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当购房回归到居住的本质，真正能够打动人心的楼盘才会成为置业首选。 ■ 撰文 | 王纵横 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 年后，全国上下都在谈论19城政策放松，猜测房价要涨； 一个月前，大亚湾规划出炉，全民纷纷转头南望； 接着，住建部关于套内面积、公摊出台新规，众人随即开始算术大赛； 几天前，民办初中招生政策一出，郑州人民立即拍手唱起了学区房的凉凉之歌。 之后全国两会召开，房地产税进入稳步推进阶段，人们又搬起马扎趁热发展动向。 互联网时代人们对国家大事牵肠挂肚，对国家政策如数家珍。 然而，对于平凡如斯的普通人而言，国家大事带来的大多是希望与憧憬，真正使人烦恼的还是一些具体而微的小事和一些心烦意乱的纠结。这些小事比如“同等均价范围内押注哪个区域”，对于买房人而言也是一件颇为纠结的事。 1 南区和北区 在售楼盘相似度 ▽ 曾经，老郑州人中流传着一种“东富西穷、南脏北乱”的说法，如今这种说法已随2018年的冬天一起远去。 ©郑州购房鄙视链 今天的郑州，东边郑东新区的气象有目共睹，西边常西湖新区的发展也一日千里，东西共同崛起差距在逐渐缩小，政府倡导的“一心两翼”在短短数年内得到了完美的诠释。相比之下，北区和南区却稍显尴尬。 工作日大部分人受困于工作，因此周末成为集中看房的时间。在刚刚过去的两个周末里，郑州各大售楼部人头攒动，一派热闹祥和的局面，被业内人士欣喜地解读为“小阳春”。 ©部分售楼部呈现人头攒动现象 伴随着北区城改阶段性成效凸显，南区专业市场外迁，大批土地成功出让，在这一波年后回暖的迹象中，北区和南区均表现不凡。南区的置业顾问刚发一条累成狗的朋友圈，北区置业顾问也不甘落后，晒出一条客户深夜订房的现场照。 不同于北龙湖的顶豪置业和南龙湖的刚需外溢，也不同于东区的纯改善客户，北区和南区以刚需和刚改客户为主，因此在这一波楼市小热潮中成为主力战场。 以京广快速路和中州大道为东西界限，北区热销区域主要集中在连霍以北、大河路以南，也可以称为是北3.5环至北4环之间。 ©北区各版块区位示意图 在这个区域内聚集了正商家河家（二期在售均价12500元/m²左右，毛坯），融创中原宸院（二期13000+元/m²，毛坯），融创大河宸院（二期13700元/m²左右，装修1200元/m²），中海湖滨世家（预计14000+元/m²），万科民安云城（14500+元/m²，带装修），锦艺四季城（三期15000+元/m²）等楼盘。 ©北四环热门区域楼盘分布 以京广快速路和中州大道为东西界限，南区热销区域集中在南3环和南4环中间。 区域内在售楼盘主要包括融创城（首开预计13000元/m²左右），富田九鼎公馆（首开预计14500元/m²左右，毛坯），永威城（五期14000元/m²左右），中岳丽景公馆（一期尾盘均价13200-14500元/m²左右，预计下半年开二期），绿都澜湾（公寓11000元/m²左右，预计6月开7期）。 ©管南房企落地项目分布 对比这两个区域会发现，北区除中海湖滨世家、万科民安云城，南区除中岳丽景公馆等体量稍小之外，南北区大部分在售楼盘体量都很大；价格上除正商家河家均价12500元/m²外大部分楼盘均价集中在13000-14000元/m²左右，以刚需和刚改产品为主；而且这两个区域开发商都是品牌开发商，实力上也不相上下。 所以大体量，品牌开发商以及相似的价格区间让不少非地缘性客户难以取舍。 2 南北有哪些区域差异 ▽ 买房是个细致活儿，详细对比区域差异，有助于帮助买房人做出选择。 目前南3环以南直至南4环之间2号线全线贯通，而北3.5环以北（连霍以北）虽然尚没有开通地铁，但到2019年年底2号线二期开通后，南北区打平。 ©惠济区域内在售楼盘分布图 此外，两区域规划中地铁线，北区有2条，南区或有3条。北区是7号线和3号线，南区是4号线、16号线和14号线。 途径文化北路的7号线，途径天河路的3号线，与途径开元路的2号线形成一横两纵的地铁格局。 途径郑尉路的4号线，与4号线接轨的16号线，途径紫荆山南路的2号线，与传闻改线的14号线，也同样组成纵横交错的地铁格局。 ©管南区域地铁线路示意图 众所周知，四环快速路预计2019年全线贯通，北4环与南4环的高架将有望同时通车。 由于北区天河路并非高架，比较而言南区的交通更为复杂。在南区，除东部机场高速和西部京广快速路之外，中部还有中州大道-郑新路横亘其中，区域出行便利性更大。 ©管南区域内交通示意图 但高架快速路带来便利的同时也牺牲了区域环境，很显然北区环境更安静纯粹。 从微观角度来看，北区3.5-4环之间的环境主要靠2河3公园。 ©惠济北区环境配套分布 贾鲁河从区域南部自西向东流经、东风渠自北向南，这是区域内两条主要河流，带来充沛的水流和丰富的景观；古树苑公园，月湖公园，黄河迎宾馆是区域内主要公园绿地，成为各大楼盘对标的优势卖点。
©古树苑风景图 南区七里河、十八里河、南水北调运河等分别分布于区域东、中、西三个方位，构成全区的水系景观带，区域内没有单独的大型公园，滨河公园是构成区域主要公园绿地。
©管南区域水系分布 可见，即便不提北区背靠黄河和邙山的大气候，微观小区域的生态优势同样不容辩驳，北区坐实生态宜居之名。 整体上来说，教育和商业是两个南区两区域共同面临的问题。 北区，惠济区实验小学是区域内最好的公办小学，郑北一中、河南省实验学校英才中学、河南省实验英才国际小学是是区域民办学校的佼佼者，将来随着四中分校的建成，北区的教育会得到补充。
©惠济区域内教育资源分布图 北区之前一直缺少商业氛围，不过近年来，惠济万达、万科广场已经建成开业，区域内生活配套相对完善，而且由于牧业经济学院、郑州师范、工程学院、郑州财经学院等的存在，“北大学城”人气一直不错。 南区由于之前是工业用地，本身教育基础薄弱，所以当永威城曾经宣传的知名中小学一出，众人纷纷买账。而如今在业主们多方争取之下，管城二中改成了管城实验中学，此外创新街小学绿都澜湾校区是区域内知名小学；其他楼盘虽然都配备有学校，但是目前没有释放过多学校信息。
©管南区域内教育资源分布 南区商业方面各大楼盘均有大体量商业配套，但目前不成气候。 北区宜居，南区交通便利，两个区域从现状来看北区更胜一筹。 3 伯仲之间 如何择优选精 ▽ 就地理位置而言，北区以北有黄河天堑的阻隔，平原新区划归郑州难度不小；而南区幅员辽阔，南部与南龙湖、新郑、港区有天然的距离优势，便于人流、资源的交流互换，将来一定是一片热闹非凡、人流如织的景象。
©交通通达性让客流源源不断 在大河路以北，惠济新区的概念两年前就提出了，虽然目前没有太大动作，但是建成后也能对南部相邻区域产生带动作用。 再反观南区，虽然之前一直名声不太好，传说中的万达也没确定，但目前政策落地的速度明显加快，土地纷纷出让，工程建设提上日程，商都新区建设郑州市区东南部城市副中心的信心大增。 现在和未来如何取舍，每一位购房者都有自己的考量。 地盘的建议是，短期内着急入住，看重片区的环境可以选北边，而且越早下手越好，否则你就永远有一种后悔的感觉。
©宜居的惠济区域成为置业的理想之选 因为，需要正视的一个事实是，北区可供开发土地已所剩无几，除中海湖滨世家外，在售楼盘大都已经不是纯新盘。融创、正商均卖到二期，锦艺卖到三期。 一般而言，新盘首开性价比最高，以正商家河家为例，一期楼盘带装修，均价14000元/m²左右，距离地铁口近，二期毛坯均价12500元/m²左右，距离地铁口相对较远。 至于，看好片区未来发展和交通通达度，可以选南边。注意选择南区眼光要放长远，需要耐心等候，而且在南区买房不用太着急，可以慢慢选。 南区土地辽阔，之前管南三大神盘已经部分交房，区域人气正在上升，2019年的融创城、富田九鼎公馆两个纯新盘入市，后期还有恒大、碧桂园等大批新盘入市。
©已经趋向成熟的管南片区 一番对比下来，更多的人会发现其实北区没有那么好，南区也没有那么差，北区南区都在郑州主城框架范围内。 每个区域的房子都要有人买、有人住，至于那些已经买过房的人更要看得开，既上车则安之。 |
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