越多的开发商正转为运营商。 但特色小镇呈现投入大、周期长、融资难和运营能力难等特点，对于房地产企业来说，特色小镇之路将是一场持久的攻坚战。 2 特色小镇 开启新居住方式 ▽ 小镇是区别于城市化，尤其是大城市的一种生活方式，不论这个小镇是什么样的特色，生活都是其中必不可少的组成部分。 不论是马云的云栖小镇，还是王健林的东方影都；无论是古北水城，还是拈花湾，不论是长期生活于此，还是偶尔度假那里，一个重要的特征就是必须是一个富有生活情趣的生活之所在。 小镇，无论其功能如何，都离不开人，都是以人为本的，是区别于拥挤不堪的城市生活的一种全新的生活方式。 特色小镇，不是农村及乡土中国的简单再造，而是注入了现代生活气息与时代特质和现代设施的生活之所在，特色小镇就是一种更加尊重人，尊重人性的生活方式。 小镇规划与建设非常重要，而比这个更重要的是管理，产品、内容、场景、运营等是小镇的必不可少的四个因素，缺一不可，而后者场景及运营尤为重要。 目前，全国一窝蜂的扎堆搞特色小镇的运动，有些已经偏离了主题，受到各方的质疑与批评。平心而论，没有运营的特色小镇，最后如果仅仅沦为房地产开发项目，既浪费了资源，又葬送了前途，是非常悲催的。 3 “去地产化” 并非“去地产” ▽ 特色小镇火了！很多人压根就没整明白什么是特色小镇，如果还是整齐划一的建楼房和新农村没什么两样。开发商恐怕大多还是地产逻辑，修几个形象工程，就得赶紧卖房变现。 任何一种买卖资产的形式用于特色小镇的开发都会陷入房地产如今走进的死胡同，越滚越重，越没法自我更新。特色小镇要想真正玩的转，就一定要轻资产而重内容，一定要去地产化。 同时，各地出台了特色小镇的相关政策，以北京为例，发改委联合多部门于5月4日发布通知，突出强调“严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁搞大规模的商品住宅开发”。 虽然特色小镇数量不断增加，但业界对特色小镇还存在许多理解误区，特色小镇并不是简单的圈地盖房子，扭转小镇建设思路，“去地产化”迫在眉睫。 特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业难以发展，最后会演变为房地产独大，并带来大量的小镇库存。 产业是特色小镇的魂，小镇发展的核心不在于开发，而在于产业运营。很多开发商缺乏产业内容与运营能力，如果不转变制造业的开发模式，只能把小镇变成新一轮的房地产开发。 因此，特色小镇不是一个纯粹的居住用地，其核心需要有产业支撑，但目前也不排除存在“睡城”，所以，小镇只有注入产业，才能长期生存下去。 欢迎来稿 【地盘】面向社会征集地产行业分析、产业解读等深度原创文章，字数3000字以内，一经采用，稿酬丰厚！ 投稿信箱：349588460@qq.com |
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