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随着楼市的演变，很多人原本用来投资的房子闲置下来需要出租，而出租的话要自己筛选客户、收取租金，还要进行日常的维护，花费大量的时间、精力乃至直接的金钱成本。 于是专业的房屋托管开始走入了大众的视线。那么，什么是房屋托管呢？ ■ 撰文 | 张弛 ☞ 《地盘》特约撰稿人 社会在向前走，你我也是，租赁市场也是。 2001年来郑州，最初租住过白庙(科技市场附近，现拆建为恒大社区)，后来是燕庄（现曼哈顿），庙李（现在已成平地）。一直记得燕庄拆迁时，一个钩机旁老头老太太哭泣的脸庞，更多是记忆岁月和家土情感的不舍。白发再回身，已是百年时空。我们对空间的情感，来源我们藏身这个城市钢筋水泥缝隙的希冀。它见证着我们的青春和梦想，也折叠失落和渴望。 从逼仄的城中村握手楼，能听到隔壁妹子呻吟夜色的隔板，到成建制社区，合租或是更多人群租的变相城中村生活。多数租房人的远方并没改变，这或是打拼的动力，也是一种山雨来风的商机。 1 前景广阔 机遇与挑战并行 ▽ 最早听到二房东说法，是2009年前后，迅速扩充的城市人口刺激了有限的租赁供给和萌芽包租人。当时拆一个城中村，附近城中村的租金就又上涨一轮。 郑州单核对地市县城的虹吸，常驻人口从2006年的350多万，到2009年的接近600万，再到2012年的760万，2016年底的930万（概数数据，不求精确），与其同步的是三环内的城中村一个个沦陷。 新的城中村转正（拆一个号称违建的高容积低舒适度低生活成本城中村，又出来个高容积率低舒适度中高生活成本的合法城中村）需要很长周期（完全改造完成的时间）。到现在，多数当年拆配的安置房都开始含苞待放，受限权证和市场买售难度，基本都会流入租赁大海。 2016年郑州公寓类供给有50%成为库存，2017年至少有380万方的综合供给，2年后多数进入交房期，租给谁，谁来住是个大问题。 开发商广告上的多少人流、多少预期收益都是套路，吹沙见金，能够吸引专业托管公司进去投资、装修、运营的才可能是真爱。 专业的托管公司和二房东不能划等号，在于对自我发展的定位。一个谋短期利，一个谋大面局。托管公司会很多，托管二字可以不受限的进行公司注册，但背后的内容不一定有。 托管公司和谁（开发商、社区、房东个体）合作，一定程度上是助力分辨因素。有能力、有品牌、有实力的运营托管公司，多会和品牌开发商合作。门当户对一定程度是符合市场要求的，开发商要形象、要稳定、要促进（投资买点），本身就会筛选和引进标准。 反过来也成立，托管公司愿意接手的开发商房子，肯定有投资价值。托管方也要筛选考察一番。投资房产，既然是投资，很大程度就是不自用，做保本增值的事，跟着托管公司或是不错的参考。 好生活，轻易不会被实现。好房子，轻易不会被发现。 起源于美国的房屋托管，流行于深圳、上海等发达城市，被称为“房屋银行”这个梗近年随着城市化大发展，逐渐成为地域广泛的服务业。 2 租赁市场 正在崛起的蓝海 ▽ 近两年国家房地产供给侧改革，租售并举，大力支持住房租赁业，郑州也是首批12个试点城市之一。整个地产火爆的前几年，导致实体低迷，炒房投资成为很多人的选择。 存量市场越来越大，存量的整理与运营管理是个大蓝海，再加上整个社会人口流动加快，高铁、飞机、私家车等交通工具及携程、去哪儿线上工具带来的旅游业的变革，度假公寓、城市酒店公寓、民宿、各类酒店形式丛生。 民间资本很多都开始做酒店公寓或商办空间的托管再设计服务，众创空间、各类孵化器、YOU+公寓、优客、途家、一呆、Airbnb等都是这个市场大潮的层层涛声。 从上图来看，全国的托管公司从各个行业都开始崛起，逐步渗透到郑州。 对于郑州目前来说，市场很大，租赁商竞争很小，萌芽起步阶段，用户基数大。目前在郑落地的只有魔飞、途家、世联红璞、汀澜公寓等，途家目前还没有实际经营的店，红璞公寓很多都是老旧二手房为主，体验感并不强。还有一些散落的各种名字的小公寓服务商，其实都是二手房从业者或初级二房东转型来的，整个市场都面临一个值得想象的大空间。 而郑州980万常驻人口，约315万青年大军（20--36岁），超200万的租赁需求用户（20--45岁），三环内已无城中村租赁。整个市场缺少专业品牌的租赁服务商和供应商，目前的出租托管处于初级功能性的简单空间租赁，配套和理念都跟不上庞大的青年时尚大军。 从初级功能型空间到深度内容生活型的空间+，业余时间的转变是专业化服务的趋势。在这样的物业大存量、服务低技术的背景下，郑州相继出台政策，比如要求2017年底新增20家左右的专业住房租赁企业，到2020年，全市住房租赁企业要达100家，国有企业平台要做带头作用等（2017年8月8日政府文件）。 趋势很好、市场需要，尤其对投资客而言，更有政府地推动，一场看似丰盛的房屋托管服务大餐却不是很容易能吃好的。 3 专业托管运营 要创新服务模式 ▽ 人在变，心境在变，喜好在变。 这个越来越国际郑的城市，据说有三四百万的年轻人，他们（也包含你我）的嬗变是无声的，90后、00后的舞台早已经启幕（90年出生的已经28岁，都是孩子的爹娘了），而我们的空间供给多还是残存昨日的意淫谋划。 一切不以人性研究为原点的产品设计都是坑，多大的空间，什么样的装饰风格，社交需求、作息生态、硬性配套、可承受的价格区间、他们的个性与审美、语言风、生活工具等等。 新生代带来新生态，我们逐渐老去的身体，去了解90、00后已经成为主流体的需求，是一个基本工作。托管公司、空间服务供应商更是如此（未来哪里有什么开发商，都是生活服务商）。 房子虽好，终归生活。一切生活，终归于人。都说行业在转型，都说市场换星空，时代的窗台变了，人变了，不变的是内容，是诗与远方那种畅想背后的生活填充。 一个开发商的转型，应该是产品的生态供给和服务，是的，生态性供给。具体我留在下一篇稿上探讨。 一个托管运营商的根本，就是资源的储备和生活力的呈现。而我，或我们，正在努力这个供给侧生产力到需求侧生活力的研究和学习。 伟大领袖毛主席教导我们：真真切切的为人民服务。最大卖点或者说USP（独特发展主张）一定是回归生活基底的真实场景，为客户服务。 带着托管公司帽子的二房东的兴起，背后有着服务供给的因素，但二房东的淘汰，一定是专业生活研究的趋势。想要什么，我们努力最大化给你呈现，并提前一步。这才是专业托管运营的梗。 长租托管市场可能是个风口，但飞起来还要靠自己的羽毛。刨除各类租赁概念，有资源整合力，品牌凝聚力，空间运营力的托管公司，才可能振翅迎风。 托管，托你管理，拜托管好，生活有我，不负所托。 最后再加一句，我是研究学习地产品牌营销和品牌空间经营的从业小学生，算是广告。 |
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