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房地产和教育联姻并非是为了企业文化营造和品牌价值的提升，也绝不是为了高溢价进行的概念炒作和托市借词。而需要的是，真真正正沉下心的深耕细作。 ✍️ 撰文 | 李寻欢☞ 《地盘》特邀撰稿人 又是一年桅子花开。高考、中考接二连三。 万众期待下，2019年河南省高考录取分数线千呼万唤始出来，几家欢喜几家愁。 今年，全省参加高考的逾100万人中近13万人过一本线，可喜可贺。不日，他们将奔赴人生新的驿站，饱受十余的教育浸润之后，将绽放更加美丽的人生花朵。 尽管河南考生拼入一流名校的机会凤毛麟角。 1 教育红袍加身 立马身价倍增 ▽ 中国的家长，为了孩子能够赢在起跑线上绞尽脑汁，家长们为了让孩子们最终拼得考上北大清华的机会不遗余力、前赴后继。 为了孩子在高考中有一争之力，父母拼劲所能。大概从婴幼儿开始，就奔波于各大早教、幼教机构，孩子稍微大一点，就开始寻觅知名的幼儿园，幼儿园刚入学，又开始打探知名小学。 ©你是他的起跑线也是他的天花板 甚至，自小学开始，有些父母就在学校附近租房陪读，也便于给孩子报各种各样的培训班。极大一部分家长，为了孩子能够上得一所好学校而不惜重金购买学区房，因为优质的教育资源永远是最稀缺的。 名校效应，更让学区房成了市场上的香饽饽和硬通货，更是催生了一大批“教育名盘”。诸如一八中学、一八小学加持的普罗旺世，省实验陪伴的鑫苑名家和鑫苑名城，枫杨外国语撑起的名门紫园等。 ©教育资源的稀缺让楼盘身价倍增 无论是刚需客户，还是改善群体对教育都有强烈需求。 英地天骄华庭能够在二手房市场笑傲群雄，除了地段外，更多的是教育的附加值。 换言之，一个房地产项目一旦有教育红这件红袍加身，立刻身价倍增。 2 教育牌 如何才能打好 ▽ 最近，郑州北区楼市的兴盛，让人们的目前聚集到了这些闪光的项目上来，尤其是一肩挑起了“小香港”和“小澳门”的美盛教育港湾，成为瞩目的焦点。 前几天，庙李的安置区交房，品质可圈可点。但从没干过大项目的美盛，拿下陈砦与庙李，气度和实力还是刚风蝗，但开发美盛教育港湾的难度，无异于登山。 ©金水北城改地块示意 美盛以“教育”为王牌，其实是找对了入口，找对入口也就意味着找到了出路。 一张教育牌，能够担起两个城中村的价值呢？ 这个以“教育立城”的城改项目，总占地约1600亩，总建筑面积约550万m²，包含教育及拆迁安置地块在内，一共由24个地块组成。 ©以“教育立城”的美盛教育港湾效果图 其中，教育用地占据了约260亩，一共规划了18所公立院校，包含了11所幼儿园、5所小学、2所中学。据置业顾问说，目前已经确定的学校是郑州外国语中学和纬五路一小，文化路一小正在接洽，项目后期底商也会以教育培训机构为主。 ©教育用地区位示意（可点击放大） 首推地块位于国基路与丰庆路交汇处，南至庙李北路，东至田园北路，规划了11栋住宅和两栋公寓，一栋150米的超高地标。层高基本全部是34层，以2T4户为主。 北有连霍高速，南至北三环，国基路连通东西。地铁4号线、7号线咫尺之遥,另有S102、B38、159等多条公交线路。 ©美盛教育港湾交通区位示意图 金水区总医院、海洋馆、金水区市民公共文化服务中心等生活配套和东风渠、市政公园等环绕。 总的来说，美盛教育港湾的地段、交通与生活配套齐全，18所学校的教育配套能否为项目赢取最大的溢价空间？ ©规划虽好能够落地才是关键 在郑州，摸透了购房者脾气的开发商，早已将教育+地产视为王牌和利器。 从普罗塑造“一八国际学校”这一教育品牌不难看出，在现实想孕育一个教育品牌，至少需要5-7年时间，但溢价早就开始。 目前的楼市，因为过度消费教育资源而被购房者维权的事件屡见不鲜，甚至因为某些开发商的急功近利、虚假承诺、改头换面等行为，让一些学区房成为买房路上的陷阱。 ©空有承诺的房子才让人撕心裂肺 实事求是的说，没有相关部门的正式批文或者正式合同，就不算数。一切不落实到合同的承诺都存在不确定性。 城改项目已经不容易，又欲通过教育这张王牌红袍加身，美盛想法好，但压力大。名校与否不如18所全部落地更重要，那样，才是这个项目真正的成功。 3 什么才是王道？ ▽ 网红盘万科民安江山府，签约省实验国基路小学，立马实现精装修单价2万+/m²也的高价格，且去化不俗。 同区域之前开盘的价格，没有例外都会成为后来项目开盘价的标尺。美盛教育港湾虽然毛坯交付，如果真如售楼部释放的1.8万元/m²的单价，购房者会买账吗？ ©金水北区域热门楼盘图示 最近开盘的项目中，万科民安江山府开盘均价是19000—23000元/m²，碧桂园天麓开盘均价是19500—21000元/m²，保利海德公园开盘均价16700-18500元/m²。 以上三个项目都是周边偏改善项目，而作为偏刚需的美盛教育港湾最终定价几何，还有几个月的试验期。 实际上，教育确实能够提升项目的附加值，但根本根本上去解决的，是对项目、市场和客户的深度理解，通过自己的专业，真真正正沉下心去深耕细作。
©让一切交给时间检验 能够提升颜值的，还有美盛的规划的商业总体量超过50万方，但同时也考验美盛的信心与实力。 相距不到2公里的，瀚海思念城商业和美景美境沿街商业区也不差。北边的邻居瀚宇天悦城已经启动，三公里外的锦艺金水湾40万方的商业也会走在美盛的前面。 对于教育港湾而言，即使期望值再高也要得看到市场的格局，炮声就在附近。500多万方的建筑面积准备拿十年去化完，压力还是存在的。
©一个教育梦想开始的地方？ 因为除了做好项目本身，还是要做一些价格的顶层设计，做到普惠于民，给购房者一定的价格利润空间，也就是给自己一定的价格上升空间，低开高走，才是王道。 无数的先例都告诉我们，无论如何不要期望头一炮就是高利润，要不然市场会给出最真实的反应。 陈砦和庙李，曾经几十万人的梦想租居地，现在，更是顶着教育的光环闪耀郑州北区的超级大盘。我们期待他的华丽蜕变，更希望这是真正代表开发商水平的诚意之作。 |
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