|
对于没有房票，又不想坐等资产贬值的人群而言，还有没有更好的资产配置选择？ ■ 撰文 | 熊瑞瑞 ☞ 《地盘》金牌撰稿人 中国老太太和美国老太太的故事在中国流传很广，故事中，中国老太太对待财富的态度就是中国人长期以来财富观念的真实写照。 庆幸的是伴随着这个故事的流传，中国人也开始正视并反思自己的财富观念，在此过程中，一部分财富先有者们的资产配置理念也逐渐觉醒。 1 房票有限 资产配置何去何从 ▽ 资本洪流时代，合理的资产配置能够降低投资风险，通过社会和行业红利坐享资产保值增值。 ©示意图 资产配置的方式有很多种，不过人们熟知的——股票，价格容易受庄家拉抬力度影响，严重时甚至一无所有；投资担保易超范围经营，非法融资，或企业抽逃资金；期货会出现强平和爆仓风险；像故事中的中国老太太一样存款，却根本跑不赢通货膨胀。 众多的资产配置要么需要专业知识做铺垫，要么收益率低、安全性低，于是国内知名的经济学者和著名财经评论员马光远先生就坦言：在现阶段的中国，每个人的财富配置里房地产永远是第一位！ ©示意图 然而调控使得房地产市场限价限购，炒房被封堵，让本身投资渠道就单一的普通人苦恼不堪，特别是不少手里有闲钱却没房票的人，更是焦急万分。 其实，大多数人将目光盯着住宅的时候忘记了商铺也是房产投资中重要的一环。俗话说：买金买银买住宅，不如买个铺头养三代。 虽然近几年随着电商崛起、住宅价格大幅上涨，商铺的光芒被掩盖。但是新零售时代到来，住房市场稳定，炒房客被遏制，形势变动下商铺的价值再次被重新审视。 同为不动产领域投资，商铺本质就是投资性产品，属于“生产”资料，而住宅本质是“生活”资料，所以政策会让住房回归居住属性，反而对商铺较少管控，并会想尽办法促进商业发展，毕竟消费也是经济增长的三驾马车之一。 ©示意图 其实，住宅强力调控下，正是商铺投资的良机。 业内人士都知道，商铺的价格通常是同地段住宅的2-4倍，但目前在住宅价格上涨过后的行情中，商铺因为并不是焦点，所以价格并没有追涨，后期随着人气上升，商圈成熟，同地段的商铺租金不仅会逐年递增，而且价格也会补涨到与住宅正常的倍数比。 资产配置的高手甚至一些明星大腕的资产清单中都会配置一些商铺，反而很多普通购房者却因不够专业等原因对商铺兴趣平平，其实熟悉商业大环境，对商铺的鉴别能起到事半功倍的效果。 2 商铺多样 投资选择如何取舍 ▽ 商务部流通业发展司《2017-2018年中国百货零售业发展报告》显示“2017年的中国百货零售业在经历了实体零售转型之痛后，经营困难局面逐步改善，呈现出回稳向好态势”，这对商铺投资而言是好事。 ©示意图 然而大型购物中心的商铺更多依赖的是商场的后期运营，不仅与整个商场的业态分布、内部布局、动线设计等息息相关，更与外部交通便捷性甚至停车位等的影响密不可分。 而相比之下，社区的临街底商则灵活地多。 社区临街底商因为依托社区，有稳定的客流量，相比大型购物中心商铺，投资小，风险小，资金回笼也快。 数据显示，城市居民30%-40%的消费支出集中在社区周边1公里范围之内。其实早在2005年，国家就下发了《商务部关于加快我国社区商业发展的指导意见》。 ©示意图 2017年6月商务部的《中国零售行业发展报告2016/2017年》更是明确显示“社区商业进入黄金发展期”，报告指出“在场地租金攀升、 企业利润下降的大环境下，门店越开越小俨然已成为我国实体零售不可阻挡的发张趋势，便利店、精品超市、社区型购物中心等社区商业将成为零售企业寻求转型升级的重要方向”。 预计到2030年，中国的城市化率达到67%，届时社区商业的覆盖面也将不断加大。 当然，投资者对社区商业的选择也需要明辨优劣，巨大的社区体量、便捷的交通、充足的固定群体（学生、工人、上班族）等，都是一个好的商业的基本要素。 3 选铺有道 几大要素鉴别优劣 ▽ 不好做的社区商业各有各的不好，好的社区商业却都是相似的。 据了解，长江路与京广快速路交会处的嘉业·长江一号近期推出了不少临街底商，可以用这些要素分析分析。 嘉业·长江一号是三环内少有的综合体项目，涵盖了住宅、写字楼、商铺等。其中规划住宅一万多户，常住人口约5万人，此外项目周边盛世之都、开元丽城等成熟小区以及江泰天宇国际、春江花园等在建小区都提供了大量稳定人流量，保守估计区域聚集超过30万规模的常住人口。 ©长江一号区位图 项目内部还配建了两所幼儿园，同时小区内政府规划小学教育用地，预计明年开工，周边紧邻长江东路小学，十八中学等学校。都说小孩儿的钱好挣，嘉业·长江一号的商铺6街毗邻多所学校，消费人群潜力巨大。 社区+学区是嘉业·长江一号的商铺后期经营的保障，而具有天然吸附力大型商业中心更是社区临街商铺的价值催发剂。 嘉业·长江一号自带的第五代商业综合体，建成后可与6街商铺遥相辉映，既能带动大批量的流动人群进行消费，也能促使商铺日后形成特色的商业街。 ©长江一号宏图效果图 项目周边还分布了千盛大商、居然之家、中陆茶城、红星美凯龙、盈合万货城、锦荣轻纺城等，南侧的中陆广场也正在做升级改造，居然之家的二期正在报批大型商业项目，所以后期区域内的商业氛围会十分浓厚，商圈成熟期会缩短。 嘉业·长江一号所在的京广快速路是郑州市区内的一条南北大动脉，项目南侧的南三环快速路能通达城市各个角落，北边的长江路西起西三环东至紫荆山路。 不仅出门就是BRT，可畅享19条公交线路带来的便捷，而且周围2号线、5号线环绕，地铁优势明显。 ©示意图 多条城市主干道+地铁+全方位公交使得项目升值潜力位于区域前排，便捷的交通不仅方便商业集散，也是激活一个片区极其重要的因素。 一般的商铺产权为40年，而作为社区临街底商，嘉业·长江一号的商铺产权是70年，价值可见一斑。 而且最小的面积仅有25m²，总价低，资金占用量不大。 ©长江一号商业分布图 可见，嘉业·长江一号的商铺处于南城中心生活圈，交通便利，学校众多，教育商机大，人气旺，价格适中，面积段广，首推性价比高，出租或自营预期效果都不错。 中国目前城市化发展进程中最重要的表现之一就是居民区和商业区分离，居民区的社区商业迎来黄金发展期。对于没有房票，又不想坐等资产贬值的人群而言， 嘉业·长江一号的商铺不失为一个很好的资产配置之选。 |
|
|
