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不管怎样，眼下历史的车轮已经到了十字路口，开发商也到了该抉择的时候。 ✍️ 撰文 | 赵开心 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 眼下的楼市让很多人弄不明白。 刚刚还看到置业顾问发的涨价海报，转眼“暴跌30%”、“直降3000”的字眼就刷屏了朋友圈，“降价”的消息犹如一块巨石投入了湖面，掀起一波狂澜，刺激着大家敏感的神经。也给了郑州房价诸多的想象空间，真是雨雾迷蒙，让人越看越迷茫、越纠结。 不用怀疑，房地产的白银时代，所有人已在十字路口，购房者是，开发商亦是。 1 郑州房价 依然坚挺 ▽ 风乍起，吹皱一池碧水。 上周六晚，融创大河宸院推出150套特价房，降价幅度在3000元/m²左右。把原本售价在14500元/m²上下的房价，直接降至不含装修费10500元/m²左右，降幅达30%。 ©特价房源信息 购房者排起长队，迫不及待地刷着银行卡，另一边已购房业主阻止降价维权。一时间，嬉笑怒骂、人间百态、众生相尽在售楼处。 要说起来，真没有什么事能比买房更能折射人性弱点，贪婪、恐惧、犹豫、迟疑，这一刻都被无限放大。不过，也是人之常情。 毕竟，前不久刚被和昌林与城8字开头的特价房挑逗过，风波尚未平息，马上融创大河宸院又来凑热闹。六个钱包才能买一套房的普罗大众，不得不珍而重之。 于是，不少人开始幻想今年是不是能重遇降价潮，如此以来，一些购房者即将伸出的手又缩回去了。如果抱有这个想法还是洗洗睡吧，稳房价还是郑州市场的主旋律，市场过冷过热都会被调控打手板。 ©和昌林与城特价房信息 事实上，和昌林与城和融创大河宸院都是个案，代表不了整个市场，无论市场如何总有为跑量而推的特价房，而且特价房总有其原因，例如大河宸院本次推出的只有133平米大户型，面积大一直不好卖；和昌林与城要求全款，刚需就不要想了。 总体来说，郑州一些区域的房子不但没有降价还有上涨的趋势。 比如常西湖新区的融信奥体世纪，从14000元/m²涨到了14700元/m²；管南的富田城九鼎公馆，从14500元/m²涨到了15500元/m²；还有金水北区整体房价因瀚海思念城拔高了2000元/m²，碧桂园天麓、保利海德公园首开都高开高走，万科民安江山府冲破老城区2万大关。 热销、清盘从三月份开始一直都是郑州楼市的高频词。 ©热销才是郑州市场主旋律 另外，五六月份地市地王频出，房价直逼郑州，大量地市购房者涌进郑州置业，成为郑州楼市的主力军，如此大规模的人口托底郑州房价无论如何掉不到地上。 而且，郑州房价自2017年以来一向平稳，地市都快追上的房价还能降到哪里去，更何况与其他同级城市相比，郑州房地产市场还是大片价值洼地。 2 房企下半年 度日艰难 ▽ 万事皆有因果。 虽然融创大河宸院这支蝴蝶的翅膀，扇动不了整个郑州市场。但如融创这般对市场敏感的房企，做出的动作总会有所指向。 果不其然，7月12日，发改委下发通知，直指房企海外发债。下发的通知内容不长，统共才六百多字。 ©发改委关于房企外债发行的通知 俗话说，字越少，事越大。 一共4条内容，其中效果最强，影响最直接的当属第1条，即房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。通俗解释就是，海外发债可以有，但只能借旧换新，想外资内引，储备余粮，逆周期投资拿地，做大做强，不好意思，没门。 继信托、银行等重量级融资渠道被“封”之后，房企融资现阶段最依赖的救命稻草——海外融资，也宣告收紧。如此一来，房企要面临着资金周转问题了，一边要继续拍地维持生存，一边融资被掐，一边还要还钱，一些小的房企可能会因为资金周转问题而被迫接受并购或被迫转卖手中的项目。难过的日子里，大鱼吃小鱼将会成为常态。 ©房企融资收紧成为一种常态 屋漏偏逢连夜雨。 据融360大数据研究院发布的《6月房贷市场报告》显示，2019年6月份，全国首套房贷款平均利率为5.423%，环比上涨0.14%。在监测的35个城市的533家银行分（支）行中，66家银行利率上涨，较5月份增加了39家。这是房贷利率2019年以来首次增长，逆势走高。 很明显，接下来居民借钱的欲望会大打折扣。而且调控新方向把个人购房贷款也纳入了控制行列，目前宁波、成都等地已经又延长、甚至暂停，这对房企无疑是双重打击。未来，房企想要指望定金及预收款，个人按揭等和购房款相关的资金活血化瘀，可能不太现实。 ©近一年首套房利率走势 最主要的是，房企年中战绩并不理想，只有少数房企目标完成率超过50%，很多房企全年业绩目标的完成尚有一定压力。 作为房企的核心战场，郑州2019年1-6月份，全市新建商品房共计销售137950套，比2018年1-6月份155306套下降11.18%，其中商品住宅销售108012套，占总销售套数的78.30%，比2018年1-6月份128343套下降15.84%。 尽管2019年楼市回暖明显，但是1、2月份受2018年余波影响，销售量仍大大减少，直到3月份才开始回暖的楼市不足以抵消房企的业绩压力。一叶而知秋，其他城市的销售情况，大致也可以推算了。 ©全市上半年商品房及住宅销售情况 综上，下半年房企的节奏，不出意外，一定是加速跑量，尽快回款。尤其是融创、碧桂园、恒大这种对资金链要求很高的房企。只是融创的大河宸院这一个项目下半年刚开始，就回了3亿的资金，以价换量的度未免有点太大了，给市场上的震惊不小。 3 房企十字路口的抉择 备受瞩目 ▽ 彼之砒霜吾之蜜糖。 房企下半年度日艰难，对购房者来说确是大好的捡漏机会。尽管房价不会有大的变动，不过可以预计下半年房企的优惠促销幅度不会太小。 只是这波涛诡异的市场，机会多了，坑也多了，仔细擦亮眼睛，不要人云亦云才好。尤其对于刚需、自住来说，价格低固然重要，但决不能成为你选择的唯一要点。毕竟以后要住上好多年，除了看价格之外，还要看交通便利程度、看品质、看开发商靠谱度等，来综合考量，选个均好型楼盘。 ©花样百出的楼市需审慎面对 你要明白，开发商不是慈善家，每个楼盘都是有成本、有利润空间的，一旦价格降了，如果说小区品质还一如既往，是不是说出来你自己都不会信，所以不要心存侥幸。 都说“顾客是上帝”，不过在买房这件事上，不管怎么看，购房者都是弱势群体。自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始，房子建成后品质如何，主要还是看开发商的诚意和良心，但是在巨大的利益面前有多少房企能保持初心呢。 长久以来，房地产行业追求规模和速度已成共识，房子俨然成了快消品，规则似乎约束不了食物链顶端的开发商，买到服务与品质俱佳的好房子，极其考验购房者眼光与运气，这是购房者的悲哀，也是时代的悲哀。 ©快周转令房企失速 在过去30年里，闭着眼睛买房都能赚钱的时代，把开发商惯坏了。即使房子有问题，城市房价大涨的趋势，差不多完全可以稀释购房者的不满情绪。然而，随着房地产行业黄金时代的褪色，购房者的意识越发觉醒。 2019年成了房屋维权的爆发期，乍看突兀，其实那颗维权的种子早已落下。如今这一批交付的房源，多数始于郑州2016年房价暴涨后的高位接盘，价格高，业主自然对房子的品质要求也高，另外，长达3年的横盘，无法再为开发商粗糙的品质垫后了，也是原因之一。 2018年，是房地产行业集体入冬的一年，2019年刚刚回暖又逢融资渠道收紧，房企的日子越发艰难，但是有一个问题不得不让人深思，房企的这份艰难，是不是最终又得购房者买单？为了“活下去”，降标减配是不是会成为常态化？这一切，也许只有2-3年后才能见分晓。
©活下去会不会成为降标减配的理由 近日，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示，“约9.7万家房地产企业正逐步进入转型深水期。随着去杠杆、稳金融等措施执行，我国房地产领域将进入存量管理的“下半场”时代”。 可见，未来房地产行业的竞争与分化会日趋明显。 不管怎样，眼下历史的车轮已经到了十字路口，开发商也到了该抉择的时候。是坚守真品质，细水长流，还是追求高利益，一锤子买卖，房企还需好好思量。 |
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