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一二线城市的房地产调控，从未像今年这样严厉。不仅前几轮调控常用的限购限价升级，限售也成为新的手段。 对房企和整个房地产市场而言，下半年是关键时期，在房企资金流趋紧的情况下，价格松动或可期。 ■ 撰文 | 李冠乔 ☞ 《地盘》特约撰稿人 郑州房地产市场的下半场已悄然到来，这也是中国房地产的下半场。 业界共同认为，下半年或未来相当长一段时间郑州房地产市场政策仍然以收紧为主旋律。那么，楼市持续的低迷，会不会让开发商以价换量，开始走低价路线来吸引消费者呢？ 这或许是购房者最关心的话题。 1 下半场哨声已响 郑州房价降还是不降 ▽ 郑州房地产的年上半年伴随着限购限贷政策不断升级结束。 6月28日，郑州再次出台重磅文件，规定郑州市新备案预售商品房住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平。 随着调控政策的逐步收紧，且呈现出步步进逼的趋势，全国范围内，虽然上半年整体市场销售面积依然上涨了15%左右，但从成交结构看，一二线占比明显减少，三四线贡献了更大的份额。 进入二季度以来，三四线城市继续高位运行，但一二线城市已经出现了环比下行，楼市整体成交涨幅放缓。 近期，郑州不少楼盘项目在销售中，出现了多种多样的营销方式，如“全款-降价”、“低价清盘”、“低首付”。似乎，很多开发商为了实现快速回笼资金，选择了降价跑量的方法。 有人说，下半场的哨声是从融创象湖壹号开始的。其实，早在5月30日，阳光城在南龙湖已经试水了低价策略，并且还取得了骄人的业绩。 5月30日上午，适逢端午小长假，阳光城入豫首个项目阳光城·丽景湾迎来了首次开盘。升达大学万兴体育馆内，数千名客户齐聚一堂 ，人声鼎沸，在购房者们高涨不下的热情中，现场下单声此起彼伏。短短几个小时，阳光城·丽景湾共销售房源1130套，销售金额逾10亿。 该项目首期推出1228套房子，去化1124套，去化率达到91.53%，该项目成交单价8300-9000元，比市场预期低了15%左右，是取得如此成绩的根本原因所在。 选择低价开盘，让阳光城不但一炮走红，同时也给周围项目一个不小的难题：在售项目是不是要调低价格？如果调价前期客户不认可又该怎么办？如果不调的话只能艰难陪着阳光城了。 如果说阳光城·丽景湾低价开盘是为了入郑首秀博得眼球的话，那么另外一个项目则给出了不一样的信号。 6月24日，融创象湖壹号二期开盘共推出6栋洋房184套，2栋高层251套，参与云选房客户必须一次性付清全款。微信选房最低9200元/m²，还是热门的140户型。 融创象湖壹号开盘秒光的话题始终占据着热门榜。似乎位置归属于白沙片区核心地段，能够开出9700元/m²的均价，有人觉得跌破了眼镜。这个价格基本上和去年8月份开盘价格不差上下，更加让大家感到不可思议的融创没玩套路，既不搭售车库、也没用精装修额外加价，更不收茶水费。简直是良心企业啊。 6月25日，和昌林与城开盘，开盘共推出8栋小高层756套房源，单价9500-12000元/m²之间，均价11000元/m²，晚上八点选房，秒清。 和象湖壹号不同的是，林与城并没有全款限制。从位置上来看，和昌林与城比起交通区位、品牌优势占尽的的万科紫台、正商家河家都相差不少，但是项目开盘，却取得了100%的去化，林与城可谓是大赢家。 如果是阳光城是以首秀来博得眼球，融创是以低价响应政府号召的话，那么和昌林与城完全则是根据市场预判来决定自己的定价策略的，而这样的策略无疑是成功的。 或许进入下半场后，诸如“象湖壹号”与“和昌林与城”们会越来越多，刚需购房者不妨冷静甄选一下再作出决定。 某本土知名公司营销总跟我说，今年会是房地产营销最难的一年。我信。 因为除了要面对政策的调控压力，还有银行银根收紧的重创，如果不能够及时开盘，资金成本就又高了上去。就算要开了盘，限价和限签又成为两道横在左右两侧的红线，不可动摇。开盘，又要面临着购房者的选择、同区域竞争对手的策略等等。 2 调控政策细分 房地产市场分化愈发严重 ▽ 今年以来，为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市通过预售证审批环节严控预售申报价格，导致新增供应量持续偏紧。尤其是在3-4月份调控政策密集出台期，热点城市预售证审批愈加严苛，即使是在传统销售旺季，供应量只能维持在较低水平。 但从成交量来看，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。另一方面则是市场热度梯次转移，三四线城市市场成交明显回升，正逐渐取代一、二线城市，成为房地产市场规模增长重要推动力。 从CRIC系统监测书数据来看，上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米，环比下降27%，同比减少21%，各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。
3 政策高压之下 跑量比利润更重要 ▽ 春江水暖鸭先知。 楼市降温其实早已有征兆，市场并非骤然变冷。大佬们在目前楼市尚有余温之时，按计划按步骤的捞钱，为了追求尽快回款。 所以，那些平价甚至低价开盘的项目，你们就不要再说大跌眼镜了。 开发商不是天使也不是魔鬼，只是利益驱动而已。目前这种路子是可行的，或许还受欢迎。但未来楼盘还是加速放量，楼市一点点变冷，可能就不大行得通。 如果这分析的还不够透彻，那就看看许老板吧。郑州恒大某楼盘的降价套路：1成首付，分期付款。 而这也是恒大全国的套路，所有楼盘都在执行分期付款和低首付。 看到这里就很清晰了，开发商这么做，就是为了抢钱、冲业绩。因为去年制定的今年的业绩指标就像一把利剑，悬在头上呢。
当然，一线房企自带风口，对战略对政策有深入应对方式，如果本地企业还停留在话术迷信的话估计剩下的时间不会太多了。那么，本土开发商会有这样几种生存现状： 1、跟随一线大哥快跑，现金为王。如果不这么做，怕是连个生存的机会都没有了，更谈不上竞争和发展了。留得青山在，不怕没柴烧。 2、硬挺。暴风雨来的时候，大哥已经轻装前进了，总有一些自认为定力足、武功强的会硬挺着。要知道，这可是革命性的暴风雨，并非把猪吹起来的那种风。 3、一边舔舐伤口一边流泪，最后把自己卖掉。这也是一种聪明的手段，虽然有些忍痛割爱，但毕竟断臂自救了。有了大品牌做保护伞，保不齐活得比以前更滋润、更畅快。 不管怎么说，去年没道理涨上去的价格，开发商不应当就此认为是坐上火箭了，如果没有降落伞也没有自带推进器，在无法到达预定轨道前，以价换量积攒些能量，并不是什么坏事。 这对于购房者来说，何尝不是购房的最好时机呢？ 欢迎来稿 【地盘】面向社会征集地产行业分析、产业解读等深度原创文章，字数3000字以内，一经采用，稿酬丰厚！ 投稿信箱：349588460@qq.com |
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“现在开发商不拿预售证是在僵持，下半年很多公司会撑不住，否则会面临流动性风险。”一位地产老炮判断，下半年市场或将更有机会。
