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城市之争如火如荼，不仅仅表现在战略发展层面，还有城市发展对购房需求的虹吸效应。 ■ 撰文 | 鲁西西 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 上周六正在午休，突然被一个朋友的电话吵醒了。 他让我赶紧看微信，说在西安某售楼处看房，发了几张楼盘照片，让我给些建议。在经过一番优劣对比之后，他自己又开始纠结起来。 朋友在西安工作了2年，在郑州有一套70多平的小两房，目前老婆和孩子都在郑州生活，他一直有买第二套房的想法。面对近几个月全国范围如火如荼的房产市场，他买房的意愿愈发强烈，只是买在郑州还是西安一直举棋不定。 1 曾经的郑州很“落魄” ▽ 说到西安，这个城市很多时候都与郑州结伴出现。无他，两个城市直线距离仅400多公里，又都是国家中心城市。不同的是西安市是关中城市群的中心，郑州则有中原城市群作为腹地。 ©国家重点建设城市群布局示意 历史上的西安有着光鲜的履历，十三朝古都，城市发展史源远流长，很多重大历史事件都有这个城市的参与。反观郑州，没有1904年张之洞在郑县修铁路，郑州还是一个小县城。1948年，郑县才成了郑州市，1954年，河南省的省会才从开封迁到郑州，所以，郑州也有“火车拉来的城市”的外号。 现在还有很多人认为郑州和西安不是一个层级的，郑州比不上西安，甚至西安也不屑与郑州比，而更愿意让自己跟西南的成都“一较高下”。 ©相近的区位度让许多人习惯拿来一决高下 事实上，有些地方郑州确实比不上西安。譬如教育，郑州仅有1所211，0所985。西安有6所211院校（包括未统计在内的为7所），两所985。很多优秀人才因在西安上学，而选择了在西安工作，为西安提供了郑州不可比拟的人才储备。 郑州虽然也是省会，但很长一段时间发展都不尽人意，直到2002年郑东新区的开发，郑州才算探索出一条适合自己的现代新城建设之路，郑州飞跃式的发展至此开始。也是差不多这个时候郑州开始反超西安，并且在2010年以后，将这种差距进一步拉大。 ©九大国家中心城市经济概况 说到郑州的房地产市场，还要从2001年的8.31土地大限开始，从那时起中国房地产开始了疾风劲草的20年，而在这期间郑州的房产市场却一直不稳不火。 直到2012年看到了郑州的价值优势，以万科为代表的大型房企纷纷入驻，开始逐鹿中原，从此众多品牌房企对郑州这片“红海”的热情只增无减，直到2016年郑州房价井喷式爆发。2013年之前郑州的房价一直低于西安，之后才有了强势逆袭，2018年年初西安的房价才开始赶了上来。 2 郑州早已逆袭赶超 ▽ 现在回过头来看郑州，在很多人还对郑州不以为然时，却猛然间发现，郑州GDP已经超过万亿，人口也突破千万。 ©郑州和西安历年GDP对比 相比西安，2018年，西安GDP总值为8349.86亿元，而郑州已经突破万亿——10200亿元，两者相差1850亿元，基本上相当于一个三线城市的年度生产总值。 再看郑州和西安两个城市的基本面： ©西安与郑州基本情况对比 从上图可以看出，两个城市人口相当，郑州的GDP总量比西安高，但辖区面积却远低于西安。换句话说，郑州的地均GDP、人均GDP都高于西安。如果用GDP来衡量城市发展的话，这一局显然郑州完胜。 ©强郊县给郑州带来增长动力 从上图可以看出，除了主城区外，西安、郑州都管辖有6-7个周边郊县。郑州的管辖的5个县级市——新郑、新密、巩义、登封、荥阳，无一例外均是2018年的全国百强县，为郑州GDP总量贡献了相当部分。 即便是没有入围的中牟县，2017年地区生产总值也达到了870亿元。在很长一段时间内，这些富庶的郊县为郑州楼市提供了强大的购买力，也是支撑郑州房价上涨的动力。 ©从购房户籍看郊县贡献度并不算低 反观西安，除了长安区GDP总量稍稍好看些，其他区县经济规模还停留在两三百亿的阶段。换句话说，对比郑州，西安近几年“摊大饼”式的拉伸城市骨架，但主城区对周边区县的辐射、带动效应却不如郑州。 3 苏醒的郑州 发展势头强劲 ▽ 话说回来，虽然郑州近几年发展速度喜人，但是历史底蕴不足的短板避无可避，给城市发展带来了很多掣肘。如科教力量相对薄弱、高科技产业稀缺等。一度郑州很迷茫，不知道自己该朝那个方向发展。 近几年，郑州终于想明白了，并且发展思路愈发清晰，一盘大棋正悄然摆开。 ©郑州发展空间布局价示意 郑州发展最大的优势就是“区位+交通”。 上世纪初，郑州就是铁路枢纽；在高速公路时代，是高速公路枢纽；2010后，郑州是国内最活跃的国际航空枢纽；现在，高铁对经济发展影响较大的时候，郑州又成为在建的密集型高铁枢纽，到2020年，郑州的“米字型”高铁将基本成型，成为中国第一个拥有“米字型”的城市。 ©郑州“米字型”高铁路网基本成型 因为物流天然垄断性的特征，决定了这项经济活动不能跨时空进行。从地理位置和交通条件来看，郑州在全国城市中有不可代替性。 得益于国家给出的一系列相关政策，再加上先期在物流方面的强大基础，郑州把物流做向了国际，郑州到卢森堡的“空中丝绸之路”，基本形成横跨欧亚美大陆、覆盖全球主要经济体的航线网络。
©郑州飞出一条空中丝绸之路新航线 郑州始发的中欧班列沿着一条铁轨铺就的新丝绸之路，把货物运送到欧盟和俄罗斯及中亚地区24个国家126个城市，货值近80亿美元；2017年郑州货邮吞吐量居全国第七，货运总量跻身全球前五十，真正做到了“买全球，卖全球”。
©郑州货邮吞吐量增速迅猛 郑州物流产业的快速增长，带动了会展产业、配送组装产业，也让更多的实体经济愿意在郑州落子，为实体经济服务的金融产业也随之而来。最具活力的郑东新区，持牌金融机构达到312家，金融机构总数超千家。 当然，郑州也在大力弥补高科技产业的短板，这将是一个长期的过程，需要其科教资源、制造业等的集中发力。 郑州颁布的“智汇郑州”人才计划，吸引了大批高科技人才落户郑州。 此外，郑州积极主动出台政策，吸引高端科技成果在郑州落地，通过引入北京、上海知名高校在郑州办分校、联合办学、建立研究院等多种方式，集聚高端科教创新资源要素，形成面向全国的技术转移集聚区。
©10大城市人才吸引力排行榜 对于来郑州办学的高校，在用地、建设、财政等方面给予支持，在教学科研活动、建设用地、人才公寓、房屋租赁、税收减免等方面执行国家、省、市的相应优惠政策。鼓励世界500强和全国500强企业在郑州设立研发机构，加快郑州知识产权布局，参与国家标准研究和制定，抢占国家产业竞争高地。 郑州的高新技术产业完全依靠高新区和经开区，事实证明行不通，2018年4月17日，郑开科创走廊的规划弥补了这一不足，正式开启了郑州科技兴国，科技立市之路。资本的力量和资源的力量共同发力下，郑州的高科技产业大有机会实现弯道超车。
©郑开科创走廊空间布局 说到郑州正在下的一盘大棋，当然少不了城市的整体规划，看一个城市，就要先看它的规划。 郑州市城市总体规划（2018-2035）在今年中旬计划将会完成。根据规划编制工作要求，新的规划要反映郑州未来城市发展要求，同时也会涉及行政区划调整专题内容。 其中，首要提到的就是，提高站位，建设国家中心城市。从更大的区域范围看待郑州发展，围绕国家中心城市建设的核心任务，跳出郑州看郑州，从“1+4”大都市区、中原城市群乃至全国、全球的角度，看待郑州的发展，谋划郑州的未来。这样更能准确把握城市定位，扬长补短，成为中原城市群的“领头羊”，推动产业转型升级和区域一体化发展，并最终带领中原城市群参与国际化竞争序列中，在支撑中部崛起和服务全国发展大局中作出更大贡献。
©中原经济区联系更紧密 其实，郑州的发展脉络如今已逐渐呈现，依据近两年的郑州大都市区规划方案可以清晰的看到，郑州东要接开封、南要连许昌，北要跨河融新乡焦作，兼顾西边的巩义、登封，郑州主城西部交给市府去统筹发展、郑州东部要交给省府去规划发展，一主一城三区四组团将是郑州核心区的发展方向。顺着这个方向细细捋一下，就能看清郑州未来一二十年后的城市轮廓。
©大郑州轮廓渐现 综上可以看出，未来郑州的城市规模会更加壮大，政策和资源将继续投入到基础配套的建设和路网的延展上。 郑州这盘大棋的最终指向，是把郑州建设成一个真正意义上的特大城市。当一个城市的体量达到一定程度后，其资源配置能力、人才聚集能力、话语权就会呈指数级增长。
©郑州其实在2017年已进入大城市行列 人口是经济生产的基础要素，一个城市的竞争力最终还是落到人口的增长上。 截止到2018年，郑州全市的城镇化率是73%，预计2035年郑州人口规模将达到1350万人左右，到2035年郑州城镇人口比例将达90%。未来多出的近 17%的城镇化人口会在郑州安家落户，而他们最需要的自然还是房子。 总之，作为国家中心城市，郑州的价值优势已毋庸赘言。你只需知道，郑州的发展未来可期，郑州的房价未来可期。 |
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