30盘暗战9月，观望与政策夹击之下如何突围？

地盘说

金九效应已开始发酵，各路人马都拉开架势蠢蠢欲动，谁是最大的赢家，九月底可见分晓。

✍️ 撰文 | 叶知秋 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

一叶知秋。

时下郑州的楼市，如同天气般寒意渐浓。

对普通群众来说，房价仍高不可攀，对开发商来说，融资渠道一再收紧，行情实在不容乐观。

尤其是开发商们在加速回款与严厉调控之间，艰难寻找平衡点。

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土地热度再减

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郑州8月土拍落下帷幕，17宗土地参与竞拍，成交面积共45万方，成交额63.9亿。其中流拍2宗，暂停2宗，12宗起始价成交，1宗溢价3%成交，市场热度依旧不高。

©郑州市场8月份土拍汇总

7月份，郑州土地成交面积合计59.75万方，成交金额超69亿。对比上月，8月份成交面积与金额双双下降。另外，8月份连续出现商用住宅用地暂停、流拍的现象，在以往的土拍中并不多见。

事实上，不只是郑州，进入下半年，全国多个城市，如昆明、成都、合肥等土地流拍现象明显增多，且有加剧之势。

似乎一切早有预示。

早在5月份，银保监会颁布了“史上最严”的23号文，重点提及地产融资的违规清理。6月信托融资收紧，7月海外发债被严格限制，房企的融资一再受限。8月初，银保监会披露，因资金违规流入房地产，57人被做出终身禁业处罚。

©融资收紧对房企会有深远影响

无独有偶，8月29日，房地产企业融资再度收紧，房地产开发贷额度被严格控制，原则上控制在2019年3月底时的水平。

根据央行数据，2019年一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，增速比上年末低3.7%。二季度末余额为11.04万亿元，增速比上季末低4.3%，

从11.04万亿控制到10.85万亿，这意味着银行不仅不能发放房贷，反而得往回收2000亿左右。

在房地产开发的资金来源中，银行的开发贷约占20%、信托等约占10%，海外融资不到5%，销售回款占40%左右，在其他渠道皆受限的时候，开发商对销售回款的依赖更高。

©开发商对销售回款依赖度增加

照此情形，万科回多少款拿多少地的动态计划，效仿者会越来越多。小心驶得万年船，即使在过去吃过逆周期豪赌拿地甜头的一流房企，如富力、融创等，也开始收缩布局战线，谨慎行事。

银行停贷，对于个人可以等一等，择机再买，对于房企来说，贷款停了，等的结局可能就是破产。

截止到9月2日，破产房企已增加到331家。

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楼市冰火两重天

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不过，郑州的楼市并没有大起大落，依旧呈现稳定趋势。

克尔瑞数据显示，8月份郑州共开盘33次，推出房源7065套，去化5288套，去化率为74.8%。7月份共17个项目开盘，总推盘数为2969套，去化2166套，去化率为72.9%。

©郑州市场7月份开盘数据分析（克而瑞郑州）

通过对比，8月份的推盘量比上月翻了2倍不止，可见开发商在金九银十之前的预演已经开始白热化。

就项目而言，可谓东边日出西边雨。有美盛教育港湾这样开盘即清的网红盘，也有像红星天悦这样，去化不到20%的站岗盘。总之，强者愈强，分化严重。

在楼市低气压下，依旧有项目价格向上走。瀚海思念城毛坯19000元/m²，上涨了300元/m²，钱隆城15000元/m²，上涨了500元/m²，万科民安江山府19500元/㎡起比上次上涨了近1000元/m²，而且，从数据上看去化成绩都还不错。

另外，管南的融创城精装重回13500-14300元/m²高位，比7月份开盘最低价高了1000多元/m²，但仍然完成了100%的去化。

©郑州市场8月份开盘数据一览

日光之下，郑州楼市依旧一片欣欣向荣，但事实上，看似平静的湖面早已波涛汹涌，挤出部分项目销售数据中的水分，郑州大部分开发商的日子并不好过。

特价房、特惠房、促销层出不穷就是最好的印证。尤其前几天，锦艺金水湾一期的特价现房，碧桂园西湖的部分内部房源，价格优惠到让人心脏飞起。

但是新建商品房又不能真的大幅下降，否则经济分分钟乱套，与国家稳房价的大政策也背道而驰。

比如，日前，安徽省六安市霍山县被曝出台“买房给补贴”政策，9月1号开始执行。说白了就是新房每平变相降价500元，果不其然，临近时间，购房者才发现政策早已悄无声息的戛然而止。

©昙花一现的政策试探

郑州房价整体保持高位横盘，刚需觉得价高依旧观望，开发商又等着回款救命。所以，除了各种特价促销，项目营销总们不得不饮鸩止渴，分出利润借力分销。

郑州几乎所有二手房中介公司，皆有新房分销团队，准确点说郑州卖的不错的盘几乎都上了分销。分销带客，见效快，立竿见影，但佣金也高得吓人，目前郑州市面上分销普遍涨至3%，有的偏远难卖的项目佣金高达5%。

©分销的带客能力让许多楼盘视为去化良药

这就形成了，哪个项目的佣金高，分销就蜂拥而上疯狂带客。反而没借力分销，本身却不错的项目门前冷落车马稀。这时候购房者是否能在各种看房团舌灿莲花之下，保持清醒的头脑至关重要。

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9月楼市的机会

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楼市下行周期，买对城市固然重要，但买对城市的区域更直接关乎未来生活品质。我们每天关注楼市动向，也不过是在迷雾中努力探索，希望能早点拨云见日，抓住那一丝丝的机遇。

无数事实证明，任楼市潮起潮落，主城房价都是最坚挺、流动性最好的硬通货。

据不完全统计，郑州9月预计27个项目开盘入市，分布郑州11大片区，其中纯新盘大规模入市，14个纯新盘即将首开，郑州主城区仍是开盘数量担当。

©9月份各区域开盘占比

面对楼市不断降温，开发商首要任务就是加紧出货，实际开盘大概率要多出开盘预告数量，购房者有更多选择。购房者可以把目光重点放在品牌房企开发的主城纯新盘上，眼下楼市开盘价基本都是低开高走。

新盘首开，性价比是最高的，为了打开市场，常常以较大的优惠吸引眼球。金水区的中州府、金水北的瀚宇天悦城、二七新城的郑州华侨城、双湖科技城的美的翰悦府、正商湖西学府、管南的碧桂园名门时代城等，各有闪光点，均可关注。

©9月份预计开盘项目汇总

另外，老盘加推里，也有不少出彩的项目。比如，高新区的朗悦公园道1号，管南的永威城，中原区的保利心语，金水北的美盛教育港湾，惠济的正弘府等。

金九效应已开始发酵。

开发商磨刀霍霍，购房者蠢蠢欲动。

无论如何，在楼市回归产品主义时代，好房子越来越多，毕竟没多少人只是因为价格而买房。开发商用心做好产品，购房者更懂得好产品，才是众望所归的局面。